常州市XX文化传媒有限公司与常州XX投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷案

律师观点分析

　　律师观点分析
　　张律师代理的原告
　　案件基本情况：
　　原告XX文化公司向本院提出诉讼请求判令：1．解除原、被告于2019年11月25日签订的《房屋租赁合同》；2．被告退还已付租金73806元、房屋押金40000元、预支电费3000元、装修保证金10000元、预支物业费27267元；3．被告赔偿原告装修费、员工工资等损失共计1028700元，并于庭审中明确为装修损失658494.29元、员工工资损失88700元，合计747194.29元；4．诉讼费用由被告承担。
　　裁判分析过程：
　　本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第二百一十六条、第二百三十二条规定，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时解除权人可以解除合同；当事人一方迟延履行主要债务经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同；租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同；出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
　　本案中，原、被告于2019年11月25日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方应按约履行各自义务。上述合同签订后，原告按约向被告履行了交付租金、押金及装修保证金等合同义务。原告虽于2019年11月1日进场装修租赁房屋，但是原告提供的2019年11月18日微信聊天记录与2019年12月31日商谈录音可以相互印证，证明此时原告承租房屋及所在园区尚未达到三通一平，并且尚未通过消防验收。同时，原告承租被告经营的XXX文创园内房屋经营，不仅需要所承租房屋满足正常通水通电等基本需求，而且也需要文创园所带来的场景化、体验式、互动性消费环境。被告虽在2019年11月1日前将承租房屋交由原告装修，但其交付的房屋既不符合三通一平等房屋正常使用要求，也不满足文创园所带来的场景化、体验式、互动性消费环境需求，且因安全生产问题被国家督导组要求整改。故本院认为，被告未能按约向原告交付符合约定用途与安全条件的房屋，存在安全隐患，危及承租人安全；且在催告后合理期限内仍未履行，致使原告签订合同目的不能实现，原告依照法律规定与合同约定享有合同解除权。
　　根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项规定，承租人经出租人同意装修，合同解除时，双方对已经形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修物残值损失的，应予支持。本案被告于2020年6月30日收到原告要求解除2019年11月25日签订的《房屋租赁合同》的诉状副本，依照上述法律规定，双方2019年11月25日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月30日解除，即使被告称其房屋于2020年7月10日经检测消防合格，但此时双方合同已解除；依据法律规定及双方约定，被告应向原告退还房屋押金40000元、装修保证金10000元、双方认可的剩余电费2198.71元及相应租金。
　　双方合同约定2019年11月28日至2020年2月27日为免租期，故原告已支付的租金73806元应为此后三个月的租金；但是本院综合考虑被告经营性质需要满足客户较好的消费环境、出租房屋存在的瑕疵性与持续性等案件实际情况，酌情认定自其2020年2月28日至合同解除之日即2020年6月30日的租金标准减少按照双方合同约定的年租金标准295223元的70％即206656.1元予以计算，故自2020年2月28日至合同解除之日原告应当向被告支付租金67941.6元。自合同解除后至2020年12月30日双方交接房屋期间租赁房屋存在使用费损失，该期间系被告知晓诉讼后双方为处理租赁事宜、确定装修损失等便于解决双方争议期间，系为双方诉讼利益而发生，由此产生的使用费参照上述租金标准计算为103610.94元，由双方各半分担51805.47元。故原告应当向被告支付租赁期间及使用费共计119747.07元，扣除原告已支付的73806元，原告尚需支付房屋占有使用费45941.07元。
　　本案中，原告在被告提供其承租房屋不符合三通一平等房屋正常使用要求，消防尚未验收，园区尚不具备文创园所要求的场景化、体验式、互动性消费环境需求时就已经进场装修，并经鉴定装修损失为658494.29元，原告尚未实际使用其装饰装修开展经营，现因被告违约导致合同解除，故该装修损失应由被告承担；但原告在上述情形下即开展装饰装修，有所草率，自身存在一定过错，可以适当减轻被告赔偿责任为526795.43元。原告主张的工资损失系用人单位在经营过程中向其聘用职员履行的工资支付义务，为其经营过程中必须支出的成本；且顾XX同时为原告的法定代表人与XX婚庆中心的经营者，现原告主张其工资损失缺乏法律依据。原告主张物业费并非由被告收取，其应向相应义务人主张权利，本案不予处理。
　　裁判结果：
　　一、原告常州市XX文化传媒有限公司于本判决生效之日起十五日内向被告常州XX投资发展有限公司支付房屋使用费45941.07元；
　　二、被告常州XX投资发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告常州市XX文化传媒有限公司退还房屋押金40000元、装修保证金10000元、电费2198.71元；
　　三、被告常州XX投资发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告常州市XX文化传媒有限公司赔偿损失526795.43元；
　　四、驳回原告的其他诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费15436元、保全费5000元、鉴定费9400元，共计29836元，由原告承担6306元，被告承担23530并于本判决生效之日起十五日内直接给付原告。