新型冠状病毒肺炎疫情来势汹汹，在全国迅速蔓延。疫情传染性强，同时碰上春节，人员大幅度流动，导致疫情一发不可收拾。对此，为进一步遏制疫情，国家乃至地方政府都纷纷出台一系列应对和防范疫情的政策，全国范围内延长春节假期和各地区不得提前复工的文件。除必要的行业以外，其他企业全面停工停产，不可避免地影响到施工工程原计划的推进，在疫情时期下，开发商迟延交房能否免责？
小编在检索各地法院判决后发现，在相似疫情“非典”时期，就曾经爆发了多起逾期交房的纠纷。
基本案情：在2003年5月，某开发商与付某签订了《商品房买卖合同》，约定交房日期为2003年9月30日前，如遭遇不可抗力，且开发商在该情况发生后告知购房者的，开发商可据实予以延期，逾期交房不超过60日，最后交房日期的第二天起至实际交付之日止，按已付房款每日万分之五支付违约金，合同继续履行。合同签订后，付某在2003年6月支付了全部房款。2003年11月4日，开发商才将房屋交付给付某。付某对此十分不满，认为开发商存在逾期交房的行为，应支付违约金。但开发商认为施工期间爆发“非典”，政府实施防治“非典”措施影响正常生产，属于不可抗力，不应承担逾期交房违约责任。双方协商不成后，付某将开发商诉至法院。
一审法院的观点：开发商交房时间仍在合理期限内。全国正处于“非典”疫情时期，对人们的正常生产、生活和工作秩序产生影响，同时，实施防治“非典”措施的期间正是工程的主施工期，即使开发商未向原告说明因“非典”可能要造成延期交房，但这一事件不仅为开发商所知，付某也对此是知情的，无需开发商告知；最后，本市严格执行防治“非典”的措施近两个月，开发商延期交房35天仍属合理实现内，因此付某要求开发商给付延期交房的全部违约金，理由不当，不予支持。根据最高人民法院《关于在防治非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》，按公平原则由付某和开发商各自承担50%的损失。
二审法院的观点：由于付某与开发商签订合同时，应当能预见“非典”疫情可能对其正常施工造成影响，但开发商仍在合同中约定在2003年9月底交楼，且开发商自认“2003年9月初，工程基本完工，只差验收”，表明“非典”疫情并未对其交付房屋造成影响，故在本案中不能免除开发商承担全部逾期交房的违约责任，一审法院判决开发商承担50%的损失不妥，应予纠正。
核心问题：新型冠状病毒肺炎疫情是否符合不可抗力情形，开发商迟延交房能否因疫情而免责？
根据《民法总则》第一百八十条和《合同法》第一百一十二条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。具体到：新型冠状病毒肺炎疫情世界卫生组织列为“国际关注的突发的公共卫生事件”，可见此次疫情之严重，目前医学界仍未能研究出绝对有效的医治和防治方法，属于不可预见、不能避免且不能克服的事件，符合法律规定的“不可抗力”的情形。
疫情虽然已经造成大规模的停工停产等情况，属于法律意义上的“不可抗力”，但不是所有的合同履行问题都能适用于不可抗力，需要结合个案具体情况进行讨论，如在上述的案例中：
首先，需要考虑合同的签订时间和疫情发生的阶段等因素来判断双方当事人就疫情事件的发生能否预见，疫情虽然发生迅速，但仍需经历多个阶段才变得不可控制，在疫情不同阶段时，签订合同将影响合同当事人对履行能力的判断。在案例中，二审法院考虑到商品房买卖合同签订时疫情已经进入爆发时期，开发商应当有能力预见到“非典”疫情可能对其正常施工和交房造成影响，不符合不可预见的构成要件。
其次，只有在疫情真正影响到合同的实际履行，直接导致合同不能履行或者迟延履行的情况下，才构成“不可抗力”。疫情并非导致合同不能履行或者迟延履行原因的，也不能免责。在案例中，开发商在庭审自认在2003年9月份已基本完成施工工程，这说明疫情对其施工进度并没有造成严重的影响，不构成不可抗力，因此开发商应对逾期交房承担全部违约责任。
综上所述，按照以往的法院处理经验和态度来看，在疫情时期下，不可抗力不能成为开发商逾期交房的万金油。
最后，小编提醒在如今新型冠状病毒肺炎严重疫情时期下，开发商与购房者应当注意疫情会导致哪些法律关系的变化，注意做好自身风险防范，避免扩大自己的损失。