律师观点分析

上诉人李XX与被上诉人郭XX、冯XX、永州市XX公司（以下简称四平XX）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初6137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。
李XX上诉请求：撤销原判，予以改判或发回重审，并由被上诉人承担本案诉讼费。事实和理由：一审法院认定“冯XX个人向李XX借款，冯XX作为四平XX法定代表人，未经其他股东同意擅自将四平XX名下财产用于抵偿其个人债务，因此冯XX与李XX签订的《以房抵债合同》无效”，属于认定事实和适用法律错误。1、上诉人与被上诉人冯XX签订的《购房合同》、《收据》以及《以房抵债合同》上有四平XX的公章，足以见得四平XX也认可该笔债务，同意用以房抵债的方式承担该笔债务；2、四平XX工商登记为一人有限公司（独资公司），并没有登记其他股东，被上诉人冯XX也没有任何证据证明有其他股东。即使有其他股东，也不能对抗善意购房的第三人。综上，一审法院认定事实错误，证据不足，请求二审法院依法判决。
被上诉人郭XX辩称，上诉人李XX与被上诉人冯XX签订的《以房抵债合同》，其性质仍然是民间借贷，属于普通债权，不具有任何优先性，不能阻却人民法院的强制执行。且上诉人李XX与被上诉人冯XX签订的是《以房抵债合同》而非商品房买卖合同，是用于抵偿冯XX的个人债务，李XX未向四平XX给付任何购房款，也未对该房屋实际占有，不符合排除执行的情形。综上，一审判决正确，请求予以维持。
被上诉人冯XX、被上诉人四平XX未到庭进行答辩。
原审原告李XX向一审法院提出的诉讼请求：解除对登记在冯XX、四平XX名下，位于永州市冷水滩区长丰大道北XX、猎豹路东XX***苑内*栋*单元***号房屋的执行行为。
一审法院认定事实如下：郭XX与冯XX、四平XX合同纠纷一案，于2019年8月2日向永州市冷水滩区人民法院提起诉讼，法院立案受理后，经主持调解，双方自愿达成调解协议：一、被告冯XX、永州市XX公司同意原告郭XX选定登记在永州市XX公司名下，位于永州市冷水滩区零陵南路长丰大道北XX、猎豹路东XX***苑*栋***号房屋（面积121.47平方米）、*栋***号房屋（面积143.09平方米）、***号房屋（面积143.09平方米），*栋门面（从东往西方向标号）第六个门面（面积68.6平方米），被告冯XX、永州市XX公司自愿在2019年9月10日前为原告郭XX办理房屋网签手续；二、原告车库面积超出39.15平方米，其单价以湖南潇湘房地产土地评估经纪有限公司评估价格为准（按评估价格的95%支付），原告郭XX在评估单价出来后7日内支付给被告冯XX、永州市XX公司；三、原告郭XX自愿向被告冯XX、永州市XX公司支付其超出面积的房款470,694元，房屋及门面网签费12,000元（每套房屋网签费3000元×4套），退还押金200,000元，共计682,694元；四、原、被告双方同意将被告冯XX、永州市XX公司下欠原告郭XX670,694元抵消上述682,694元，原告郭XX尚需支付被告冯XX、永州市XX公司12,000元。永州市冷水滩区人民法院于2019年8月2日作出湘1103民初4050号之一民事裁定书，其中第一项内容是：查封、冻结冯XX、四平XX名下位于永州市冷水滩区长丰大道XX门面房一间，商品房三间或同等价值的其他财产。2019年8月22日法院向永州市房产局发出该民事裁定书和协助执行通知书，要求永州市房产局协助查封冯XX、四平XX名下位于永州市冷水滩区长丰大道*****栋***房（面积159.45平方米）。永州市冷水滩区人民法院于2019年9月3日作出的（2019）湘1103民初4050号民事调解书发生效力后，于2019年10月17日以（2019）湘1103执2655号案件受理了郭XX的执行申请。
2014年5月7日，被告冯XX因资金紧张向原告借款45万元，双方约定月息为2分，未约定还款日期。借款后，冯XX向原告支付了8.7万元的利息，下欠借款本金45万元及部分利息未予偿还。2017年6月1日，冯XX与李XX、李X（李XX之子）签订的《以房抵债合同》，合同约定，冯XX于2014年5月7日向李XX借款45万元，经定月息2分，未约定借款期限，因冯XX无力偿还李XX债务，现冯XX担任四平XX法定代表人，在2017年6月1日特将公司所开发的龙居花苑小区2栋1单元701房，面积156平方米抵偿给李XX，冯XX配合将该房屋过户给李XX，以清偿冯XX所欠李XX的债务，并附《龙居花苑商品房买卖合同》，该合同落款时间2017年2月；2017年6月1日，冯XX向李XX出了53.82万元的购房款收据。
另查明，冯XX系四平XX的法定代表人，四平XX的印章一直在冯XX处，冯XX与原告签订《以房抵债合同》时，未经公司其他股东的同意；龙居花苑小区建设用地使用权、建设工程规划许可和施工许可的权利人均为四平XX，该小时区2栋1单元701号房至今未办理不动产证。
原告李XX于2019年11月22日提出了执行异议，请求解除对登记在冯XX、四平XX名下，位于永州市冷水滩区长丰大道北XX、猎豹路东XX***苑内*栋*单元***号房屋的查封。法院于2019年11月11日作出（2019）湘1103执异160号执行裁定书，驳回案外人李XX的异议请求。原告对该裁定不服，遂提起案外人执行异议之诉。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条的规定，“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人；本案争议焦点是本案所争执冯XX个人向李XX借款，冯XX作为四平XX的法定代表人，将公司名下的财产用于抵偿冯XX个人债务是否有效。一、涉案房产虽然尚未办理产权登记手续，但该小区土地使用权人和开发企业是四平XX，四平XX是其开发建设***苑*栋*单元***号房产的权利人，而冯XX个人向原告李XX借款，冯XX作为四平XX的法定代表人，未经公司其他股东同意，擅自将四平XX名下的财产用于抵偿冯XX的个人债务，因此，冯XX与原告李XX签订的以《以房抵债合同》无效。故对于原告李XX要求解除对登记在冯XX、四平XX名下位于永州市冷水滩区长丰大道北XX、猎豹路东XX***苑内*栋*单元***号房屋查封的请求，依法不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第二款的规定，判决：驳回原告李XX的其他诉讼请求。案件受理费300元，由原告李XX负担。
二审期间，当事人均未提交新的证据。
二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致，对原判认定的事实，本院予以确认。
本院认为，审查双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：上诉人李XX与被上诉人冯XX签订的《以房抵债合同》是否具有排除人民法院强制执行的效力，现评析如下：
一、郭XX与冯XX、四平XX房屋征收补偿费用分配纠纷一案，经冷水滩区人民法院依法作出民事调解书，冯XX及四平XX应当依法履行生效法律文书所规定的义务。现郭XX依据生效的民事调解书依法申请强制执行，符合法律规定，应受法律保护；
二、上诉人李XX与被上诉人冯XX签订的《以房抵债合同》是用于抵偿冯XX的个人债务，但涉案房产的土地使用权人和开发企业是四平XX。四平XX是涉案房产的权利人，冯XX作为四平XX的法定代表人，擅自将四平XX名下的财产用于抵偿其个人债务，与法律规定相悖。同时考虑，《以房抵债合同》的合同目的是以房抵债，李XX并非商品房消费者，不享有作为商品房消费者的优先权，其债权仅为一般债权，不能排除人民法院的强制执行。合同签订后，李XX未向四平XX给付任何购房款，也未对该房屋实际占有，不符合排除执行的情形。
综上，上诉人李XX的上诉理由不成立，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院依法维持原判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人李XX负担。
本判决为终审判决。