王一流律师
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商品房预售过程中的贷款陷阱

作者:王一流律师时间:2018年05月11日分类:律师随笔浏览:455次举报


最近,本律师陆续接到几位控诉开发商以“承诺贷款”的形式欺诈消费者的案件咨询。大致投诉的情形是:某开发商为了促销,不管房屋认购人是否具备贷款条件,一律声称贷款无问题,结果预售合同签订后,银行贷款审批不通过,认购人无力付款购房,久拖不决。这下开发商来了个“翻脸不认人”,一纸诉状将认购人告上法庭,法院判决认购人的行为构成违约,其不仅要承担以自有资金支付房款的责任,还要承担高额的违约金或者罚息。

作为普通老百姓的认购人来说,是否能够贷款是由银行决定,自己也没有隐瞒任何信息,贷款不能的责任当然不能自己来买单!更何况是你开发商的置业顾问承诺一定可以办理贷款的呀!怎么最终责任全落到消费者的头上了呢?认购那是一万个不理解。

无疑,认购人落入了开发商的销售陷进了。问题出就出在预售合同上。虽然置业顾问在签订合同前满口“跑火车”,承诺贷款不是问题,什么事都不是事,但是这都是口头的,最终落实到预售合同上,一般都会约定贷款款项的明确支付期限,且注明认购人知悉银行贷款政策和条件并确认自己符合贷款条件;有的预售合同更是直接写明如贷款不能或贷款审批数额低于合同约定款项,认购人须以自有资金补足差额。

这样开发商就完全将认购人套牢了。只要到了合同约定的付款期限,不管银行批不批贷款,批多少贷款,开发商都只是等着收钱了,也就“完美”地规避了银行贷款的风险。什么承诺贷款?口说无凭,也都随风而去了!

这真叫只要签了合同,不买也得买啊!看似自愿,实在强买强卖!

那么,对于开发商的这种“承诺贷款”的销售陷阱,消费者如何去防范呢?

本律师认为,认购人应注意以下几点:

首先,签订预售合同前一定要详细了解付款事项,不仅要听对方说什么,要更注意看书面文书写了什么,一切说的谈的方案最终要落实到白纸黑字上才能形成法律效力,否则都是空谈。

其次,对于普通购房消费者来说,你在购房事项上肯定没有置业顾问专业,在贷款事项上你没有银行专业,可以说你是一个因信息不对称而导致的彻彻底底的“弱势群体”。那么购房时你应尽可能将贷款风险转移给开发商,如在预售合同中约定:付款时间以银行实际放款时间为准,因银行放款而导致迟延付款不构成认购人违约;若贷款不能导致合同不能继续履行,则属于不归责于双方的事由,双方解除合同;或者约定:开发商保证认购人能按期足额贷款,如不能则由开发商承担由此引起的一切法律后果。

不要担心开发商是否会接受这些条款,要相信:所有的条件都是谈出来的!开发商的眼里只有利润和生意,只要有利可图,他们就会接受你提出的条件。所以,不管能不能成,合同条款要据理力争,切不可大意!

三是,要学会收集和保留相关证据。比如你和置业顾问的洽谈过程中的信息、语音等要注意保存,不要随手清除了。也许某一天,你和开发商对簿公堂,这些不起眼的证据很可能成为你反败为胜的利器!

 

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                                                      2018.5.11


王一流律师,执业于江苏苏浩律师事务所,合伙人律师,任广西现代法学研究院副研究员、南京市六合区人民法院特邀调解员,南京市玄... 查看详细 >>
  • 执业地区:江苏-南京
  • 执业单位:江苏苏浩律师事务所
  • 执业证号:1320120********49
  • 擅长领域:债权债务、公司法、合同纠纷、房产纠纷、婚姻家庭