以物抵债行为是双方当事人针对同一笔数额的金钱先后签订买卖合同、借款合同，而在借款合同中，其出借人与借款人是买卖合同中的买方与卖方。如果已届清偿期而债务人未及时履行偿债义务，因而通过履行买卖合同将标的物的所有权转移到借款合同的债权人即买卖合同的买方手中。实践中，这种行为时有发生，由此产生的纠纷也较多，下面通过一个案例进行浅析。

案情概述

汤某某、刘某某、马某某、王某某与某某公司于2013年先后签订多份借款合同，通过实际出借并接受他人债权转让，取得对某某公司合计2.6亿元借款的债权。为担保该借款合同履行，四人与某某公司分别签订多份商品房预售合同，并向当地房屋产权交易管理中心办理了备案登记。

该债权陆续到期后，因某某公司未偿还借款本息，双方经对账，确认某某公司尚欠四人借款本息361398017.78元。双方随后重新签订商品房买卖合同，约定某某公司将其名下房屋出售给四人，上述欠款本息转为已付购房款，剩余购房款38601982.22元，待办理完毕全部标的物产权转移登记后一次性支付给某某公司。汤某某等四人提交与某某公司对账表显示，双方之间的借款利息系分别按照月利率3%和4%、逾期利率10%计算，并计算复利。

其后，汤某某、刘某某、马某某、王某某向法院提起诉讼并诉称：根据双方合同约定，某某公司应于2014年9月30日向四人交付符合合同约定的房屋。但至今为止，某某公司拒不履行房屋交付义务。故请求判令：一、某某公司向汤某某、刘某某、马某某、王某某支付违约金6000万元；二、某某公司承担汤某某、刘某某、马某某、王某某主张权利过程中的损失费用416300元；三、某某公司承担本案的全部诉讼费用。

某某公司辩称：汤某某、刘某某、马某某、王某某应分案起诉。四人与某某公司没有购买和出售房屋的意思表示，双方之间房屋买卖合同名为买卖实为借贷，该商品房买卖合同系为借贷合同的担保，该约定违反了《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定无效。双方签订的商品房买卖合同存在显失公平、乘人之危的情况。四人要求的违约金及损失费用亦无事实依据。

XX省高级人民法院于2015年4月27日作出xxxx号民事判决，判令：一、某某公司向汤某某、马某某、刘某某、王某某支付违约金9275057.23元；二、某某公司向汤某某、马某某、刘某某、王某某支付律师费416300元；三、驳回汤某某、马某某、刘某某、王某某的其他诉讼请求。上述款项，应于判决生效后十日内一次性付清。宣判后，某某公司以双方之间买卖合同系借款合同的担保，并非双方真实意思表示，且欠款金额包含高利等为由，提起上诉。

判决结果

本案争议焦点：借贷法律关系转变为买卖法律关系的行为是否合法有效，以此确认房产所有权归属及被告房产公司应否履行交付房产义务的问题。

二审法院认为，借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。

但在确认商品房买卖合同合法有效的情况下，由于双方当事人均认可该合同项下已付购房款系由原借款本息转来，且某某公司提出该欠款数额包含高额利息。在当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。经审查，双方之间借款利息的计算方法，已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限。对双方当事人包含高额利息的欠款数额，依法不能予以确认。

由于法律保护的借款利率明显低于当事人对账确认的借款利率，故应当认为汤某某等四人作为购房人，尚未足额支付合同约定的购房款，某某公司未按照约定时间交付房屋，不应视为违约。汤某某等四人以某某公司逾期交付房屋构成违约为事实依据，要求某某公司支付违约金及律师费，缺乏事实和法律依据。一审判决判令某某公司承担支付违约金及律师费的违约责任错误，本院对此予以纠正。

律师点评

由于我国法律尚未有关于以物抵债的明文规定，合同法中也没有以物抵债合同的专项设立，在实践中不同法院对于以物抵债合同的认定也有所不同。以物抵债合同在实践中，通过物和债为合同双方当事人设置对应的权利和义务，是双务合同，通过类比分析，需要援引我国法律对于买卖合同的相关规定来对以物抵债合同加以限制。

针对“以物抵债”的案例在生活中层出不穷，比比皆是，各地法院对此类问题讨论也一直如火如荼，需要确定一套完善的体系使得全国各地法院此后对于同类案件不再出现“同案不同判的情形”，另一方面，也需注重个案正义，不能使“坏人通过判决受益”。