律师观点分析
河北省保定市莲池区人民法院
民事判决书
(2021)冀0606民初1750号
原告：李XX，男，1995年1月28日出生，汉族，现在保定市竞秀区。
委托诉讼代理人：孙XX，河北XX律师。
被告：保定市XX公司，住所地保定市莲池区北三环XX。
法定代表人：李XX，该公司经理。
委托诉讼代理人：张XX，河北XX律师。
原告李XX诉被告保定市XX公司(以下简称XXX)为商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告李XX及其委托诉讼代理人孙XX，被告保定市XX公司的委托诉讼代理人张XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李XX向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告保定市XX公司之间的“购房协议”（口头）无效；2、被告返还原告购房款420000元整及利息，自2017年9月30日至付清房款之日止，按月息1%计算；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年9月30日原告购买被告保定市XX公司开发的位于保定市莲池区房屋一套。由于此项目“五证不全”，并且没有签订正式的书面购房合同（违法了我国强制法的相关规定），也没有按口头约定的2019年12月份交房日期交房。
被告XXX辩称，1、原告诉称内容与事实不符，2017年9月30日原告委托周XX代理向被告申请订购即将开发的限价商品房，当时标的物尚未确定，原告是否具备购房资格也需要政府机关审核，双方约定的内容是在将来具备条件后订立商品房买卖合同，符合民法典第495条之规定，属于预约合同，合法有效，因当时双方没有签订购房合同，也不可能约定交房时间，不存在原告诉称约定2019年12月份交房的问题；2、原告单方解约应当承担违约责任，原告诉请要求退款及支付利息的请求不应得到支持。2019年7月保定市保障性住房管理中心对原告的购房资格审核通过，颁发了限价商品房准购证，2019年7月31日原告委托周XX选定所购房屋后，在选房单上签字确认，确定选购的房屋为5-2-2604住房一套，面积89.9平方米，单价9383元每平米，总价款843532元，付款方式为贷款，双方确定了选房单，具备了购房合同的基本内容，购房合同已经依法成立，2019年8月2日原告代理人周XX又向被告提出申请，自愿放弃申请限价商品房，承诺由此产生的问题与被告XX公司无关，该申请属于原告单方无故要求终止合同的行为，构成违约，应当承担相应的违约责任。综上，原被告之间无论是签订的预约合同，还是在选房后成立的购房合同均符合相关法律规定，合法有效，原告要求确认无效没有事实依据和法律依据，由于原告单方违约，其要求支付利息的主张不应得到支持；3、原告的诉求缺乏依据，原告诉请返还购房款42万元，但经被告核对，原告实际交付订购房款40万元，另截止2021年3月11日，被告已分七次退款原告13万元，订购房款余额为27万元，不可能返还42万元。另外，自原告申请退款后，双方并没有对退款时间做出具体约定，属于没有履行期限的债权，原告可以随时主张，被告也可以随时偿还，且被告已经履行了部分，不存在被告违约损害原告利益情况，原告主张给付利息没有依据，不应得到支持，鉴于目前原告通过诉讼方式主张给付剩余款项，因目前被告资金困难，希望给予必要的准备时间宽限。
原告李XX向本院提交如下证据：1、收据。证明原告向被告购房并且已付款的事实；2、转账凭证。证明原告向被告会计转账42万元的事实；3、承诺书。证明被告负责人承诺于2019年10月底退清房款的事实。
被告XXX对原告李XX提交的证据质证认为：证据1的真实性无异议，但收据中注明的用途为内部认购款400000元，也说明当时尚没有成立房屋买卖合同，只是认购；证据2真实性无异议，但是根据收据相互印证，只能说明其中40万元属于被告收取的订购房款，其余20000元与本案争议无关；证据3真实性、关联性不认可，该承诺中并没有写明是2019年10月底前退清原告的房款。
本院对原告李XX提交的证据真实性予以认定。
被告XXX向本院提交如下证据：1、2017年9月30日原告签署的承诺书。证明双方成立的预约合同关系；2、选房单。证明原被告双方已就所订购的房屋进行了选房信息及确认，成立了购房合同关系；3、2019年8月6日保定市保障性住房管理中心颁发的编号为381号限价商品房准购证。证明原告具备购房资格，具备了选购房屋的条件；4、2019年8月2日原告向被告提出的退款申请。证明原告单方要求不再履行合同，构成违约；5、银行电子回单（7笔）。证明被告已退还原告订购房款13万元。
原告李XX对被告XXX提交的证据质证认为：对上述证据的真实性无异议，但对证明目的不认可。
本院对被告XXX提交的证据真实性予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月30日收据一份，内容为：“今收到李XX交来内部认购款人民币（大写）肆拾万元整，￥400000”。落款处XXX盖章。同日周XX通过XX银行转账给杨柳420000元。同日原告出具承诺书，主要内容为：“本人自愿认购宏孚茗园限价商品房，并承诺自身符合市政府要求的购买限价商品房条件，提供的所有资料均真实有效，否则，由此引起的一切后果均由本人承担”。落款处原告签字。2019年7月31日签订选房单，选定房号为5-2-2604号房屋。2019年8月2日原告出具申请，“自愿放弃申请限价商品房，由此产生的问题与保定市XX公司无关”。2019年8月6日保定市保障性住房管理中心为原告出具了“限价商品房准购证”。
同时查明，2019年10月30日被告通过田XX的河北XX账号转账给周XX50000元；2020年1月23日被告通过田XX的河北XX账号转账给周XX10000元；2020年6月24日被告通过杨XX的河北XX账号转账给周XX10000元；2020年8月26日被告通过杨XX的河北XX账号转账给周XX20000元；2021年1月8日被告通过杨XX的河北XX账号转账给周XX10000元；2021年2月5日被告通过杨XX的河北XX账号转账给周XX20000元；2021年3月11日被告通过杨XX的河北XX账号转账给周XX10000元。上述款项共计转账130000元。
本院认为，原告交纳购房款后，被告未与原告签订书面合同，且至今未交付房屋，事实上已不能履行购房协议（口头），故原告要求确认双方的“购房协议”（口头）无效，本院予以支持。被告已返还原告款130000元，原告称被告给付的是利息、违约金及相关损失，但没有提供证据，本院不予支持，故被告返还的130000元应认定为返还的本金，所以被告尚欠原告购房款290000元。因双方对利息没有约定，所以应按照中国人民银行同期贷款利率计算。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条的规定，判决如下：
一、被告保定市XX公司于本判决生效之日起十日内退还原告李XX购房款290000元；
二、被告保定市XX公司于本判决生效之日起十日内给付原告李XX利息，自2021年3月12日起至付清购房款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4650元，由被告保定市XX公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。
审判员 霍霞
二〇二一年四月十九日
书记员 王X
