【亲办案例】消防困局致租约解除，律师代理出租方减损七成

律师观点分析

一、案情梗概
2015 年，某健身连锁品牌（下称“承租方”）签约承租南通核心商圈负一层 1900㎡商铺，经营游泳健身，租期 10 年。2016 年起，出租方主体变更为某商业地产公司（下称“出租方”）。承租方装修后长期未办妥消防验收，先后被消防、城管处罚并责令停业。2020 年 5-8 月，出租方两次发函解除租赁合同，承租方反指出租方隐瞒“仓库”用途、无法提供合规消防资料，导致其无法办证营业，索赔装修、设备、租金等损失 302 万元。

二、争议焦点

1. 消防验收义务在谁；

2. 出租方是否享有合同解除权；

3. 合同解除后 235 万元装修残值应否全额赔偿。

三、代理思路（沈律师团队，代理出租方）

1. 义务切割：援引《公共娱乐场所消防安全管理规定》及合同 9.10 条，证明承租方作为“公众聚集场所”经营者，负重新申报消防的法定义务；出租方仅需“协助提供资料”，且已在 2019 年底全部交付。

2. 违约锁定：承租方长期未备案即营业，被行政处罚仍不整改，构成“违法经营”，符合合同“遵守法律法规”解除条款。

3. 损失控制：针对 235 万元装修残值，主张“合同因双方合意解除、非出租方违约”，拒绝全额赔偿；并启动法院委托评估，将残值压降至 117 万元。

4. 程序提速：推动法院适用简易程序，四个月完成立案到判决，避免商铺长期闲置扩大损失。

四、审理结果
法院采纳主要代理意见：

• 确认合同于 2020 年 8 月 30 日解除；

• 出租方仅按“公平原则”补偿装修残值 50%，即 117.47 万元；

• 驳回承租方其余 185 万元索赔请求。相较诉请金额 302 万元，出租方实际承担不足 40%，减损逾七成。