一、居住权的概念(《民法典》第366条)

居住权的概念

法条：《民法典》第 366条规定：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

说明：居住权的主要特征是：①属于用益物权；②属于人役权；③以他人享有所有权的住宅为客体：④主要用于满足居住权人的生活居住需要，因此，原则上不包含“收益”权能；⑤具有一定的专属性，《民法典》第369条规定：“居住权不得转让、继承。”

 二、居住权的设立规则(《民法典》第368条与《民法典》第371条)

居住权的设立

法条：①《民法典》第368条规定：“居住权无偿设立，但是当事人另有约定除外。设立居住权的，应当想等级机构申请居住权登记。居住权自登记时设立

②《民法典》第371条规定："以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

规范内容：

在住宅上设立居住权，系基于法律行为的不动产物权变动，居住权设立的要件有三

①设立居住权的法律行为（居住权合同或者遗嘱）有效

②让与人（设立人）对住宅（不动产）拥有相应的处分权

③办理完毕设立登记（采登记生效主义）

几点说明：

①原则上，设立居住权的法律行为系无偿行为，但当事人另有约定的除外

② 让与人无处分权的， 受让人符合善意取得的构成要件时，亦可善意取得居住权      

特别提示：非基于法律行为取得居住权的物权变动规则

 ①《民法典》第368条与第371条规定的是通过法律行为设立居住权的规则，需办理居住权设立登记，以登记作为居住权设立的必要条件

②在《民法典》第368条与第371条规定的情形外，还存在不通过法律行为取得居住权的情形。非基于法律行为取得居住权（如通过生效离婚判决取得居住权），即无须办理登记

 ①乙对甲所有的A房屋取得居住权，系非基于法律行为的物权变动，不适用《民法典》第368条，适用《民法典》第229；②根据《民法典》第229条的规定，无须为乙办理居住权设立登记，自离婚判决生效时，乙得对A房屋的居住权。

三、居住权的内容(《民法典》第369条与第370条)

居住权的内容

主体 ：

居住权人(仅限于自然人，不包括法人或非法人组织；居住权人的必要家庭家庭成员如配偶、末成年子女，亦可享有居住权)

客体 ：

设立居住权的住宅（包括占用范围内的基地使用权及附属设置）

权能内容：

① 占有使用权能。居住权人为生活居住需要有权对住宅占有、使用权

② 原则上无收益权能，但当事人另有约定或者遗嘱另有特别载明的除外。《民法典》第369条规定：“设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外内容 。”

③ 无转让权能。《民法典》第369条规定：“居住权不得转让、继承。”役权 （servitates)附着于人身！