律师观点分析

江苏省沭阳县人民法院

民事判决书

（2013）沭民初字第2037号

原告沭阳**置业有限公司。

委托代理人刘洋，江苏德沛律师事务所律师。

被告李*国

委托代理人高中新，江苏东域律师事务所律师。

原告沭阳**置业有限公司诉被告李*国商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员辛晖独任审判，公开开庭进行了审理，原告委托代理人刘洋、被告李*国及其委托代理人高中新到庭参加诉讼。后因案情需要，依法组成合议庭，再次公开开庭进行了审理，原告委托代理人刘洋、被告李*国及其委托代理人高中新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告沭阳**置业有限公司诉称：原告开发建设的“金地华园”小区37号楼工程由案外人闫*同等人实际承包施工。2009年7月31日，原告与闫*同等人签订协议，约定将该小区37号楼一单元8001室房屋用以抵冲工程款。2010年4月19日，闫*同与被告签订房屋买卖合同，将37号楼一单元8001室房屋出售与被告，并收取被告购房款296000元。同日，原告售楼部经理向被告出具该房屋的客户购房付款结算单，该单据客户姓名为李*国，对所售房屋的房号、面积、单价、房款均作出了明确约定。后被告诉至法院，要求确认诉争房屋归被告所有，并交付该房屋。沭阳县人民法院一审判决确认原、被告之间商品房买卖合同关系依法成立，且合法有效，但以该房屋所在小区未通过验收且未办理产权登记为由，驳回李*国要求交付房屋的诉讼请求。原告不服，提起上诉，宿迁市中级人民法院二审驳回上诉，维持原判。判决生效后，因被告未向原告交付购房款，原告于2012年6月28日向被告发出解除合同通知，被告至今仍未付款。2012年12月底，被告未经原告同意，强行占用诉争房屋，现要求解除原、被告之间关于诉争房屋的商品房买卖合同，并要求被告搬出诉争房屋。

被告李*国辩称：我与原告之间关于诉争房屋的商品房买卖合同关系，已经沭阳县人民法院和宿迁市中级人民法院确认，我已将购房款296000元交付闫*同，该给付行为应为我向原告公司履行房屋买卖合同的付款行为。现该房屋已由我居住使用，且我从未收到原告所谓的解除通知，不同意解除该买卖合同，要求驳回原告的诉讼请求。

经审理查明：案外人闫*同原系原告公司开发的“金地华园”小区工程的实际施工人。2009年7月31日，原告与闫*同等人协商，原告将“金地华园”小区37号楼的部分房屋（含本案诉争的37号楼一单元8001室）抵给闫*同以冲抵工程款。2010年4月19日，闫*同与被告签订房屋买卖合同，将“金地华园”小区37号楼一单元8001室房屋出售与被告，并收取被告购房款296000元。同日，闫*同与被告到原告售楼部，由原告售楼部的销售经理向被告出具一份该房屋客户购房付款结算单，该单据载明客户姓名为李*国，对所购房屋的房号、面积、单价、总房款均作出了明确约定，被告李*国及原告销售经理均在该单据上签字。后因房屋交付问题，双方发生矛盾，被告向本院提起诉讼，要求确认诉争房屋归被告所有，并要求原告交付房屋。本院于2011年12月12日作出一审判决，对原告与被告之间形成商品房买卖合同关系予以确认，并认定该买卖关系合法有效。因该房屋未通过竣工验收，不符合交付条件，也未进行产权登记，故驳回了李*国要求交付房屋的诉讼请求。原告对该判决不服，提起上诉，宿迁市中级人民法院于2012年6月20日作出终审判：驳回上诉，维持原判。

另查明，该房屋曾于2009年6月26日被浙江省嵊州市人民法院查封，同年8月19日解封。庭审中，原告向本院提交闫*同书写的两份承诺书，内容为：闫*同承诺按期完成工程，如未按承诺期限完成，则之前的房屋确认予以作废。该两份承诺在被告和原告销售经理进行房款结算时，未向被告李*国告知。2011年8月2日，闫*同在沭阳县公证处办理了其出具的情况说明公证书，该情况说明确认其将诉争房屋出售与被告并收到了被告的购房款。2012年12月底，被告擅自占有使用诉争房屋至今。原告于2011年9月26日将诉争的房屋另出售与案外人应加宽，并与之签订了商品房买卖合同，办理了备案手续。

上述事实，有原告陈述、被告答辩、协议、公证书、（2011）沭民初字第2605号民事判决书、（2012）宿中民终字第0324号民事判决书、通知书、调解协议书、进度承诺书、协议书、委托书及商品房买卖合同等证据证实，足以认定。

本案的争议焦点为：被告向闫*同交付房款的行为是否为其履行与原告买卖合同约定的付款行为，该买卖合同现是否符合解除条件。

原告认为，虽然法院确认被告与原告商品房买卖合同关系成立有效，但被告未向合同相对人交付购房款，其向案外人闫*同交付房款的行为与原告无关，不能视为系向原告履行，被告至今未交付房款，原告要求解除合同符合法律规定。被告则认为，因原告与案外人闫*同已达成以诉争房屋抵冲工程款的协议，被告据此与闫*同达成买卖协议，并在原告销售人员处办理了购房结算手续，被告与原告之间已形成合法有效的房屋买卖合同关系，被告依据原告与闫*同达成的抵房协议向闫*同付款，应当视为被告向原告履行了房屋买卖合同的付款义务。本院认为，原告与闫*同达成的以房屋抵冲工程款协议系双方真实意思表示，闫*同持该协议与被告达成房屋买卖协议，并在原告销售人员在场的情况下，由原告出具购房付款结算单，被告与原告之间形成合法有效的商品房买卖合同关系。因该房屋系原告用以抵冲闫*同的工程款，在该抵冲协议未撤销或即使撤销却未告知买受人的前提下，买受人向闫*同付款的行为应当视为其向原告履行付款义务的行为，故原告以被告未向原告履行买卖合同付款义务为由，主张解除合同的诉讼请求不能成立，其基于解除合同而要求被告搬出诉争房屋的诉讼请求也不应予以支持。但该诉争房屋未通过竣工验收，不符合法律规定的交付条件，原告擅自占有使用该房屋，应对其行为承担相应的法律后果。调解不成，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

驳回原告沭阳**置业有限公司的诉讼请求。

案件受理费5500元，由原告负担。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状。