2018年3月份，王女士找到本律师，说出了她的困扰。她与杨女士在2017年5月15日签订了房屋买卖合同，杨女士将其位于中山市东凤镇的一套房屋以53万元出售给王女士，合同签订时王女士就支付了5万元的定金，因该房屋尚未办理房产证，所以后续手续要待卖方取得房产证后再继续办理。合同约定：办理过户手续时支付首期款15万元，剩余的33万元王女士通过按揭贷款的方式支付房款。合同及附件约定因卖方资金不足，需买方提供首付款协助还款赎楼，买方愿意在该房地产所在抵押按揭银行通知还款时提供首期款协助卖方还款赎楼。双方还约定，任何一方违约，违约方应向守约方支付转让总价款的20%的违约金。
合同签订后，过了大半年，到了2017年11月26日，杨女士要求提高房价，无奈之下，王女士在中介公司的见证下与杨女士签订《补充协议》，同意将房屋转让总价变更为54万元。而后因该区域房价出现上涨，杨女士多次口头要求解除房屋买卖合同。并于2017年11月9日私自办理了不动产登记，王女士对此毫不知情。直至2018年3月5日，双方在中介公司的组织下又一次进行了磋商调解，期间杨女士仍坚持要求解除合同。而王女士打听到房屋所在小区都陆续在办理房产证，已经可以具备继续交易的条件。万般无奈，王女士通过朋友找到了本律师，希望可以帮她尽快解决这件麻烦事。
经过对上述案情的了解，本律师立即提出以下分析和应对方案：
1、王女士首选方案是继续购买，但如果要继续购买，必须要取得杨女士的配合，因为王女士需要办理按揭贷款来支付房款。如果不配合，就会造成买卖合同事实上无法履行。因此，本律师决定先发律师函，告知杨女士如果不履行合同，可能需承担违约赔偿责任共计31万元的严重后果，敦促杨女士尽快配合完成房屋买卖交易手续，尽量促成杨女士自觉继续履行合同。
2、考虑到房屋所在区域的利好和房屋上涨趋势，杨女士应该会接受赔偿的方式来解决，同时会坚持最多只赔合同约定的违约金即成交价的20%。但是根据法律规定，我方损失超出违约金限额的，可以要求追加赔偿房价上涨的损失。要杨女士赔偿超过违约金限额的损失，难度很大，必须让其充分认识到一旦通过法律途径解决，王女士的诉求能得到支持，因此本律师决定在发出敦促继续履行合同的律师函时，一并告知坚持不履行合同，导致合同事实上无法履行的具体违约赔偿责任，并附相关法律规定。如此既可以给杨女士施加压力，让其充分认识到不履行合同的违约后果，又可以为接下来的赔偿谈判奠定心理基础。
3、如果杨女士既不继续合同，又不积极赔偿，那么律师就可以立即起诉，查封杨女士的房屋，王女士的诉求事实和法律依据充分，权益有保障，而杨女士如果拒不主动承担责任，其将遭受更大的经济损失，并经历诉讼成本和结果不确定性的心理折磨。
通过以上分析，本律师精心拟写了一份律师催告函，特快专递给了杨女士。2018年3月18日，杨女士收到律师函后通过短信联系本律师，欺骗本律师其房产证还没有拿到，一旦拿到房产证会通知王女士，并没有明确表态是否继续履行合同。无奈之下，王女士在律师的建议下到法院提起了诉讼，同时申请法院查封了杨女士的此套房产、冻结了王女士银行存款。随后在本律师的努力协调下，王女士与杨女士在开庭前达成调解，由杨女士退还5万元定金，再一次性赔偿王女士20万元，并即时履行。王女士表示虽然没能买房有点遗憾，但可这么快速又低成本的解决这么棘手的事情，还是很满意的。
律 师 建 议
因房屋买卖交易时间长、交易价格高、市场波动大，越来越多的房屋买卖交易纠纷因此产生。受一、二线城市房价飙升的影响，目前三、四的房产市场也日渐火爆，眼看着一天一个价的房屋价格，卖方似乎有些坐不住，捂房不卖、坐地起价等违约行为时有发生。但无规矩不成方圆，根据真实意思签订房屋买卖合同后，就应该严格按照合同约定履行合同。卖方无故毁约可能不仅需赔偿违约金，若买方的损失高于约定的违约金，卖方还需赔偿相应的损失。陈旺律师建议卖方决定卖方时要慎重，综合考虑，避免不必要的损失。
另一方面，面对卖房方的不诚信，买房方无需着急，也不要坐等时间流逝，应及时与律师沟通联系，尽快委托律师介入，及时固定有利证据，寻求最快最好的解决办法。