季伟律师
标题中注明是以买卖名义进行房屋过户，是因为实践中，为节省当下税费或规避“赠与”名义，父母子女间的房产过户常选择以“买卖”方式低价或零对价过户。下面分情形论述此种情况下父母子女间以买卖形式过户房产的效力问题。
分情形处理如下：
一、简单的情形，即母亲享有房产的单独所有权，则母亲有权处分自己的房产，本案讨论的空间不大。本文讨论的是下面的复杂情形。
二、房屋系父母夫妻财产，如父亲一方先去世，母亲将房产以买卖名义过户给其中一名子女，这是实践中最复杂的情形
1、房产买卖合同很有可能被认定为部分无效
先去世一方的份额已转化为遗产，由在世配偶及其他子女共同继承（遗产未分割状态）。此时，在世配偶将房屋整体过户的行为，可能构成对其个人份额的处分以及对其他继承人共有份额的无权处分。夫妻一方死亡后，遗产分割前，共同财产中属于逝者部分即转为遗产，由继承人共有。擅自处分该遗产份额损害其他继承人权利的，该部分处分行为无效。
2、名为买卖，实为赠与，法律关系被重新认定
上述情形下以买卖名义进行的房产过户，名为买卖、实无对价支付的过户，其法律性质可能被重新认定。根据《中华人民共和国民法典》第六百五十七条现行有效，赠与是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人。若父母与子女签订房屋买卖合同，但子女并未实际支付或仅象征性支付房款，该行为因缺乏买卖合同的核心对价要素，在发生争议时极易被法院或税务机关认定为“名为买卖，实为赠与”。
房屋买卖无效，赠与部分有效，买卖无效部分的房产份额可以按照遗产诉讼分割
民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。在涉及包含去世一方份额的房产处分中，合同无效通常仅针对处分他人（去世一方）财产份额的部分。母亲对自己合法所有的房产份额，其处分权是完整的。合同无效后，母亲对自己份额的处分行为通常被认定为赠与，且该赠与行为有效。
赠与合同是诺成合同，自赠与人作出赠与意思表示、受赠人表示接受时成立。不动产赠与，自办理产权变更登记时物权发生转移。因此，一旦母亲完成对自己份额的过户登记，赠与行为即已履行完毕，发生物权变动的法律效果。该份额因其已在母亲生前完成处分，故不能再作为其遗产被继承。
因此，母亲的份额在赠与后，继承时就不能再作为遗产处理了，
因为该份额已因生前有效赠与而发生物权转移，不再属于母亲的遗产。
4、母亲有效赠与的房产份额中是否包含其可以继承的去世一方的房产份额？
本案中，因父亲先去世，母亲享有父亲去世后遗留的房产份额的继承权。继承开始即取得物权，但权利状态为共同共有：根据《中华人民共和国民法典》第二百三十条规定，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。这意味着，自父亲去世时，母亲作为继承人之一，即时取得了对父亲遗产（房屋份额）的物权。然而，在多个继承人且未分割遗产的情况下，该物权状态是共同共有。根据《中华人民共和国民法典》第二百九十七条规定，共同共有人对共有的不动产共同享有所有权。
遗产分割前，各继承人对具体份额无独立处分权：在共同共有关系存续期间，各共有人（即全体继承人）的权利及于共有物的全部，而非某个具体部分。因此，任何共有人欲处分共有物（包括其中自己的潜在份额），需经全体共同共有人同意。因此，在遗产（房屋）未进行实物或折价分割前，母亲对其将从父亲处继承的具体份额，仅享有一种处于共同共有状态下的、未量化的权利，而非可以独立处分的特定财产。
如果母亲在遗产未分割的情况下，将“自己将从父亲处继承的份额”赠与给某个子女，该行为可能因处分了与其他继承人共同共有的财产而无效。母亲在遗产分割前，其“继承所得份额”尚未特定化，仍与其他继承人的权利混同于共有物中。她此时对该份额的赠与，实质上是处分了共有财产，若未经其他继承人同意，该部分赠与行为因无权处分而无效。
5、母亲在遗产分割前去世，其继承自父亲的房产份额将发生转继承
如果母亲在父亲去世后、遗产分割前去世，那么她对父亲遗产的继承权（即其作为共有人的权利）将转给她的继承人。依据《中华人民共和国民法典》第一千一百五十二条规定，继承开始后，继承人于遗产分割前死亡，并没有放弃继承的，该继承人应当继承的遗产转给其继承人。此时，是由母亲的继承人加入到对父亲遗产的共有关系中，而非继承一项属于母亲的“遗产”。
因此，在继承法律关系中，母亲从父亲处继承的份额，其性质是“对父亲遗产的共有权”，该权利在父亲去世时即已确定地由母亲享有。它不能等同于母亲个人名下可任意处分的“自己份额”。母亲生前对该份额的无效赠与，不影响该份额在父亲遗产分割中依法确定归属。若母亲在分割前去世，则由其继承人通过转继承取得相应权利。
下面看一个案例：
原告张某1、张某2、张某3 因与被告张某4、张某5确认合同无效纠纷一案，诉至X市长宁区人民法院。三原告诉请确认被告张某4、张某5与案外人张某6就某市某区房屋签订的《某市房地产买卖合同》无效。
经审理，法院查明以下事实：张某6与李某系夫妻，育有四名子女，即三原告及被告张某5，被告张某4为张某5之女。涉讼房屋系2000年由被告张某5出资购买，但登记在张某6与被告张某5名下。2012年，双方签订《出资协议书》，约定该房屋由张某6与被告张某5共同出资，其中张某6份额按五份平均分配给四名子女及长孙女张某4。2017年李某去世，未留遗嘱。2018年，张某6与被告张某5与被告张某4签订《X市房地产买卖合同》，将房屋过户至张某4名下，但合同约定价款为 360万元，附件付款协议为空，且无实际房款支付流水证据。
审理中各方确认，张某 6名下份额属夫妻共同财产，包含李某遗产；两被告在过户后未告知三原告，三原告于 2023年方知晓过户事宜。
法院认为，虽然三原告非买卖合同当事人，但涉案房屋包含李某的遗产份额，买卖行为处分了李某遗产，三原告作为法定继承人有权提起诉讼。关于合同效力，法院指出，两被告主张以买卖形式实现赠与，结合合同未约定付款方式、无实际履行证据及家庭关系，认定双方无真实买卖合意，实为赠与法律关系。李某去世后，其房产份额发生继承，在无证据证明存在遗嘱或家庭内部协商的情况下，张某6及两被告明知房屋含李某遗产份额，仍以买卖形式处分给张某 4，构成恶意串通，损害了三原告作为继承人的合法权益。此外，双方以虚假意思表示签订合同，亦不符合法律规定。
因此，该《X市房地产买卖合同》应属无效。据此，法院依照相关法律规定，判决张某6、被告张某5与被告张某4就某市某区房屋签订的《X市房地产买卖合同》无效。
综上，对于在世配偶个人所有的房屋份额，其有权自由处分，该部分赠与行为有效。因此，买卖合同整体效力应为部分有效、部分无效。
另外，交易双方为节省当下税费或规避“赠与”名义，常选择以“买卖”方式低价或零对价过户。此举存在两大隐患：一是税务稽查风险，税务机关可能重新认定为赠与，要求补缴契税、个人所得税（税率可达20%）及滞纳金；二是法律效力风险，一旦家庭内部发生纠纷，该“买卖”合同可能因缺乏真实交易意思而被认定为无效或可撤销的赠与，导致产权状态不稳定。