2020年开春以来，受到新型冠状病毒的影响，我国经济发展受到严重影响，房地产市场也不例外，在重大的疫情面前，商品房房价存在下跌的可能。很多已经签订了购房合同的市民不禁感觉吃亏了，因为如果按照原来约定的购房款继续履行，难免令人感觉“亏了不少”，那是否可以通过主张情势变更以解除或变更购房合同呢？本文据此展开分析。?
根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，情势变更应具有以下几个构成要件：
（一）具有情势变更的客观事实；
（二）情势变更发生在合同订立后，履行完毕前；
（三）情势变更具有非意志性，即情势变更不以合同各方当事人的意志为转移，具有虽经当事人的努力仍无法有效控制的属性，且这种变更亦不可归责于第三人之行为的情形；
（四）具有情势变更的不可预见性，即情势变更是当事人在订立合同时所不能预知的；
（五）具有合同履行上的严重不利性。情势变更后，若按原订合同履行会使得一方当事人利益明显处于不利状态，且这种不利已经明显超出必要的交易风险的范围。
但是，若合同当事人以情势变更为由，频频主张变更合同内容，则会严重损害合同相对方的可得利益，同时也对市场经济的交易安全造成不小影响。
因此，为正确适用情势变更，最高人民法院在2009年4月27日发布的《最高人民法院关于正确适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》（法[2009]165号）中明确规定，“各级人民法院务必慎重适用情势变更，如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核，必要时应报请最高人民法院审核。”
由此可见，法院有着十分严格的审核标准，必须通过高级人民法院，甚至是最高人民法院审查通过后，才能适用情势变更。
在实务中，法院会将情势变更和商业风险进行对比分析，若能够归为因商业风险引起的，则一般不予适用情势变更。
商业风险，是指在商业活动中，由于各种不确定因素引起的，给商业主体带来获利或损失的机会或可能性的一切客观经济现象。比如市场价格的波动,物价的波动，消费者价值观的变化等。
一般而言，法院更多会将发生变化的情况认定为商业风险，要求当事人继续履行合同，比如最高人民法院作出的 （2016）最高法民终342号判决书中指出：“...情势变更原则的适用，必须严格区分情势的重大变化与正常市场风险，并应由当事人提出请求。市场不景气以及价格涨跌属于正常商业风险，对此双方当事人在订立合同时均应当预见...”。
再者，购房者若主张情势变更，则应当举证证明其继续履行购房合同，将导致利益严重失衡，存在显示公平，否则将无法得到法院的支持，比如最高人民法院作出的（2013）民一终字第181号判决书中提出：“...本案中双方当事人履行《塔筒买卖合同》不存在利益严重失衡的情形，故不能适用情势变更原则”。
所以，若本次疫情导致房价下跌，购房者能否主张情势变更：
首先，购房者签订合同的目的，是将房屋用于家庭生活居住。疫情本身对购房者继续使用房屋的功能并没有造成严重不利影响，并未造成其合同目的落空。
再者，房价作为评判房地产行业状况的标志，自然会随着经济的发展、城市的规划、消费观念的改变而时刻发生波动。即使此次疫情会导致房价下跌，但不存在跳崖式下降；总体来看，人们对于住房的需求是一直存在，长期来看，房价将会回涨。因此，继续履行合同并不会使得购房者陷于严重不利的境地，以情势变更为由要求解除或者变更合同的主张无法得到支持。
另外，当下正值全国防疫抗疫之关键时期，若以此为由将疫情造成的损失转嫁给房地产企业，将会引发全国购房者争相效仿，如此一来将导致对房地产行业乃至政府税收、土地资源管理等多方面带来诸多不稳定影响。
因此，若此次疫情造成房价下跌，宜认定为商业风险，购房者以情势变更为由要求解除或变更合同的，难以得到法院的支持。小编提醒，在疫情下，购房者一旦遇到卖方提出的不合理要求，显失公平的情况，建议寻求律师的帮助，收集证据以保障自身权益。