保定律师成功代理合同名称内容不一致案件

【案情】

2013年12月，李某与陈某签订《房屋购买租赁协议书》。合同约定，陈某购买承租李某自建房屋一栋，购买承租期限为常年，陈某享有常年使用权，直至该房屋被征用或拆除为止，房屋产权面积归陈某所有。协议签订后，陈某给付李某人民币280000元，李某出具的收款收据上载明为房款。现双方就合同的性质产生争议，李某诉至法院。

【分歧】

对于该《房屋购买租赁协议书》的性质，主要产生两种意见：

第一种意见认为，该《房屋购买租赁协议书》的性质应为房屋租赁合同。理由：第一，该协议明确标明是《房屋购买租赁协议书》，而不是“房屋买卖协议书”。第二，该协议明确约定是常年使用权，而不是该房屋的永久所有权。如果是房屋买卖关系，无需约定该款内容。

第二种意见认为，该《房屋购买租赁协议书》的性质应为房屋买卖合同。理由：第一，该协议明确约定“房屋产权面积归陈如某所有。第二，李某出具的收款收据上载明为房款，而非租金。

【分析】

笔者同意第二种意见，理由如下：

1、该《房屋购买租赁协议书》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。一般来说，认定合同性质既要看合同名称，更要看合同内容；当合同内容互相矛盾时，要根据合同中是否有特别约定以及当事人的实际履行情况，综合认定合同性质。

2、虽然该《房屋购买租赁协议书》名称与内容之间互相矛盾，但协议中特别约定了“房屋产权面积归陈某所有”。该约定的含义已经改变了合同的性质，实质上体现了房屋买卖合同的性质。

3、该《房屋购买租赁协议书》的履行情况是认定协议性质的重要因素。协议签订后，陈某给付李某人民币280000元，李某出具的收款收据上载明为房款。按照人们日常的生活经验来分析判断，房款显然不同于租金。前者体现了买卖合同性质，后者体现了租赁合同性质。

4、从交易习惯来看，如果是租赁合同的话，租金一般是按月、季度或年分期结算，而不是一次性结算完毕。再者，租赁的最长期限为20年，不可能约定为常年。

综上，根据该《房屋购买租赁协议书》的特别约定及实际履行情况，应当认定该《房屋购买租赁协议书》的性质为房屋买卖合同关系。

该内容由河北英利律师事务所资深主任律师孙术校友情提供，仅供参考。