根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限根据土地用途确定，其中，居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。现实当中，购买商品房遇土地使用权年限缩水的情况非常普遍。开发商往往也会利用购房者掌握信息的不对称，对外宣称自己销售的商品房土地使用权年限有70年，最后购房者发现完全不是那么回事，因此也引发了不少纠纷。那么，针对商品房土地使用权年限缩水的情况，购房者能要求开发商退房退款或赔偿吗？今天我们通过一些案例来了解一下这个问题。
2015年4月，林女士以53万余元的价格向开发商认购了一套商品房，并与开发商签署了《房屋认购协议书》。认购书签署后，林女士支付了定金及首付款共16万余元。当准备签署正式合同时，林女士被告知房屋的土地使用期限至2042年8月31日，土地使用权年限不足28年，远低于普遍的50年至70年。因此，林女士拒绝与开发商签订商品房买卖合同，并以开发商涉嫌虚假宣传和欺诈诉至法院，要求开发商退房退款。
一审法院认为，涉案土地使用权的年限已不足28年这一事实，林女士在签订涉案的认购协议书时并不知情。作为一般的购房者，在购买商品房前，其了解购买房屋信息的主要渠道一是通过房地产开发商的信息公开，二是通过其他社会公共平台了解相关信息。因此，开发商有义务也有能力将房屋的基本信息情况明确告知买受人。但本案没有证据显示开发商已尽到明确告知的义务，而正规房地产信息网站及其他信息公开平台上展示的涉案楼盘的信息均显示涉案房产产权为70年，因此林女士签订认购协议书时不知道涉案商品房所附的土地使用权剩余年限的相关情况，实属正常。本案应属于不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同不能订立，开发商应向林女士退回全部定金和首期款。开发商不服一审判决提出上诉。二审法院审理认为，土地使用权年限与土地使用价值是密切相关的因素，土地使用权价值又是影响房价的重要因素。因此，开发商在涉案房屋所在的土地使用权只有28年期限的情况下，应当向买受人进行特别说明，以便其作出合理的选择。为此，二审法院最终驳回开发商上诉，维持原判。
2015年9月13日，白某、廖某认购了华发公司的一套商品房，并签订了认购协议书，白某、廖某支付了定金2万元。后白某、廖某依约前往华发公司磋商合同，并认为华发公司提供的合同及认购协议存在很多格式条文和“霸王条款”，且没有对上述买卖的房地产的土地使用年限进行告知，白某、廖某提出修改意见，但华发公司不同意。双方最终未能签订正式的商品房买卖合同。于是，白某、廖某将华发公司诉至法院，要求返还定金2万元并赔偿损失。一审法院判决驳回白某、廖某的全部诉讼请求，白某、廖某提出上诉。
二审法院认为，本案为商品房预约合同纠纷。本案主要争议焦点为白某、廖某与华发公司对于双方最终未能按期签订商品房买卖合同是否构成违约。虽然《物权法》规定住宅建设用地使用权期间届满后自动续期，但续期时是否需要补交土地出让金及相关税费，现行法律法规并未作出明确规定。因此，基于土地使用权到期后是否免费自动续期具有不确定性，普通购房者在选购商品房时仍会在意商品房所涉土地使用权的年限，商品房所涉土地使用权年限的长短对于商品房的销售价格有重要影响。虽然住宅建设用地70年的使用权年限一般在国土部门向土地使用权人出让土地使用权时即已确定，因土地使用权人对所受让的土地进行开发利用需消耗一定的期间，因此购房者自开发商处购买的商品房所涉土地使用权的年限一般均少于70年。但鉴于我国现行法律规定居住用地土地使用权的最高年限为70年，普通购房者对于所购买的商品房所涉土地使用权年限的期待一般亦为70年左右。若开发商所销售的商品房所涉土地使用权年限少于70年，开发商作为专业的房地产开发及销售企业，其应向购房者明确其所销售商品房土地使用权年限不足70年的事实，让购房者对拟购买商品房的实际情况有正确的认识，从而准确评估交易的风险。本案中，华发公司销售的涉案商品房所涉土地使用权年限为51年，远低于法定70年的最高土地使用权年限。华发公司作为专业房地产开发及销售机构，其应知晓普通购房者对于所购买商品房土地使用权年限的合理期待以及商品房使用权年限对于商品房销售价格有重要影响，因此其应在白某、廖某选购涉案商品房时尽到如实告知的义务。但白某、廖某与华发公司签订的《华发生态庄园商品房购房协议》虽然载有“商品房基本情况”，但对于商品房土地使用权年限的问题只字未提。同时，该协议书虽然载明买受人已全面、充分了解该协议项下商品房的全部情况，对其不持异议，并已对销售现场所公示的商品房预售许可证、出卖人的资质证书、出卖人的营业执照、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证及其它所有的公示资料已有充分了解，对其内容不持异议，但该协议书属于华发公司提供的格式合同，该协议书的上述约定亦属于格式条款，华发公司在制定该条款时并未与白某、廖某充分协商。而华发公司未对上述格式条款进行显著性标注，且其亦确认其未向白某、廖某逐一出示涉案商品房所涉土地使用权证等相关证件。因此，无法证实华发公司已向白某、廖某告知涉案商品房所涉土地使用权年限仅余51年的情况。现因华发公司未向白某、廖某如实告知涉案商品房的土地使用权仅余51年的事实，致使白某、廖某对拟购买的商品房的土地使用权年限存在错误认识，双方经协商未果。因此，即使白某、廖某最终未按预约合同的约定与华发公司签订商品房买卖合同，白某、廖某对于合同未能签订亦不存在过错，其行为不构成违约。相反，华发公司在双方订立预约合同时故意隐瞒涉案商品房土地使用权年限仅余51年这一与订立合同有关的重要事实，致使双方最终未能订立商品房买卖合同。因此，双方未能订立商品房买卖合同可归责于华发公司，华发公司对于双方未能订立商品房买卖合同存在过错。根据双方签订的《华发生态庄园商品房购房协议》的约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，华发公司应向白某、廖某双倍返还其所交纳的定金40000元。现白某、廖某诉请华发公司向其返还所交纳的定金20000元，系其对于自身权益的合法处分，于法不悖，本院予以支持。
2001年12月，徐女士购买了一套商品房，商品房买卖合同约定土地使用权年限自2001年2月11日至2071年2月10日。
2004年，徐女士的土地使用权证办下来，载明土地使用权的终止日期是2063年2月10日，比商品房买卖合同约定的年限整整少了8年。开发商对此的解释是，商品房买卖合同上的土地使用权年限填错了，是笔误。对此，徐女士无法接受，遂将开发商告上法庭，要求开发商赔偿因土地年限减少而造成的损失。法院审理查明，徐女士房屋所处地块的土地使用权早在1993年就被出让给了某开发商，被告是2000年通过转让方式取得该土地的使用权，并于2001年办理了土地使用权证，所以被告土地使用权证载明的起止时间就是2001年到2063年，年限为62年。法院认为，有关出让国有土地的使用年限，系由国家法律加以规范。国有土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，土地使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。被告作为专业的房地产开发企业，对此理应明知。且被告办理的国有土地使用权证载明的土地使用权年限为2001年2月11日至2063年2月10日，而被告在与原告签订的商品房买卖合同中约定土地使用权终止于2071年2月10日。被告因隐瞒事实真相，已构成欺诈，因此而多获得的利益应返还原告。根据《商品住宅价格管理暂行办法》第五条的规定，商品住宅价格由成本、利润、税金和地段四个项目构成。其中成本包括地价及建筑成本在内。由于建筑成本系一次性投入，与建筑物的存续时间长短无关。地价则与土地的使用年限相对应。被告多获得的利益应当为被告多收的地价款，即73.81平方米(讼争房屋的占地面积)*1000元/平方米(土地使用权出让金)*11.4%(减少的8年年限所占合同约定70年年限的比例)=8414.34元。据此,法院判决开发商退还徐女士8414.34元及相应的利息(从徐女士支付房款之日开始计算)。
2005年1月23日，曾某向开发商购买了一套商品房，《商品房买卖合同》第一条项目建设依据第二款约定“……该地块土地面积44974.4㎡，规划用途为商住用地，土地使用权年限自2003年5月20日至2073年5月13日……”。后曾某履行了合同义务并且入住该房屋。2012年1月左右，开发商将国有土地使用权证交付曾某，曾某发现其购买房屋的土地使用权期限终止日期为2045年7月25日，比约定的使用期限少了近28年。在原告多次投诉后，开发商将曾某的国土证原件回收承诺为其办理土地使用权期限延长事宜，之后却一直未办理。曾某遂将开发商诉至法院，要求将其购买房屋的国有土地使用权期限延长至2073年5月13日。本院认为，本案是因国有土地使用权期限引起的商品房买卖合同纠纷，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，亦未违反法律强制性规定，对双方当事人都具有约束力，双方当事人应当严格遵守并执行。对于原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定的“土地使用权年限自2003年5月20日至2073年5月13日”是否构成有效承诺的问题。从合同的约定来看，被告取得该地块的目的是进行商品房开发，被告对其取得的出让土地的情况应当十分清楚。其在与原告签订《商品房买卖合同》第一条项目建设依据第二款也对该土地的使用期限进行了明确的约定，即自2003年5月20日至2073年5月13日止。该条款是《商品房买卖合同》的主要条款之一，原告也是基于其接受该合同的条款合理信赖而与被告订立合同的，因此，该条款应属有效承诺。被告为原告办理的国有土地使用权证，注明的土地使用期限的终止日期是2045年7月25日，不符合双方《商品房买卖合同》的约定，其行为已经构成违约。原告有权要求被告按合同条款履行合同义务，而被告应当承担继续履行的责任，为原告办理其所购买房屋的土地使用权期限延长至2073年5月13日的相关手续，并承担与此相关的费用。被告辩称其在销售该商品房时已经在显著位置张贴了该土地使用权终止期限为2045年7月25日、“至2073年5月13日”是笔误，但被告既未提供当时商品房销售时已经向原告作出说明和告知的证据，亦无法提供其与该小区其他业主签订的合同与原告签订的合同不一致的证据，对此本院不予采信。
土地使用权年限“缩水”是房地产行业的常见现象，“缩水”的原因很多，但主要是房地产开发时间周期较长、土地出让后部分地块存在转让以及土地闲置时间较长等原因造成的。然而，不可否认的是，商品房所涉土地使用权年限的长短对于商品房的销售价格有重要影响。一般来说，房产的土地使用权剩余年限越长，使用价值越大，价格也相对越高。此外，虽然我国法律规定住宅建设用地使用权期限届满的可自动续期，但是否缴纳续期费用并不明确。因此，一旦购房买到土地使用权年限“缩水”的房子，购房者不可避免地会存在损失。实践当中，对于购房者买到土地使用权年限缩水的房子能否主张退房退款及损失赔偿，由于案情、地域不同，法院的裁判处理思路也不一致，无法统一而论。但通过本文大量的案例分享，相信大家对于土地使用权年限缩水的问题已经心中有数。最后，律师在此提醒大家，购房时时多长个心眼，仔细查验楼盘的“五证”信息，看清楚土地的使用年限、用途、具体性质，避免不必要的损失。如因土地使用权年限“缩水”的房子发生纠纷，建议及时聘请律师介入，让专业人士帮你维权。
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