一审

一审法院审理认为：李某明知开发商没取得商品房预售许可证，而与其签订认购协议，双方在不具备签订房屋预售合同法定条件时，在认购书中约定购房定金条款，开发商向李某收取购房定金行为都违反了法律规定，应认定为无效。此外，根据《最高法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第五条规定商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。结合本案，该份协议已然具备买卖合同的形式及实质要件，因此该份协议应当认定为商品房买卖合同，适用《最高法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第二条的规定，基于此，一审法院驳回了李某的诉讼请求。

二审

二审法院审理认为：双方当事人签订的认购书约定了定金条款，符合以交付定金作为订立主合同担保的法律特征，应视为有效。该认购书中约定的立约定金的生效是独立的，在主合同之前就已成立。李某已按认购书的规定交纳了定金，故该认购书的效力自其交付定金后即已存在，且对双方均有约束力。在执行认购书的过程中，李某并无违约行为，导致双方未能签订主合同系开发商未取得商品房预售许可证，无权预售商品房。该责任应全部由开发商承担。

同时，二审法院认为，《最高法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第二条的本意在于照顾买受人意愿，保护买受人，该条款规定的“出卖人未取得预售许可证明与买受人订立预售合同的应当认定无效”，是为防止没有预售许可证造成买房人无法办证或不能入住甚至被骗，故赋予买受人无效请求权以退房返款（以至赔偿）；而该条款规定的“在起诉前取得预售许可证，可以认定有效”，是为防止开发商在房价涨落中恶意主张无效，导致买房人入住预期落空而蒙受损失。据此，二审法院撤销了一审判决，并改判开发商双倍返还定金。

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