律师随笔房屋买卖合同纠纷代理意见
代理意见提纲
一、原告主体适格。公证书、结婚证,均能说明原告系被继承人的一序继承人。
二、确定案由只是法院的管理措施。
1、案由是将案件涉及的法律关系进行的概括,有利于法院对受理的案件进行分类管理,有利于确定各民事审判业务庭的管辖分工,是人民法院对民事案件管理的重要措施。
2、民诉法第一百一十九条规定的起诉条件中,也不包括必须有准确的案由。
三、诉讼时效未超期。
1、房屋买卖合同中明确约定,“取得房产证后,应无条件将房证交给买方,双方商定办理过户的时间”。实际中,房产证2014年才取得,被告刘洪涛只是将其对房屋所有的产权部分证书交给了原告,被告崔秀珍一直未将案涉房屋另一半房屋产权证书交给原告;双方也一直未能商定办理过户的时间。
即,被告未将全部房产证书交给原告,双方也没有就过户约定具体时间。
2、根据《民法总则》起诉未超三年时效。
原告2017年5月27日起诉,房屋产权证书于2014年6月30日办理(具体到手时间较此更滞后),若法院判决在10月1日后作出,根据新法起诉也在三年时效之内。
四、原告为善意第三人,被告崔对买方事宜追认,房屋买卖合同合法有效。
1、合同订立时,买方竭力尽到了合理的注意义务,有充分理由相信所售房屋为被告刘洪涛一人所有,为善意第三人。
一是,原被告双方并不认识,被告刘首先通过房屋中介挂出要出售案涉房屋,根本上也不存在什么所谓的恶意串通。
二是,案涉房屋出售当时没有产权证书,原告客观上不能直接判断房屋的所有权人情况。
被告崔的户籍信息,不是房屋所有权证明。
三是,原告及中介对房屋归谁所有进行了充分深入调查,被告刘洪涛书面予以特别承诺,被告刘的二个子女也予书面确认产权无异议。另,中介张立平出庭证实这一情况。
四是,原告支付了合理的对价,被告刘收到款项后向原告出具了收到条。
五是,自2007年底至今,原告一直在案涉房屋居住,被告也从未提出过异议。
2、离婚调解书及本诉庭审中,被告崔均认可房屋出售事宜。
在房屋买卖合同签订约一个半月后的离婚调解书中对此追认,并在法院出具的离婚调解书中明确表示“双方所卖房屋及墓地互不追究”。本诉庭审中,代理人特别向崔电话核实确认了“所卖房屋”即案涉房屋之事实。
另,被告崔提出反诉的根本原因是,在离婚后被告刘没有向被告崔分割5万元(案涉房屋售房款)。被告崔应当依法申请执行刘的财产,而不是违反诚信原则,意图恶意侵害原告的合法财产权益。
五、房屋买卖合同约定的过户条件很清楚,也已经成就,被告二人应当依约向原告办理案涉房屋过户手续。
代理人:河北佳篷律师事务所
王向阳律师
2017年 月 日
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