律师观点分析
上诉人陶XX因与被上诉人何XX房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人陶XX上诉请求：依法撤销原审判决。事实与理由：一、本案涉嫌套路贷诈骗，何XX伙同其丈夫利用套路贷诈骗和虚假诉讼，非法取得涉案房产的所有权。涉案房产的利害关系人已经向有关公安机关及纪律检查委员会报案并已接收，该案正在侦查审理中。二、被上诉人举示的《厦门房屋租赁合同》是虚假的。三、判决书篡改上诉人代理人在法庭上的发言。四、上诉人具有合法的房屋租赁关系，法院支持何XX要求上诉人腾空并返还房屋给何XX是错误的。故请求依法撤销原审判决。
被上诉人何XX答辩称，一、被上诉人系案涉房屋的合法所有权人且与上诉人形成房屋租赁关系，一审判决上诉人应当向被上诉人支付租金具有充分的事实及法律依据。1、2015年12月30日，被上诉人取得案涉房屋的不动产权证书，系案涉房屋的合法所有权人。同时，被上诉人承接了原产权人魏X对案涉房屋的所有权利义务，包括但不限于收取租金的权利。上诉人已向被上诉人支付了自2015年12月31日起至2018年3月31日期间的案涉房屋租金，足以说明上诉人自始知晓案涉房屋的租赁关系发生转移且无异议。2、上诉人在被上诉人提起本案诉讼之前从未否认过与被上诉人之间的租赁关系，现上诉人声称其未与被上诉人形成房屋租赁关系完全不是事实，依法不应支持。二、上诉人长期拖欠被上诉人租金，一审判决解除被上诉人与上诉人的房屋租赁关系，并要求上诉人腾房、支付房屋使用费均具有充分的事实及法律依据。上诉人自2018年4月1日起即未再向被上诉人支付租金，且在被上诉人多次催促下仍拒不支付。被上诉人认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，被上诉人据此解除与上诉人的房屋租赁关系具有事实及法律依据。综上，上诉人的上诉缺乏事实及法律依据，请求依法驳回上诉，维持原判。
何XX向一法院的起诉请求：1.判令解除何XX与陶XX的房屋租赁关系；2.判令陶XX支付何XX租金人民币18000元（该18000元系计算至2018年11月30日止的数额）并支付相应的违约金3852元（违约金分段计算，均应计算至实际付清之日止。其中，租金10000元自2018年3月1日起按日千分之一计算；租金8000元自2018年8月1日起按日千分之一计算。暂计至2018年12月6日止的违约金为3852元），以上租金、违约金共计21852元；3.判令陶XX立即将租赁物项下的房屋腾空、返还给何XX；4.判令陶XX支付占有使用费（占有使用费应自解除租赁关系之日起算，并计付至实际腾空、返还之日止。占有使用费按每月2000元计付）；5.本案诉讼费等全部费用由陶XX承担。事实和理由：2015年1月28日，陶XX与位于厦门市同安区（下称“案涉房屋”）的前所有权人即案外人魏X签订一份《厦门房屋租赁合同》。该合同约定：1.陶XX自2015年2月10日至2016年1月31日承租案涉房屋，每月租金1600元；2.被告应于2015年2月1日前支付半年租金9600元，陶XX第二次支付租金应在上次租金到期前5天交付，逾期按租金的5%支付违约金，逾期超过7天，魏X有权解除合同；3.合同在履行过程中发生纠纷向房屋所在地人民法院提起诉讼；4.合同还作了其他约定。2015年12月30日，何XX取得案涉房屋的不动产权证书，系案涉房屋的合法所有权人。其后，何XX承接了魏X在该合同项下的权利义务（注：魏X未将案涉房屋的押金移交给何XX<若有>）并及时告知了陶XX。合同到期后，何XX、陶XX双方就案涉房屋未再签订新的书面租赁合同，双方形成无固定期限的租赁关系。2016年10月1日至今，案涉房屋每月租金增加至2000元。2018年3月1日起陶XX开始拖欠原告租金，经何XX多次催讨，陶XX仍拒不支付。据统计，截止2018年11月30日，陶XX尚欠原告租金合计18000元。何XX认为，鉴于陶XX长期拖欠租金的行为，其有权解除与陶XX的租赁关系，要求陶XX立即搬离案涉房屋并向其支付拖欠的租金及违约金。
一审法院认定的事实：2015年12月30日，厦门市国土资源与房产管理XX颁发的闽（2015）厦门市不动产权第XXX号证书载明坐落于厦门市同安区权利人为何XX。案涉房屋前所有权人系魏X。何X与陶XX的交易往来记录显示，陶XX向何X转账情况如下：2015年12月31日转账9600元；2016年6月26日转账6400元；2016年10月11日转账8000元；2017年1月27日转账12000元；2017年8月7转账12000元并备注“下半年房租”；2017年8月7日转账2000元。
审理中，何XX举示的《厦门房屋租赁合同》显示，出租方（甲方）魏X，承租方（乙方）陶XX，甲方将位于厦门市同安区出租给乙方，租赁期壹年，自2015年2月10日起至2016年1月31日止，每月租金1600元；2015年2月1日前支付半年租金9600元给甲方，开户行XXX，账户吴XX，卡号62×××47……乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款1‰的违约金，超过20日甲方有权采取措施，收回房屋。签约时间为2015年1月28日。甲方落款处未签名，代理人处签名为吴XX，乙方落款处签名陶XX。
陶XX举示的《房屋租赁合同》显示，出租方（甲方）吴XX，承租方（乙方）陶XX，甲方将自有的坐落在同安区XX一里12号3503室出租给乙方使用，租赁期10年，甲方从2015年2月10日起将出租房屋交付乙方使用，至2025年2月9日收回，每月租金1600元。合同落款处签名为甲方吴XX，乙方陶XX，签约时间2015年1月29日。
庭审中，证人何X陈述，陶XX向其转账的款项为其代何XX收取的案涉房屋租金，收取后现金交付给何XX；2016年10月左右，租金上涨至每月2000元。
一审法院认为，本案的争议焦点为何XX与陶XX之间是否存在房屋租赁关系。何XX的诉求基础是其与陶XX存在房屋租赁关系，而陶XX否认该关系，认为系与吴XX存在房屋租赁关系。一审法院分析如下：经查，吴XX并非案涉房屋的产权人，陶XX主张其与吴XX建立房屋租赁关系，仅有《房屋租赁合同》作为证据。反观何XX举示的证据，何XX于2015年12月30日取得案涉房屋所有权，且陶XX自2015年12月31日开始向何X转账，虽然陶XX否认与何X转账款项系房屋租金，但从陶XX向何X转账的时间和金额看，第一笔转账是2015年12月31日，恰是何XX取得案涉房屋所有权后。转账的数额前两笔9600元和6400元均为1600元的倍数，而后的数额8000元、12000元、12000元、2000元均为2000元的倍数，符合何XX陈述的原先租金为每月1600元，之后上涨为每月2000元的说法，且2017年8月7日的转账12000元还备注“下半年房租”。因此，何XX提供的证据材料足以证实其与陶XX之间存在房屋租赁关系，本院对该事实予以认定。2015年12月31日至2018年8月7日，陶XX累计向何X转账的数额为27个月的租金，因此陶XX已支付房租至2018年3月31日，而非何XX主张的2018年2月28日。
关于解除房屋租赁关系的问题。何XX在取得案涉房屋所有权后并未与陶XX签订书面租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条之规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。因此何XX与陶XX之间建立的是不定期房屋租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”现陶XX拖欠房屋租金未支付，何XX据此主张双方的房屋租赁关系，并要求陶XX腾空并返还房屋给何XX，于法有据，予以支持。关于租金问题。陶XX现仍实际居住使用案涉房屋，但租金仅支付至2018年3月31日，故应自2018年4月1日起按月租金2000元的标准算至实际腾空、返还房屋之日止。关于违约金问题，何XX主张违约金的依据系《厦门房屋租赁合同》，然而该份合同主体并非本案原被告双方，故何XX的主张缺乏依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除何XX与陶XX之间的房屋租赁关系；二、陶XX应于本判决生效之日起三十日内腾空厦门市同安区房屋并返还给何XX；三、陶XX应于本判决生效之日起三十日内支付何XX租金、占有使用费32000元（暂算至2019年7月31日止，此后仍应按每月2000元的标准算至实际腾空、返还房屋之日止）；四、驳回何XX的其他诉讼请求。
二审审理中，双方当事人对一审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。双方均未提交新的证据。
本院认为，陶XX上诉称本案涉嫌套路贷诈骗，但其在二审审理中确认目前未有证据证明，故对其该上诉主张本院不予支持。陶XX上诉称被上诉人举示的《厦门房屋租赁合同》是虚假的，与其在一审提交的答辩状及庭审中的陈述相悖，且未有新的证据证明，该上诉理由缺乏事实依据，本院不予采纳。因陶XX拖欠房屋租金未支付，何XX据此主张双方存在房屋租赁关系，并要求陶XX腾空并返还房屋给何XX，于法有据，原审予以支持是正确的。综上，上诉人陶XX的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费347元，由上诉人陶XX负担。
本判决为终审判决。
