律师观点分析

原告诉称，2014年8月13日，原告就购买位于惠州市博罗县某套房事宜与被告签订了《广东省商品房买卖合同》。合同约定，被告所售房屋为预售商品房，房屋建筑面积共121.14平方米，总价款为437000元，首付款为132000元(原告已于2014年8月13日交付给被告)，其余305000元采取银行贷款方式支付。2014年8月15日，原告与某银行签订了《个人住房(商业用房)借款合同》，并于2014年9月20日开始正式还贷。截至2015年7月20日，原告已还贷11期，共还款40457.67元(其中利息21975元)。根据原、被告签订的上述《购房合同》第八条、第九条之规定，被告应于2014年12月30日前交付诉争房屋，若被告逾期交房超过90日的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之零点五的违约金。合同签订后，原告依约履行了付款义务，而被告却未按合同约定时间交付房屋。经原告多次催促，截至今日，被告亦未履行交房义务，并对原告的退房要求不予配合，给原告造成很大损失。原、被告双方约定的延期交房违约金远不足弥补原告的损失，依据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律法规的有关规定，被告除应赔偿原告延期交房的违约金外，对于原告的损失还应该按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。另外，被告对诉争房屋外墙面没有按照合同约定用符合国家标准的优质纸皮砖装修，原告要求被告按照合同执行，如果被告履行不能的，理应赔偿原告因被告擅自更换外墙面装修纸皮砖的损失。诉讼请求：

1、请求判令被告支付原告延期交房违约金4589元，该违约金按照购房合同约定的日万分之0.5的标准暂从2015年1月1日起计算至2015年8月1日，实际应计算至被告完全交房之日，庭审时变更为至实际收房时间。

2、请求判令被告支付原告延期交房损失赔偿金42621元。(计算方法：①每月租金1817.1元+②房贷每月产生的利息+③首付款每月产生的利息;三项损失的计算时间：①从2015年1月1日起计算至2015年8月1日，②从2014年9月20日起计算至2015年7月20日止;③从支付之日起计算至2015年7月13日止，以银行同期贷款利率为准)，①、②、③项损失最终计算至实际交房之日止，庭审时变更为至实际收房时间)。

3、请求判令被告按照合同约定的“优质纸皮砖”对诉争房屋外墙面进行装修(该约定“优质纸皮砖”不符合国家建筑标准的以国家建筑标准为准)，如被告履行不能的，请求判令被告赔偿原告外墙面装修材料损失费用76903元。以上三项合计为124113元。

4、判令本案所有诉讼费用由被告承担，包括案件受理费、财产保全费、证据保全费、鉴定费等。

被告惠州市龙达房地产开发有限公司辩称，

一、原告赔偿外墙面装修材料损失的请求没有根据，也不符合实际。

1、被告是否改变设计，是否违背经过房管部门备案的双方合同内容对材料约定标准，是以相关规划和消防等国家管理部门的认定为准，因此不应以原告的个人认为为准。而且，被告个人也以自己的标准不能对外墙面进行装修，必须国家部门审批同意和验收。

2、被告外墙材料问题，是经过相关消防和规划建设部门依照规划等部门审批的设计条件进行监督整改，现已经经验收合格，不存在原告所称的被告擅自更换使用不符合国家标准的外墙面材料。

二、双方商品房买卖合同已经登记备案而生效，晚交楼原因是政府验收拖延导致，现已经验收合格并已经通知原告收楼。

1、双方商品房买卖合同经过房产管理部门登记备案，受到监管，而答辩人因施工验收问题，导致在2015年9月30日竣工验收和办理了备案，原告可以随时收楼和办证，被告也已经通知了原告收楼，故原因不在于被告，该原因属于不可抗力。

2、双方签订的《补充协议书》第三条约定如施工延误，买受人当出卖人延迟交付商品房不超过两个月时，故从2014年12月30日再加两个月，即使被告晚交楼违约，原告也应从2015年3月1日起计算违约时间和违约金。三、双方合同已经约定了违约金，原告请求按合同约定支付已交付房价款的每日万分之0.5作为违约金，依照《民法通则》和《合同法》规定，就不能再主张其他的损失，所谓租金和首付款利息，以及包括按揭在内的利息损失，因为何况被告没有解除按揭合同。

经审理查明，2014年8月13日，原、被告签订了一份《广东省商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于惠州市博罗县罗阳镇小金村小罗公路山塘窝立缘小区3号楼2202房;房屋建筑面积共121.14平方米，总价款为437000元，首付款为132000元，其余305000元采取银行贷款方式支付;被告应于2014年12月30日前将验收合格的房屋交付给原告，逾期超过90日，原告要求继续履行合同的，被告应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，以已支付房价按每日万分之0.5计算违约金等内容。附件三装饰、设备标准约定外墙面为优质纸皮砖。附件四补充协议书第三条约定，由于交楼会受施工延误或一些不可预见的因素的影响，买受人同意当出卖人延迟交房不超过两个月，不视为出卖人违约。后原告依约支付了全部房款。2015年11月13日，被告在博罗县城乡规划建设局完成涉案房屋的竣工验收备案工作。2015年12月2日，被告向原告邮寄《收楼通知书》，通知原告于2015年12月20日前收楼。

另查明，2015年4月25日，被告提出的外墙饰面层施工变更申请，经博罗县公安消防大队及设计单位审批同意，改为使用环保装饰挂板加刷3mm天然真石漆，经“国家化学建筑材料测试中心”出具的2015(C)04042号《检验报告》见证检测，该种外墙面燃烧性能符合A级标准，粘结强度满足粘结性能要求。2015年7月28日，涉案楼房经消防验收合格。被告使用的环保装饰挂板由广东省惠州市海纳实业有限公司生产，该材料经“国家化学建筑材料测试中心”出具的2015(C)03048号《检验报告》认定为：符合耐老化性能标准。广东省惠州市海纳实业有限公司与被告提交的《环保装饰挂板与瓷砖价格对照表》核算，环保装饰挂板每平方米造价139元，外墙纸皮砖为78.3元。庭审时，经本院征询原告是否要求评估两种外墙面材料的价格差，原告表示不同意评估。

又查明，原告要求按照每平方米15元的标准计算逾期交房损失，被告不予认可，经本院征询，原告不同意申请涉案房屋的租赁价格评估。

还查明，被告于答辩期间提出管辖权异议，本院作出裁定驳回其异议，被告不服上诉，2015年10月20日，惠州市中级人民法院作出裁定，维持原裁定。

本院认为，原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应当依约履行。合同第八条约定被告应于2014年12月30前交房，被告因外墙面施工等问题导致延迟交房，补充协议第三条约定因施工延误，延迟超过两个月的，不视为违约，该补充协议是双方当事人对违约责任进行免除的特别约定，并无不当，应当遵从，故原告要求自2015年1月1日起计算损失，理由不成立，被告承担延迟交房违约责任的起算日为2015年3月1日。2015年11月13日，被告完成竣工验收备案事项，房屋具备合同约定的交付条件，2015年12月2日，被告向原告邮寄《收楼通知书》，要求原告于2015年12月20日前收楼，至此被告完成交付房屋的义务，即被告交房共延迟9个月20天。原告诉讼请求第1项、第2项均为延迟交房损失，合同约定违约金按照已付房款每日万分0.5计算，该约定系对原告无法使用房屋所造成损失的预定，原告既要求合同约定的违约金，又要求房屋租金损失、房贷利息、首期款利息，但即便原告按约使用房屋，房贷房贷利息、首期款利息亦应由原告负担，该利息不属于延期交房导致的利益减少，故本院对该二项利息不予支持，至于违约金与房屋租金损失，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;”的规定，原告主张涉案房屋的租金价值约为15元/平方米/月，未提供相应评估意见，经本院告知，亦不申请评估，导致租金价值与合同约定违约金孰高孰低无法确认，应承担举证不能的不利后果，故本院对其要求的租金价值损失不予支持，仅支持按照合同约定以已付房款按照每日万分之0.5计算违约金。关于被告使用环保装饰挂板加刷3mm天然真石漆替代合同约定的优质纸皮砖的问题，被告实际使用的材料经过了专业机构的检测，达到相应的性能要求，并经过消防部门验收合格，原告主张现有外墙面寿命过短，要求使用合同约定的优质纸皮砖重新施工，但未提供专业机构的鉴定意见，经本院告知，亦不申请鉴定，本院在本案中对此问题不予处理，待原告具有相应事实依据后，可再行起诉。原告又要求按照优质纸皮砖的造价减去现有材料的造价计算损失76903元，未提供专业机构的评估意见，经本院告知，亦不申请评估，导致该损失无法计算，本院在本案中对此问题不予处理，待原告具有相应事实依据后，可再行起诉。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零一十四条的规定，判决如下：

一、被告惠州市龙达房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内支付延期交房违约金(以437000元为基数，自2015年3月1日起至2015年12月20日止，按照每日万分之0.5计算)给原告冯彩云。

二、驳回原告的其他诉讼请求。

案件受理费2782元，因诉请第三项不予处理，退回原告1900元，其余由原告负担441元，被告负担441元。