新疆昌吉律师周德艳|以合掩非属于无效合同

腾瑞法之家 

导读

以合法形式掩盖非法目的的法律行为,是我国民法中独创的法律术语,在实践中以此订立的合同通常被称为“阴阳合同”,指的是合同双方当事人出于某些不符合法律规定的目的,而利用合法的“外衣”来掩饰该种不合法的目的,以达到当事人最终想要的结果.在我国《合同法》提倡鼓励交易的原则下,以合法形式掩盖非法目的的合同比比皆是,最常出现于规避国家的纳税和存在第三人的合同当中.由于此类合同损害的是国家的经济秩序和合同外第三人的利益,而且因为存在一层合法的“外衣”而使得其违法性更难被发现,在证据收集以及民事责任追究方面相较于其他无效合同的情形更加困难。

裁判要旨

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 

案情简介

一、原告公司诉称，原告为企业融资需要，想通过签订虚假的商品房买卖合同获得银行贷款供企业临时使用，待企业资金充足后如数归还银行。被告(原告方职工、法定代表人闫某的亲戚)王某表示同意，并以自己的名义签订合同，房屋价款及利息均由原告承担，获得的银行贷款由原告使用，原告享有房屋所有权。

二、2008年4月2日，原告与被告签订一份虚假的《商品房买卖合同》，合同约定将原告开发的位于夹河街的舜禾宫寓综合楼1单元1701室房屋出售给被告，房屋总价款为106万元，付款方式为按揭贷款。2008年4月2日支付首期房款318000元，2008年4月13日前将余款742000元付清。合同签订后原告支付了首付款及相关契税，2008年4月23日在被告的配合下以被告的名义办理了银行抵押贷款，所得贷款由原告使用，每月银行贷款均由原告偿还，被告均无异议。2009年8月19日原告将名为被告实为自己所有的诉争房屋出售给买受人赵某，合同约定赵某先支付原告房款39万元，从2009年8月19日起贷款余额均由赵某承担，产权归赵某所有，赵某一直归还贷款至2012年3月，被告均无异议。2012年4月20日赵某去还款时被告知贷款户已被被告销掉。

三、原告为维护自身合法权益，请求法院依法确认2008年4月2日原被告双方签订的商品房买卖合同无效，被告在诉争房屋抵押借款结清之日配合注销诉争房屋的抵押登记，并将诉争房屋产权户名恢复登记至原告名下。

裁判结果

本案的争议焦点是：1．双方签订商品房买卖合同时是否明知非双方真实意思表示；2．本案商品房买卖合同是否有效。

      徐州市泉山区人民法院一审认为：

1．原被告双方签订商品房买卖合同时明知该合同非双方真实意思表示。本案中，原、被告双方对于2008年4月2日签订商品房买卖合同的事实不持异议，原告**房地产公司主张其与被告王某签订该合同是为了获取银行贷款而借用被告的名义且被告明知，被告则主张双方签订合同为其购房的真实意思表示，争议在于被告签订合同时是否明知该合同非双方真实意思表示。法院认为，一方面，合同签订后，合同约定的购房首付款由原告支付，随后，原告亦以被告名义缴纳了42400元契税、7695元物业维修基金和160元所有权登记费，故应认定被告签订合同时明知自己不需要履行合同且也不准备实际履行合同。另一方面，原、被告双方分别以保证人和借款人名义于2008年4月24日与中国建设银行股份有限公司徐州分行签订了以涉案房地产作为抵押的《房地产抵押借款合同》，之后，被告亦未按约归还贷款，而是原告以被告的名义偿还；被告虽然曾于2011年7月7日向涉诉房屋贷款账户存款5000元但随即取出，至2012年3月20日前并未对贷款予以偿还。被告虽然主张其曾要求原告交付房屋并与闫某发生争执，且于2011年6月取得了涉案房屋所有权证和土地使用权证，但在该过程中其既未向原告缴纳购房款也未主张偿还购房贷款。此外，2008年4月2日，原告与包括被告王某在内的闫岩、张丽云、闫磊、李德民、徐斌林、刘东等七人签订了合同编号为No．0130312-No．0130318的《商品房买卖合同》共七份，王某名下的编号为№0130315的合同在其中间。根据提交的证据及出庭证人的证言，其中闫岩、刘东、张丽云的房屋产权证及土地证仍在原告处、徐斌林的贷款由原告偿还、李德民明确表示其只是应其妻(闫某的妹妹)的要求在合同及归还借款的手续上签名，上述各合同签订人均无对合同载明的房屋主张权利的意思表示。故综上本案应认定被告对原告借其名义签订商品房买卖合同进行所有权转移为非其真实目的是明知的。

2．本案商品房买卖合同应当认定无效。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，当事人在订立合同时，除应遵循自愿公平、等价有偿、诚实信用的原则外，还应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。因本案原被告当事人借签订商品房买卖合同之名，掩盖违规向银行抵押贷款套取银行信贷资金的目的，故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(三)项的规定，依法应为无效。双方因该合同所取得的财产，应当予以返还。因此涉案房屋仍为原告所有，被告在2012年3月21日以后所偿还的贷款原告应向被告返还，但被告在本案中并未举证说明其已偿还贷款的数额且未提出返还要求，因此法院在本案中不予理涉，双方可另行解决。

      王某不服一审判决，向徐州市中级人民法院提起上诉。因王某未在规定期限内交纳上诉费，徐州市中级人民法院于2013年5月13日作出徐民诉终字第0006号民事裁定：本案按自动撤回上诉处理。

典型意义

房地产开发企业以规避国家对房地产行业调控为目的．借他人名义与自身签订虚假商品房买卖合同，抵押套取银行信贷资金的，如果商品房买受人明知合同非双方真实意思表示，则该情形符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，应当认定合同无效。

相关法律规定

　《中华人民共和国合同法》

来源：中国裁判文书网