案情简介：周某明与王某丽原系恋人关系，双方于2008年4月30日共同出资购买了一套商品房，金额为120万元，首付款为46万元(双方各出一半，其中王某丽的首付款23万元是其向周某明母亲的借款，借条载明：借款23万元用于支付婚房首付款，若二人结婚，该笔借款不用归还等)，余款74万元双方共同向银行办理了抵押按揭贷款，并于2008年8月12日签订了《个人房屋贷款借款合同》，根据该合同第十一条的规定，房屋共有权人即王某丽同意周某明以双方共同名义购买的第十条第二款所列明房产作为抵押物向银行借入房屋贷款，在周某明不能按时归还借款本息时承担还款义务。

后二人恋爱关系破裂，双方现已各自组成新的家庭，房屋于2010年6月30日交房后一直由周某明及其家人居住。现在，鉴于双方对于共同出资购买的房屋已经丧失了共有的基础，故二人多次沟通房屋分割问题未果。后王某丽向法院起诉周某明要求依法分割所购房产并将该房屋二分之一的份额判归其所有。

律师评析：

实践中，恋人婚前购置房产，分手后不得不对所购房屋予以分割的案件逐渐增多。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第15条规定：“被宣告无效或被撤销的婚姻，当事人同居期间所得的财产，按共同共有处理。但有证据证明为当事人一方所有的除外。”

对于此类案件，目前人民法院主要依据婚姻法解释的精神作出处理：双方对房产出资、产权份额有协议的，按照出资比例和协议等予以分割;双方对房产没有约定的，应当推定为共同共有性质，根据公平原则双方均分;有证据表明却为一方出资的，则另一人一般情况下得不到任何补偿。在双方共有的情况下考虑双方对财产的贡献大小。

下面由律师对相关问题分别阐述：

1、同居期间恋人一方出资，房屋产权证登记在双方名下，分手时房产如何分割?

赵庆周律师：关于这种情况房屋共有的性质在法学理论界很少有异议。至于房产应如何分割才是人们关注的焦点。在司法实践中，各地各个法院即便是在同一个法院的不同法官在判决尺度上也不禁相同，甚至大相径庭。

有人认为，既然房产证登记在双方名下，购房时也没有约定按份共有还是共同共有，如果按照按份共有来处理，可双方所占份额便无法确定，产权登记部门对此也没有登记。因此，认定为共同共有更为妥当，分手时二人一人一半，即便有一方没有出资，可视为出资一方对其的赠与。

上海法院对此观点不甚认同，理由是房屋是双方在同居期间购买的，同居期间并不存在身份关系，根据我国法律的相关规定，在不存在家庭关系的情况下，如果双方没有约定是共同共有或是按份共有，那就应当按照按份共有来处理，分手时应当按照双方的出资比例进行分割;如果一方没有出资的，可以适当分割。

如何适当分割?如果婚前买婚房操办婚事女方没有为购房出一分钱，所有购房款全额是男方出资，但房产证上登记了女方名字，最终双方因结婚不成分手，此时恋爱期间购买的房产如何分割?上海观点认为，在共有房屋分割的问题上应综合考虑购房首付款的支付、贷款的偿还、双方对共有财产贡献的大小、共有人生产、生活的实际需要等因素。即使一方安全出资，对于非出资方也要结合上述情况予以适当补偿。需要明确的是，对共有财产的贡献并不局限于实际货币出资，还包括决策、相对方利用自己的信息优势、有利条件等各种方面。因此，未进行货币出资的一方对系争房屋没有贡献的理解并不妥当。至于补偿数额，根据上海市高级人民法院的意见：“共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的按协议处理;没有协议的，应当考虑共有人生产生活的实际需要等情况，合理确定未出资方的份额，一般以10%到30%的份额为宜。”

2、您怎么看待本案中存在的借款事实?该证据一旦被法院认定将会对裁判结果产生怎样的影响?

赵庆周律师：本案中，双方共同出资购买商品房，没有对该财产约定所有形式，因此该房产为双方的共有财产。而借款这一事实的存在，直接证明了王某丽是存在实际出资的。在双方共同共有关系终止时，共有财产的分割应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对财产贡献的大小。

3、对于同居期间买房，我也曾看到有的法院不按照共同财产分割得判例，比如2008年3月，张某在与女友陈某同居期间，按揭购买商品房一套。房屋首付款和按揭费用均是张某一人支付。房屋所有权证书中注明张某是房屋所有权人，陈某是房屋共有权人。后二人因感情不和分手，张某诉至法院要求确认其对房屋享有全部所有权。法院审理后认为，同居期间购买的房屋不能按照夫妻共同财产平均分割，只能依照双方的出资额确认各自享有的份额。张某提供的发票和银行转账凭证能够证明其支付了全部房屋价款，虽然房屋产权证书中注有陈某是房屋共有权人，但陈某未能举证证明房屋全部或部分价款系由其支付这一基础性法律事实，故确认张某对房屋享有全部所有权。对此，您怎么看?

赵庆周律师：

每一个案件都有其自身的特点，即便同一案件可能在实践中也会出现不同的裁判结果。对于本案，我认为其主要涉及同居期间的财产分割问题。1989年的《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第十条规定：“解除非法同居关系时，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理。”

何谓“共同共有”，法律并未明确界定，但结合《物权法》第一百零三条“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有”的规定，因同居关系不属于具有家庭关系，从这一角度而言，同居期间的财产如无特别约定，应当按照按份共有财产处理。那么，按份共有的财产应如何处理?根据《物权法》第一百零四条“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定;不能确定出资额的，视为等额享有”的规定，按份共有的财产应以约定份额作为分割的基础，如未约定或约定不明，则按照出资额确定份额，如果出资额也无法确定就等额分割。

结合本案，虽然房屋产权证书中注明陈某是房屋共有权人，但此房屋产权登记是行政机关对不动产权属关系与状态的认可和证明，是一种行政审查，并不创设具体的民事权利义务关系，仅限于对抗第三人，房屋产权登记并非审理房屋权属案件的唯一依据。若房屋的权属产生争议，是否享有对不动产的权利，仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。张某对陈某享有房屋所有权提出异议，并提供证据证明其支付了全部房屋价款，陈某有义务举证证明其合法取得房屋所有权的基础性法律事实用以反驳张某的主张。在陈某举证不能的情况下，张某依据出资额享有对房屋全部的所有权。

4、恋爱中要是提及财产问题的话，目前在中国还不被大部分接受。为防止出现类似纠纷，您有什么好的建议?

赵庆周律师：

我建议做好以下几点：第一，最好对所购买的房产以书面协议的方式进行约定，如出资比例、共有比例等;第二，妥善保存在办理房产买卖手续过程中的合同、付款凭证等材料，一旦有纠纷的话都可以作为重要的证据。