北京市中盾（长春）律师事务所
律师观点分析
【案情经过】
2025年6月23日，原告赵某甲与被告陈某乙签订《房屋租赁协议》，约定原告将位于某市某区某路某号、面积约6000平方米的房屋出租给被告经营运动公园，租期12年，第一年租金140万元，逾期支付按年度收益0.5%支付违约金。原告诉称，合同签订后已按约交付房屋，但被告至今未支付任何租金，经多次催告拒不履行，构成根本违约，遂起诉请求判令被告支付租金140万元及违约金七千余元。
被告陈某乙在周律师的代理下辩称，原告从未依约交付房屋，构成先履行违约；且原告已将案涉房屋另行出租给案外人某洗浴中心实际经营占有，导致合同目的无法实现，原告构成根本违约。请求法院驳回原告全部诉讼请求，并确认合同因原告根本违约而实际解除。
【争议焦点】
本案争议焦点为：原告赵某甲是否享有案涉房屋的合法出租权，以及案涉房屋是否已实际交付。
法院经审理查明，案涉房屋所有权人为某培训公司。某培训公司曾将房屋出租给某产业园公司，某产业园公司又转租给姚某辛，上述租赁合同均经登记备案。原告赵某甲主张前述合同已解除，其通过蔡某己、邵某庚取得房屋使用权并转租给被告，提交了股东会决议、转租同意声明及收条等证据。
法院审查认为，原告提交的《房屋租赁合同解除协议》未在举证期限内举证且未在工商登记处备案，不予采信。即使解除协议真实，某培训公司也未与原告签订新的出租合同。原告提交的股东会决议公章不完整，且无证据证明参与决议的股东持股比例及公司章程等，故不予认可。因此，原告无权出租案涉房屋。同时，工商登记档案显示，案涉房屋地址已被案外人某洗浴中心申请变更登记为经营场所并实际营业，结合原告未与被告进行房屋交接的事实，认定原告未将房屋实际交付给被告。
【裁判结果】
法院认为，原告赵某甲在签订《房屋租赁合同》时不享有案涉房屋使用权，且无证据证明案涉房屋实际交付给被告使用。案涉房屋已被案外人实际占有使用，双方签订的合同无法实际履行，合同目的不能实现。故对原告主张的房租及违约金，法院不予支持。
最终，法院依照《中华人民共和国民法典》及《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，判决驳回原告赵某甲的全部诉讼请求。案件受理费八千余元，由原告赵某甲负担。
【律师价值】
周律师在本案中展现了敏锐的证据审查能力与扎实的法律功底。面对原告主张的租金及违约金诉求，周律师迅速厘清案涉房屋复杂的转租与权属脉络，精准锁定原告“无权出租”及“未实际交付”两大核心抗辩点。通过调取工商登记档案等关键证据，有力证明了案涉房屋已被案外人实际占有使用的事实，成功行使先履行抗辩权。庭审中，周律师逻辑严密、论证充分，促使法院全面采纳其代理意见，最终实现驳回原告全部诉请的胜诉结果，最大程度维护了委托人的合法权益。