根据《银行抵债资产管理办法》，以物抵债主要通过以下两种方式：协议抵债和法院、仲裁机构裁决抵债。在协议抵债中，银行与债务人、担保人或第三人协商同意，债务人、担保人或第三人以其拥有所有权或处置权的资产作价，偿还银行债权。应当注意的是，未经公证的协议抵债不具备强制执行力。一旦资产出让方违约，抵入方或买受人将无法直接申请强制执行，须经过诉讼程序再进入执行程序，最后处置资产，清收效率会受到影响。

在法院、仲裁机构裁决抵债方式中，通过诉讼或仲裁程序，由终结的裁决文书确定债务人、担保人或第三人拥有所有权或处置权的资产，用来抵偿银行债权。一般来说，银行接受以物抵债主要的抵入依据是法院裁定。因此，一定要对法院裁定内容表述的明晰性和可操作性进行认真审查，防止因裁定出现漏洞而造成抵债无法进行。例如，某法院裁定将债务人房地产过户给某银行抵偿债务人欠款，并裁定上述抵偿房地产变现时需经双方自行认可的评估机构进行资产评估。但在变现该抵债资产过程中，因债务人不配合选定评估机构导致评估迟迟未能推进，致使抵债资产处置陷入困境。

另外，在法院裁定以物抵债中，一定条件下，拍卖并不是必经程序。《民事诉讼法》司法解释（法释〔2015〕5号）第四百九十一条规定：“经申请执行人和被执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以不经拍卖、变卖，直接将被执行人的财产作价交申请执行人抵偿债务。对剩余债务，被执行人应当继续清偿。”第四百九十二条规定：“被执行人的财产无法拍卖或者变卖的，经申请执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以将该项财产作价后交付申请执行人抵偿债务，或者交付申请执行人管理；申请执行人拒绝接收或者管理的，退回被执行人。”上述规定放开了对查封物拍卖前置程序的限制，有利于银行直接通过抵债方式变价处理担保物。若执行财产因地理位置不佳、评估价值过高、现状存在瑕疵等原因，可以预见通过法院拍卖无法处置或处置所得价款过低，或不良贷款需要快速清收的，可与执行法院及被执行人沟通，不经拍卖、变卖，直接将执行财产抵偿债务。

《物权法》规定：对于依照人民法院、仲裁委员会法律文书而享有的物权，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。因此，资产抵入后应先将产权过户至银行名下，一方面可以确保抵债资产处置发生物权效力，另一方面也可以避免抵债资产因债务人原因被查封或重复抵债，陷入不必要的讼争。

例如，2005年4月，某银行通过协议将某抵债房地产转让给某资产管理公司，但未办理房产过户手续。 2007年11月，资产管理公司将此房产拍卖，买受人陈某向县房地产管理局申请房产变更，工作人员直接将房产过户转让登记给陈某。后县政府认为某资产管理公司未经办理房产登记手续而直接将银行房产过户给陈某属于违法，决定注销该房屋所有权证。陈某不服，向法院起诉。法院认为，资产管理公司收购银行以物抵债的房地产后，只有在依照《城市房地产管理法》规定办理权属变更登记并取得房地产权属证书后，才拥有该房地产的合法产权，才能将该房地产予以转让。因此，资产管理公司直接将产权人为银行的房屋委托拍卖并转让给陈某不符合法律规定，登记机关有权注销该房屋权属证书。

虽然根据法律规定法院、仲裁机构裁决抵债的资产必须过户到抵入银行名下，但在过户登记之前，资产抵入行可以先行启动处置程序。《土地登记办法》（国土资源部令2007第40号）规定：因人民法院、仲裁机构生效的法律文书取得土地使用权，权利人在办理登记之前先行转让该土地使用权的，应当依照本办法先将土地权利申请登记到其名下后，再申请办理土地权利变更登记。依照该规定，对于法院、仲裁机构裁决抵债的土地使用权，资产抵入行可在办理土地使用权过户登记之前，先行启动处置程序，缩短处置时间，但最终仍需办理“两次”产权过户登记手续。虽然该规定针对的仅仅是法院、仲裁机构裁决抵债的土地使用权，但结合《物权法》第三十一条规定，对于法院、仲裁机构裁决的其他需登记的抵债资产，可以参照上述规定执行。此外，为避免产权过户问题，在条件适合情况下，也可先将拟抵债资产通过法院采取保全措施，寻找潜在购买人，然后直接将拟抵债资产过户到购买人名下，再用所售资金偿还借款人债务，收回贷款。由于减少了抵债资产过户环节，还可以免缴相关税费。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释〔2004〕16号）第十九条规定：“拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。”第二十六条规定：“拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人不申请以该次拍卖所定的保留价抵债的，应当在六十日内再行拍卖。”第二十七条规定：“对于第二次拍卖仍流拍的动产，人民法院可以依照本规定第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，人民法院应当解除查封、扣押，并将该动产退还被执行人。”第二十八条规定：“对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，人民法院可以依照本规定第十九条将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，应当在六十日内进行第三次拍卖。第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。”根据上述规定，对法院组织的拍卖，银行应当注意以下问题：

一是不动产拍卖不同于动产拍卖。在动产拍卖中，法院经过两次拍卖不成后便可裁定以物抵债；在不动产拍卖中，如果两次拍卖不成，只要银行不接受以物抵债，法院就应当在六十日内进行第三次拍卖。

二是对法院裁定以物抵债应进行必要的分析。当前，银行不良贷款清收形势严峻，在现金清收难以实现的情况下，与其耗费人力物力陷于执行“马拉松”，不如积极接受以物抵债，特别是对于被执行人有破产逃债迹象的，建议果断通过以物抵债止损，防止被执行人破产后，银行受偿率更低甚至为零。但作为申请执行人，法律赋予了债权人是否接受以物抵债的选择权，对严重有失公允的以物抵债，应当拒绝。

三是《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释〔2004〕16号）第十四条规定：“人民法院应当在拍卖五日前以书面或其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。”根据该规定，银行应提示法院通知已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场，防范资产抵入后他人向银行主张权利或拍卖被撤销。

四是积极解决三拍流拍问题。2014年11月19日，最高院执行局下发的《关于“转变执行作风，规范执行行为”专项活动中若干问题的解答》规定：“不动产经三次拍卖流拍，不能依法变卖或以物抵债的，执行法院可以根据市场价格变化，重新启动（评估）拍卖程序。”依据上述规定，在司法清收中遇到不动产三拍流拍后仍然无法处置的，在适合条件下，银行可积极要求法院针对当地市场实际情况，重新启动评估以及拍卖流程，使评估价格更符合市场行情，以提高拍卖处置的成功率。

以拍卖方式处置抵债资产符合市场交易“公开、公平、公正”的原则，透明度较高且又能最大限度实现抵债资产价值，因此，拍卖抵债资产成为处置变现的首选方式。但这种方式如运用不当，也存在法律风险。

《合同法》第五十四条规定：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”《拍卖法》第六十一条规定：“拍卖人、委托人违反本法第十八条第二款、第二十七条的规定，未说明拍卖标的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿。拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。”因此，建议银行在抵债资产处置前必须将所有瑕疵予以充分披露，如权属是否清楚、证件是否齐全、税费是否缴清、质量是否有缺陷、资产是否完整、财产的占有及租用情况等，否则可能引发法律纠纷。

例如，某银行委托拍卖公司拍卖某宗房地产，2003年12月买受人王某以178万元的价格成交，并支付佣金8万元，在申报办理产权过户手续时，办证机关告知“证件不齐，不予受理”，原因是该房地产土地性质为划拨地，按照规定应向国土资源局申报并经县（市）一级政府批准，才可进入拍卖市场，由于银行在拍卖前未办理申报手续，国土资源局不予办理过户。为此，买受人向法院起诉，要求解除拍卖合同、返还拍卖款项。经法院终审判决银行败诉，返还拍卖款。

《银行抵债资产管理办法》第四条规定：“取得抵债资产支付的相关税费是指银行收取抵债资产过程中所缴纳的契税、车船使用税、印花税、房产税等税金，以及所支出的过户费、土地出让金、土地转让费、水利建设基金、交易管理费、资产评估费等直接费用。”从该规定看，资产抵入银行要承担种类繁多的税费。在实践中，资产抵入银行也可与债务人协商要求债务人承担或共同承担过户应支付的税费。根据最高法院公报案例所述“虽然我国税收管理方面的法律、法规对于各种税收的征收均明确规定了纳税义务人，但是并未禁止纳税义务人与合同相对人约定由合同相对人或者第三人缴纳税款，即对于实际由谁缴纳税款并未做出强制性或禁止性规定。因此，当事人在合同中约定由纳税义务人以外的人承担转让土地使用权税费的，并不违反相关法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。”因此，协议约定税费承担的解决方式具有可行性，即可以约定由债务人承担税费，也可以约定由银行承担。但考虑到各地税费政策的执行差异，建议当事行与当地税务机关沟通，避免因避税遭受补征税款或其他处罚。当然，对在抵债资产拍卖过程中涉及税费承担事宜，也应当告知竞买人并注意书面表述，避免引起歧义。

本文载于《中国银行业》杂志2016年第12期