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申请执行遇阻反成被告 借贷?买卖?审理还原真相

发布者:季伟律师|时间:2017年12月11日|分类:律师随笔 |266人看过举报

申请执行遇阻反成被告  借贷?买卖?审理还原真相

案情:

被告与第三人之间的民间借贷纠纷法院已经处理完毕并作出了判决,被告申请法院执行第三人的房产,但本案的原告提出执行异议之诉,声称被法院查封的房产系原告所有,并向法院提供了书面的房屋买卖协议和房价款的转账凭证,因此有此诉。被告诉讼当中认为原告与第三人之间名为房屋买卖协议实际上是利用之前的借贷转账凭证,后补的买卖买卖协议,达到以假乱真、移花接木的效果。

判决:

本院认为,根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已文付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未

办理过户登记。首先,关于房款支付的问题。原告XX为证明与案外人XX之间存在真实有效的房屋买卖法律行为,向本院提交了房屋买卖合同和款项收据,以证明原告XX30万元支付房子全款与案外人XX收到房款的事实。原告徐宝明与XX签订的房屋买卖协议书中约定付款方式为原告将购房款一次性转账支付给XX,但原告提供的转账记录显示原告共分两次向XX转账支付288000,其余1.2

万元原告主张以现金方式支付,原告提交的XX出具的收条显示"转账288000元,现金(2000元)。,总金额仅为29万元,第三人XX主张仅收到288000元,并未收到1.2万兀,且原告提供的银行流水显示其余额足够支付剩余购房款。原告提交的证据不足以证实其已向第三人支付全部价款。其次,关于原告是否对房屋实际占有的问题。原告与第三人签订的房屋买卖协议约定第三人XX有权继续居住年,原告在涉案房屋购买后至法院查封前并未实际居住,原告并未向本院提交证据证实其在东海法院查封之前已合法占涉案不动产。

再次,原告对于未办理过户有无过错的问题。原告与第三人XX签订的房屋买卖协议,可以显示原告明知涉案房屋无产权证书,且暂不能办理产权证书,原告对涉案房屋至法院查封前未办理房屋产权登记存在过错。最后,涉案房屋涉及拆迁,原告与第三人XX约定的购

房价格明显低于市场价值,第三人XX因经济纠纷多次被诉至东海法院,故不排除原告XX与第三人XX串通转移财产,规避执行。故综合以上事实,本院不能认定原告XX与第三人XX之间存在真实有效的房屋买卖法律行为。原告认为涉案房产已经转让给其所有证据不足,其请求对涉案执行标的停止执行的诉讼请求不符合法律规定,本院不予支持。

江苏省东海县人民法院民事判决书

(2017)苏0722民初396号

原告:徐XX

被告:顾XX

委托代理人季伟,江苏田湾律师事务所律师。

第三人李XX

委托代理人:杨XX

原告XX与被告XX、第三人XX案外人执行异议之诉一案,本院2017年1月11日受理后,依法组成合议庭于2017年7月20日,公开开庭进行了审理。原告XX及委托代理人霍XX,被告XX及委托代理人季伟,第三人XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告XX向本院提出诉讼请求:1、依法确认位于东海县牛山街道利群巷X号后XXX层房屋属原告所有;2、停止被告对上述房屋的执行程序;3、由本案被告承担本案诉讼费用。事实和理由东海县牛山街道利群巷X层楼房系第三人与其前夫徐XX在夫妻存续期间建造,其使用的土地为徐XX享有宅基地、楼房建造后未进行不动产登记,2009年3月3日,第三人与徐XX离婚后,取得了该楼房的所有权。原告与徐XX、第三人均系东海县牛山街道X村村民,2015年3月22日,原告与第三人签订了《房屋买卖协议》一份,以30万元的

价格购买了上述楼房,2015年3月25日,原告付清了全部房款后第三人将房屋已交付给原告。2016年5月5日,东海县人民法院因被告与第三人民间借贷纠纷一案,作出了(2015)连东执字第01361号民事裁定书,裁定对上述楼房予以查封,原告向该院提出执行异议,但驳回了异议请求。原告认为,原告已依合同支付了全部价款并占有、管理涉案房产至今,根据《物权法》及相关规定,原告已取得楼房所有权,楼房未经不动产登记是客观原因造成的,并不影响买卖合同效力,更不影响原告对楼房的所有权。综上,为维护原告的合法权益,请求依法判准如上请求。被告XX辩称,一、原告与第三人XX之间不存在房屋买卖关系,二者之间房屋买卖协议是为了转移财产伪造的。第三人XX2013年至2015年期间对外大量举债,后无力偿还,债权人纷纷诉至人民法院,包括本案答辩人XXXX在得知无力偿还之后,将自己名下的房产均以房屋买卖的形式低价转让给案外人,目的就是为了转移财产,规避执行:除了本案的涉案房屋与XX之同签订买卖协议低价转让之外、答辩人近日还得知XX还与XXXX另一处房产低价转让,XX与案外人孙X也有XX在东海水岸XX房产的买卖协议,说明XX惯用伎俩就是与他人恶意串通低价转移财产,以躲避法律的制裁。譬如在答辩人XX执行第三人XX水岸名城的房产时,案外人孙X向贵院提出了执行异议称房

屋为其所有,被驳回后,进而提起针对答辩人的执行异议之诉,现在案件正在连云港市中级人民法院审理。就本案而言XX采用了如出一辙的伎俩,与所谓的原告签订房屋买卖协议,实则是规避执行,转移财产。据答辩人所知,原告也只是向第三人借款的债权人之一,双方之间是借贷关系,根本不存在房屋买卖合同关系。原告所谓的房屋买卖协议是第三人为了转移财产,与原告恶意串通伪造的。并且,XXXX串通起来转移财产是有事实基础的.XX除了与XX之间具有资金往来关系外,XX还是XX的前夫徐XX的亲堂兄弟。且XX在起诉时预留XX的住址是涉案房屋前排房屋,该房屋是XX与其前夫离婚时,在离婚协议里约定归XX的前夫所有,说明XX与其前夫仍有联系,将房屋转移给其前夫的堂兄也是放心的。一、原告与XX所谓房屋买卖协议,侵害了其他债权人合法权益,应属无效。据答辩人了解,涉案房屋正面临拆迁,该房产靠近步行商业街,同地段其它类似房屋的征收补偿价值应该在200万元左右,原告与第

三人以区区30万元价值成交涉案价值超百万的房产,明显是恶意串通,故意转移财产。即使原告所称房屋买卖合同存在,但在该房屋买卖协议达成之前后,XX已经深陷债务危机,第三人和原告签订合同,以明显低于房屋市场价值低价转让房产,损害了其他债权人的合法利益,根据合同法的相关规定,该买卖房屋协议是无效的。三、徐XX所谓银行转账凭证并不能证明是支付房屋对价凭证。根据XX提供的银行转账凭证显示,XX2015年3月24日账户上余额有31万元余元,XX完全有能力一次性支付30万元购房款,但XX通过银行分两天分两次转账给XX共计28.8万元,与其房屋买卖协议上约定一次性付清购房款不符;其次,协议上约定的房屋对价是30万元,而转账金额是28.8万元,XX并没有支付全部购房款.再者,在XX分两次转账后,账户余额里尚余两万余元,足以支付剩余房款,XX称剩余房款以现金支付,这明显与协议约定和常理不符。说明XX提供银行凭证并不是房屋买卖协议支付对价凭证,该银行转账凭证不排除是XXXX借款30万元、事先扣除12000元利息的借贷凭证。综上,原告诉求是为了帮第三人转移财产的恶意诉也且损害了其他债权人合法权益,请求人民法院依法查明事实,驳回原告的诉讼请求。第三人XX陈述称,一、尽管原告与第三人之间有房屋买卖合同,但是并非第三人的真实意思表示。合同里然为卖房屋实际为第三人向原告借款的抵押,原告方没有实际占有房屋也没有将房屋过户所以房屋仍然归第三人所有;一、被告的保全仍然有效,执行程序仍然应该进行,应该驳回原告诉求。本院经审理认定事实如下第三人XX与徐XX2009年3月3日协议离婚,约定:夫妻双方婚后在牛山镇利群巷XX号建有前后两栋楼房,离婚后南面楼归徐XX所有,北面楼归XX所有。

另查明,2015年3月22日,第三人XX作为出卖人

(甲方)与原告XX签订《房屋买卖协议一份》,内容为甲方自愿将其拥有完全产权的位于东海县牛山社区利群巷XX号后排XX层楼房以30万元价格出售给乙方,乙方对该房屋已充分了解。该房屋系甲方根据其与徐XX,2009年3月3日签订的《离婚协议》第三条之约定取得的财产,实际占地面积约240平方米(南北长14米,东西宽10米),东郊徐XX家房屋,南与徐金柱10-16号前排房屋相邻,西、北为巷道;二、乙方应在本协议签订之日起三年内,将全部购房款一次性支付至甲方(XX)在中国农业银行622848105952XXXXXXX账户上;三、乙方支付购房款后,甲方的上述房屋即归乙方所有,但乙方有

权继续居住一年;四、鉴于该房地产无产权证书,甲乙致同意由东海县牛山社区茅墩村村民委员会对本合同予以见证、在能办理房屋产权证书时,甲方应配合乙方办理房屋的过户或登记手续,如乙方将房屋转卖他人,则乙方应按甲方要求配合新购买人办理相关过户或登记手续;五、上述房屋在甲方名下期问,如发生拆迁,与房屋相关的拆迁补偿或赔偿归乙方所有,与甲方无关。如需甲方办理相关手续,甲方应予以配合;六甲、乙双方均应按本协议认真履行,如一方违反本协议之约定,守约方可以解除本协议,同时,违约方还应向守约方支付违约金5万元人民币又查明,庭审中,经向原告核实2015年3月24日,原告XX通过中国农业银行向第三人XX6228481XXXXXXX银行账户转账支付20万元。2015年3月25日,原告XX通过中国农业银行向第三人XX6228481059XXXXXXXXX银行账户转账支付8.8万元。2015年3月25日,第三人XX向原告出具收条一张,内容为。收条。今收到XX购买利群巷XXX号后排三间二层楼房,购房款叁拾万元整(300000元),转账288000元,现金(2000元)房已交付。

庭审中,原告经法庭询问称:买了之后门窗换了下,准备出租的,但是法院查封后,就一直空着没人住。因为甲方没有房子,没有地方住,所以我就给他的缓冲期间:写协议的时候房子价值多少钱?徐:3040万还查明,XXXX民间借贷纠纷一案,东海法院

2015年5月14日作出(2015)连东民初字第00779号民事判决书,判决XX给付XX人民币19万元及利息、判决生效后,XX申请执行,本院于2016年5月5日作出(2015)连东执字第01361号民事裁定书,对XX所有的位于东海县牛山街道利群巷XX号楼房予以查封。在本院执行XXXX民间借贷纠纷一案中,案外人XX提出书面异议。本院受理后,于2016年9月22日作出(2016)苏0722执异27号民事裁定书,该裁定书认为根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人XX2015年3月22日XX即将涉案房产转让归其所有,但至本院查封涉案房屋时仍未办理过户手续,不符合上述司法解释的有关规定,故对案外人的异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定,裁定如下:驳回案外人XX的异议请求。再查明,第三人XX多次因经济纠纷被诉至东海法院,仅2015年4月期间,东海法院立案受理5件。上述事实,由房屋买卖协议、中国农业银行转账明细单收条、证明2份、离婚协议书、房屋拆迁安置协议书,原告,被告、第三人的当庭陈述等证据予以证实。

本院认为,根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已文付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未

办理过户登记。首先,关于房款支付的问题。原告XX为证明与案外人XX之间存在真实有效的房屋买卖法律行为,向本院提交了房屋买卖合同和款项收据,以证明原告XX30万元支付房子全款与案外人XX收到房款的事实。原告徐宝明与XX签订的房屋买卖协议书中约定付款方式为原告将购房款一次性转账支付给XX,但原告提供的转账记录显示原告共分两次向XX转账支付288000,其余1.2

万元原告主张以现金方式支付,原告提交的XX出具的收条显示"转账288000元,现金(2000元)。,总金额仅为29万元,第三人XX主张仅收到288000元,并未收到1.2万兀,且原告提供的银行流水显示其余额足够支付剩余购房款。原告提交的证据不足以证实其已向第三人支付全部价款。其次,关于原告是否对房屋实际占有的问题。原告与第三人签订的房屋买卖协议约定第三人XX有权继续居住年,原告在涉案房屋购买后至法院查封前并未实际居住,原告并未向本院提交证据证实其在东海法院查封之前已合法占涉案不动产。

再次,原告对于未办理过户有无过错的问题。原告与第三人XX签订的房屋买卖协议,可以显示原告明知涉案房屋无产权证书,且暂不能办理产权证书,原告对涉案房屋至法院查封前未办理房屋产权登记存在过错。最后,涉案房屋涉及拆迁,原告与第三人XX约定的购

房价格明显低于市场价值,第三人XX因经济纠纷多次被诉至东海法院,故不排除原告XX与第三人XX串通转移财产,规避执行。故综合以上事实,本院不能认定原告XX与第三人XX之间存在真实有效的房屋买卖法律行为。原告认为涉案房产已经转让给其所有证据不足,其请求对涉案执行标的停止执行的诉讼请求不符合法律规定,本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条二百二十七条之规定,判决如下

驳回原告XX的全部诉讼请求。

案件受理费2900元,由原告XX负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院

递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省

连云港市中级人民法院,同时向江苏省连云港市中级人民法院

预交上诉案件受理费2900元。连云港市中院开户行连云港市

农行苍梧支行,账号:440301040009094.依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定,本判决生效后,权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行,申请强制执行期限为二年。

审判长    XX

代理审判员  X

代理审判员侯XX

                                 二〇一七年九月十九日

                                        X


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