【大帝微讲堂2】律师教你如何购买拆迁安置房

最近，随着南京市各大保障房片区陆续办理产权证以及房屋价格的上涨因素，从而导致拆迁安置房买卖纠纷集中爆发。所谓拆迁安置房，简单地讲，就是因房屋拆迁接受政府安置而获得的房屋。主要分为三类：

一类是以房还房，就是以商品房置换被拆迁人的原有房屋，也叫产权调换房，这类房屋交易同商品房一样，是不受任何限制的，一般不会有多少纠纷。另一类是城镇居民因房屋拆迁而申购的安置房，这类房屋在产权性质上登记为经济适用房，它是直接受《经济适用房管理办法》等法规的约束的，五年内不得上市交易，否则会被法院判定为合同无效，而且即使满足条件进行交易还需要缴纳50%的土地收益金；还有一类是农民因集体土地上房屋拆迁而申购的安置房，这类房屋在产权性质上登记为征地拆迁安置房，这类房屋目前在南京市也是被纳入经济适用房范畴进行管理的，虽然房产证上同样注明五年内不得上市交易，但是目前南京法院已经确认了该类房屋五年内买卖合同的效力，一般原产权人办理到了产权证后违约的话，法院都会判决其协助办理过户手续，且不需要缴纳土地收益金。

那么，购买安置房要注意什么呢？我认为最关键的在于判断房屋的权属性质，由于这类房屋产权证都是几年之后才能办下来，那么我们就要学会提前判断了。主要看原产权人的户口性质、拆迁补偿协议以及购房合同类别等。如果原产权人是农村户口，拆迁协议标明“集体土地拆迁专用”那就是征地拆迁安置房，这种房屋的买交易目前是受我市法院保护的；如果户口性质是城镇户口、拆迁协议标明“国有土地拆迁”、房屋购买合同标明“购买经济适用房专用合同”等，那就是经济适用房了，这种房屋在五年之内最好不要买。另外，购买的时候一定要征得该房屋的全部共有人的同意，包括配偶或者其他权利人都要在合同上签字。还有，要注意出售人是否有第二套住房，因为该房屋的交易最终要通过房改办的批准，如果没有第二套住房即使法院判决了，房改办也可能不批准，会导致执行的困难。

那么，在购买拆迁安置房的过程中，产生纠纷了怎么办呢？我建议首先进行友好协商，如果协商不了要坚决通过诉讼方式解决。因为法院虽然会考虑一些政策因素，但总体上是保护市场交易自愿原则的。房屋买卖双方任何一方遇到不诚信的对方，都要相信法院的裁判能力，提前做好保全房屋的措施。对于农村征地拆迁安置房，可以通过诉讼方式强制办理过户手续；对于城镇居民的经济适用房买卖，即使被法院判定为无效，那么因合同无效而导致的损失（比如房屋增值利益损失）也是由法院根据双方的过错程度来分担的，在这方面当事人也是可以积极争取的。