——居民委员会依法代行业委会职责签订的物业合同对业主具有约束力
某小区在原物业因故撤出小区后，出现了无物业服务的局面。因该小区尚未选举产生业委会，社区居委会组织该小区业主推选深圳某公司临时托管小区，托管期内，物业服务收费标准与之前相同。深圳某公司遂进场服务，直至该小区业主大会选聘新的物业服务企业。因业主余某某在深圳某公司服务期间未缴纳物业费，深圳某公司向法院提起诉讼。法院认为，参照住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定，因客观原因未能选举产生业主委员会的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。本案中，社区居委会代行职责期间与深圳某公司签订托管合同，对全体业主具有约束力。现深圳某公司为案涉小区提供了物业服务，小区业主有义务交纳费用，故判决余某某支付物业服务费。居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。实践中，部分小区长期未成立业主委员会，在物业服务人退场的情况下，小区呈无物业服务的状态，秩序趋于混乱。本案确认居委会可依法代行业委会职责，选聘临时物业服务人，为小区业主提供基本的物业服务，全体业主应当交纳相应物业费。
（南京中院）
南京市某小区包含江南苑等四个苑区，江南苑为别墅，其他苑区为小高层或多层住宅，相互间有围栏隔离，但能够互通。2012年底，该小区原物业公司撤场，小区处于无物业服务状态，江南苑部分业主提出对江南苑区域自行管理。2015年，该小区业委会与江苏某公司签订物业服务合同，聘请其对该小区提供物业服务，但江南苑业主代表拒绝将江南苑纳入物业服务范围，并拒绝交纳物业服务费。江苏某公司诉至法院，要求江南苑业主曹某支付物业服务费。
法院认为，小区江南苑区域与小区其他住宅属于同一物业管理区域，小区业委会与江苏某公司签订的物业服务合同对包括江南苑业主在内的小区全体业主均具有法律约束力。江苏某公司在合同履行过程中虽未能进入江南苑区域提供常态化物业服务，但系江南苑业主拒绝导致，不免除业主的交纳物业服务费义务，故判决曹某某支付相应物业服务费。
《物业管理条例》第三十三条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。同一个住宅小区应属于一个物业管理区域，部分小区虽因历史原因分割成不同区域，但并不改变整体小区仍系同一个物业管理区域的事实，仍然只应由一个物业服务人进行管理。小区业委会与物业服务企业通过法定程序签订的物业服务合同，对全体业主均具有约束力。本案确认一个住宅小区只允许一个物业服务人管理的原则，确保物业管理的公共性、连续性和整体性，引导小区管理有序运行。
（建邺区法院）
案例三
——物业服务人有权为维护小区全体业主的利益，向妨害物业服务与管理的业主提起诉讼
南京某物业公司为某小区的物业服务企业。该小区临时管理规约规定，业主不得擅自变动建筑外观。物业合同亦约定，物业公司对业主未履行临时管理规约的行为可向法院起诉。该小区大门朝南，朱某购得小区房屋后，认为南门面向陡坡，出行不便，即组织工人封堵原南门入口，打开围墙修建东门入口。南京某物业公司对朱某施工制止无果后，诉至法院，要求朱某停止在围墙开门的行为，并将围墙恢复原状。
法院认为，业主实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务人请求业主承担停止侵害、排除妨害、恢复原状等相应民事责任的，人民法院应予支持。本案中，朱某作为小区业主，应遵守临时管理规约，其擅自变更房屋出口位置，将原南向出口封堵，打开围墙修建东向出口的行为，违反了临时管理规约，故对南京某物业公司的诉讼请求予以支持。
物业服务人基于全体业主的委托，对业主共同财产和共同事务进行日常物业管理和公共设施维护。现实生活中，部分业主仅关注自身利益，对进户门、公共绿化等专有或共有部分进行改造、扩建、占用，不仅破坏小区整体形象，也对建筑结构及人员居住安全造成影响。本案确认了物业服务人根据合同约定或业主大会授权享有管理权限，有权为维护全体业主的利益，向妨害物业服务与管理的业主提起诉讼，以构建“业主自治、物业管理、社区共建”的基层社会治理现代化模式。
（栖霞区法院）
案例四
——业主以房屋不满足交付条件为由拒交迟延收房期间物业费，但未能举证证实的，不予支持
某物业公司与南京某置业公司签订前期物业服务合同，为某小区提供物业管理服务。范某购买了该小区房屋，合同约定于2021年7月1日交付房屋。2021年6月，南京某置业公司通知范某收房。范某验房时认为房屋质量存在问题无法入住，未办理收房手续。范某后于2021年9月办理产权过户，于2022年6月办理收房手续。范某因认为房屋不满足交付条件，故拒绝承担实际收房前的物业费。某物业公司诉至法院，要求范某支付自2021年7月起拖欠的物业服务费。法院认为，范某主张房屋存在迟延交付，但该事实属于其与案外人南京某置业公司之间履行商品房买卖合同的权利义务关系认定范畴。在范某未举证其与南京某置业公司已就该交付事宜取得一致意见，亦无生效法律文书认定延迟交付事实的情况下，本案中无法直接认定范某迟延收房的理由成立。故对范某的抗辩意见不予采信，判决支持了某物业公司的诉讼请求。业主与物业服务人发生纠纷时，应当区分物业服务合同中的权利义务关系与房屋买卖合同中的权利义务关系，以便正确主张权利。房屋质量问题系房屋买卖合同中业主方迟延履行抗辩的事实基础，与物业服务合同无关。针对房屋质量问题，业主除向物业报修外，还应积极与开发商沟通协商，提高证据收集和保存能力，协商不成的，可及时起诉开发商以维护自身合法权益。本案判决进一步明晰了业主、开发商和物业服务人之间的法律关系。
——物业服务人不得采取限制业主车辆出入的方式催交物业费
某物业公司为董某所在小区提供物业服务。2023年12月，因董某未及时交纳车位管理费，某物业公司向董某发送催交短信，称如董某不交纳车位管理费，将影响车辆正常出行。董某认为短信内容违反了法律规定，侵犯了业主权利，因此不同意交纳。欠费期间，董某被限制进入地下车库，日常进出均需与某物业公司工作人员进行交涉。2024年2月，董某诉至法院，要求某物业公司停止限制其车辆出入小区大门和地下车库。
法院认为，物业服务人不得采取限制业主合法权利的方式催交物业费用。本案某物业公司限制业主通行的行为侵犯了业主的合法权益。经法院释法并组织调解，最终某物业公司承诺保障董某车辆自由出入小区所有大门和地下车库的权利，董某亦补交车位管理费，双方就此签订调解协议，该案以调解结案。
业主应当按照约定向物业服务人支付物业费，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以选择催告及其他合法合理方式维护自身权益，但相关催交方式不得侵害业主的合法权益。新修正的《南京市住宅物业管理条例》第五十二条规定，物业服务企业不得采取停止或者限制供水、供电、供气、供热、通讯以及利用电梯、门禁控制系统限制车辆、人员出入等方式催交物业费。本案即是对上述条例内容的进一步明确。
（江宁开发区法院）
——合同到期后物业服务人拒不退出小区的，不得要求业主支付合同到期后的物业服务费
某小区物管会与南京某物业公司签订《物业管理服务合同》，约定由南京某物业公司为该小区提供物业服务，期限自2019年1月1日至2021年12月31日。合同到期前，某小区召开业主大会决定不与南京某物业公司续签物业服务合同，并通知其按期撤离小区。合同到期后，南京某物业公司拒绝撤离小区，新物业公司无法进驻。后经多方协商，南京某物业公司于2022年3月与新物业公司办理交接手续并撤离小区。因小区业主陆某未交纳2022年1月1日至2022年3月期间的物业服务费，南京某物业公司诉至法院。
法院认为，案涉《物业管理服务合同》已于2021年12月31日到期，南京某物业公司应及时撤场，其未在限期内撤出某小区，也未配合完成交接工作，无权请求业主支付物业服务合同终止后的物业费，故判决驳回其诉讼请求。
在物业服务合同到期的情况下，物业服务人如未获续聘，应及时退出小区并移交相关资料。物业服务人拒绝履行上述义务的，不得以实际提供物业服务为由向业主收取物业费。实践中，一些物业服务企业在物业服务合同终止后，采用“拒不退场”的方式强行提供物业服务，并要求业主支付物业费，导致物业秩序混乱，成为社会不和谐、不稳定的潜在因素。本案明确物业服务人拒不退场后无权主张物业费。
（江宁区法院）
——业主受到第三人侵害，物业服务人未尽安全保障义务的，应承担相应补充赔偿责任
刘某为某小区业主，南京某物业公司为该小区提供物业服务。2022 年6 月12 日，刘某在该小区内与一名女子发生肢体冲突，后经医院诊断为多处挫伤、上肢损伤。派出所民警调查发现事发现场监控均已损坏，无法调取视频以核实侵权女子身份信息，刘某将南京某物业公司诉至法院，要求其承担赔偿责任。
法院认为，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。刘某在案涉小区内与他人发生肢体冲突，因南京某物业公司未对小区内监控视频及时维修、有效协助公安机关处理案件，未尽安全保障义务，应当承担补充赔偿责任。
物业服务人的安全保障义务具有协助性和防范性的特征，而提供和维护小区的物业监控系统，属于物业服务企业履行安全保障义务的重要内容。监控影像资料的保存对于维护社区安全、预防和处理突发事件具有积极意义，物业服务企业应加强监控系统的维护和管理，采取有效的防范措施，协助司法机关及时有效地处理事故，保障业主的人身安全和财产安全。本案认定物业服务人未能有效履职维护监控系统的情况下，属于未尽安全保障义务，应承担相应的补充赔偿责任。
（鼓楼区法院）
案例八
某公司诉南京某小区业主委员会、
南京某物业公司业主撤销权纠纷案
——业主大会决议明显违反公平原则的应予撤销
南京某小区分为住宅楼和商用裙楼两幢楼，某公司为该小区商业裙楼的唯一业主，南京某物业公司为小区提供物业服务。服务过程中，南京某物业公司提出物业服务费收费标准偏低，不足以覆盖其经营成本，要求提高收费标准。2022年12月，该小区召开业主大会，表决决定住宅楼物业费收费标准保持不变，商业裙楼物业费单价从3元调整至4.5元。某公司认为此项决定侵害其合法权益，遂诉至法院，请求撤销该项决定。
法院认为，业主大会表决共同决定小区物业管理重大事项时，应当遵循公平原则，兼顾各方利益，不得滥用权利，损害他人合法权益。本案中，尽管业主大会表决程序不违反法律规定，但决议内容仅对商业裙楼物业费标准进行调价，实际系将为服务整个小区增加的物业服务成本，通过“多数决”强加给个别业主分摊，有违自愿和公平原则。遂判决撤销该项小区业主大会作出的决定。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。在判断业主大会所作决定是否侵害业主的合法权益时，应考量其是否针对该少数业主歧视性设定权利义务。本案判决为业主大会依法决议确定了基本准则，明确了业主大会决议的公平原则。
（秦淮区法院）
