代理词

陶XX房屋买卖合同纠纷案代理词

审判员：

我受陶XX的委托，担任张XX诉陶XX、房XX房屋买卖合同纠纷一案中陶XX的代理人，本代理人参与了今天的庭审，听取了双方的各自陈述，并结合双方出示的证据，发表如下代理意见，供合议庭参考。

本代理人认为原告确认房屋买卖合同有效的诉讼请求不成立，应驳回原告的诉讼请求。原告出示的确认房屋买卖合同有效的证据“收条”不能认定为书面房屋买卖合同，两被告为原告出据的收条“今收到二招附属门市场24号转让房款叁万圆整(30000)(一次付清) 陶XX、房XX 、X年X月X日”，两被告认可收到二招附属门市24号转让房款叁万圆整的事实，但被告陈述原被告口头约定原告后续还要支付17万元房款后才签订房屋买卖合同，而原告陈述认为只要交了30000元总价款门市就属于原告所有，因双方都说是口头约定。为此本代理人就收条作说明为：

(一)、依据《城市房地产管理法》第四十一条规定：房地产转让、应当签订书面转让合同。本代理人认为收条不是书面房屋转让合同。双方的口头约定违反了法律的规定，应无效。

(二)、原告出示的收条不具备《合同法》12条规定的基本条款。如原告认为具备合同的基本条款，那么被告可以这样认为：原告说被告转让的是二招附属门市24号，而二招附属门市有ABC三种24号门市，也就是标的不准确。二是本收条只有两被告的签名，没有原告的签名，不具备合同相对的双方当事人，也就是这门市是否卖给原告不清楚。三是数量不清楚，被告可以说只卖给原告一个平方，也可以说两个平方。四是门市价款约定不清楚，该收条只写了转让房款叁万圆整，没有说是转让总价款。五是履行期限不明确，被告可以说五年将门市移交给原告，也可以万万年后将门市移交给原告。因此该收条不是书面房屋买卖合同。

(三)依据《合同法》36条规定：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。那么对于原告支付了30000元是否就是履行了主要义务，该房屋买卖合同就成立了呢?本代理人认为该房屋买卖合同不成立，理由如下：原告出示了该门市的《集资建房合同》，上面约定该门市的总价款为105750元，还有拍卖金5000元，两扇门价值2800元，该门市共计价值11万元，如包括市场升值价值该门市应在20万元以上，虽然被告现只支付了近10万元，为此原告想用30000元就买去该门市，本代理人认为原告没有达到已经履行了主要支付房屋价款的义务，而两被告又不认可和接受。况且该门市价值达20万元以上，被告近十年来一直掌控和出租而原告没主张权利等事实来看，现原告30000元就想买去，不符合常理。因此该房屋买卖合同不成立。

综上所述，原告出示的收条证据不具备合同的基本条款，以及原告没履行主要义务，被告又不接受的情况下，该房屋买卖合同不成立，原告请求确认合同有效的诉讼请求不合法，本代理人认为应驳回原告的诉讼请求。

以上意见供合议庭参考。

代理人：重庆聚焦律师事务所刘金唐