房屋买卖合同纠纷，被告房产公司支付原告租金和定金一共175305.44元

律师观点分析

案情简介：

原告：杨XX，女，汉族，住天津市滨海新区。

委托诉讼代理人：高XX，天津XX律师。

委托诉讼代理人：程XX，天津XX律师。

被告：天津XX公司，住所地天津海河工业区聚兴道。

法定代表人：杨XX，董事长。

委托诉讼代理人：杨X，女，系该公司职员。

第三人：天津市XX公司，住所地天津市津南区咸水沽镇坤元路与尚德路交口XX。

法定代表人：郭XX，经理。

原告杨XX诉被告天津XX公司（以下简称“新城XX公司”）、第三人天津市XX公司（以下简称“XX公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2022年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨XX委托诉讼代理人程XX与被告新城XX公司委托诉讼代理人杨X到庭参加诉讼；第三人XX公司无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

杨XX向本院提出诉讼请求：

1、请求法院依法判令被告赔偿按日租金375.79元计算，从2021年8月20日至2022年11月9日的租金损失为167602.34元；

2、退还原告房屋定金10000元；1／2项合计人民币177602.34元。

3、诉讼费用由被告承担。

事实与理由：原告通过中介向被告购买涉诉房产天津市津南区.2-22号楼-110房产，并向被告交付定金10000元，双方于2021年7月30日在津南区不动产登记中心签订天津市存量房屋买卖协议。并同时约定：双方于2021年8月20日交付，于2021年9月1日办理不动产转移登记手续。原告如约交付首付并办理了银行贷款，经原告多次向被告提出办理不动产转移登记手续，被告拒绝，后原告起诉被告天津XX公司要求办理过户手续，贵院以（2021）津0112民初11706号民事判决书判决被告于判决书生效后7日内协助原告办理过户登记手续，后被告不服上述判决，上诉于天津市第二中级人民法院，二中院判决维持一审判决。2022年6月10日经贵院强制执行将诉争房产过户。经了解被告自2020年11月9日将诉争房产租赁给第三人及王XX，现已经收取了2022年11月9日前的租赁费，为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求法院判如所请。

新城XX公司辩称，不同意原告诉请，被告从2022年6月9日收到最后一笔贷款故请求法院驳回2021年8月20日至2022年6月8日的请求，同意返还定金10,000元，原告事实与理由对。

三兄弟未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。

本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于双方当事人有异议的证据本院认证意见如下：

杨XX提交《天津市存量房屋买卖协议》，证明原告购买了被告名下合雅园14.20-22号楼-110号房屋，总价款2,257,870元，原告以银行贷款方式购买的，并约定了被告应在2021年8月20日前将房屋交付给原告。新城XX公司质证，该证据真实性认可，证明目的不认可，买卖协议第五条约定乙方（杨XX）按本协议约定期限付齐房屋价款的，甲方（新城XX公司）才需于2021年8月20日前将房屋交付乙方。本院认证意见，该合同双方均对真实性无异议，本院对该合同的真实性予以确认，对其证明目的亦予以采信。

杨XX提交银行查询回执，证明贷款70万在2021年8月16日显示已经审批通过，未放款原因是因为未办理抵押登记。新城XX公司质证，对该证据的真实性无异议，但不认可证明目的，不能因为银行内部的流程规定而违反合同约定，合同约定办理不动产登记手续的时间要晚于原告办理完毕贷款手续并支付给被告的时间。本院认证意见，该证据双方均对真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认，对其证明目的亦予以采信。

新城XX公司提交两份收款回单，证明2022年6月2日被告公司收到首付款1,564,821.99元，2022年6月9日收到贷款资金700,000元。杨XX质证，对于放款真实性没有意见，证明日期我们有意见。本院认证意见，该证据双方均对真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认，对其证明目的亦予以采信。

经本院审理查明，杨XX向新城XX公司购买位于天津市津南区咸水沽镇坤元路与尚德路交口XX14,20-22号楼-110号房产，向新城XX公司交付定金10,000元，双方于2021年7月30日在津南区不动产登记中心签订《天津市存量房屋买卖协议》，协议约定：杨XX购买坐落于津南区咸水沽镇坤元路与尚德路交口合雅园14,20-22号楼-110，房屋价款2,257,870元，杨XX首付款1,557,870元，申请银行贷款700,000元，杨XX应于2021年8月5日前将监管的首付款一次性存入天津市房地产市场服务中心在天津市XX银行设立的专用账户，应于2021年8月25日前办理完毕贷款手续，另行支付给新城XX公司。新城XX公司须于2021年8月20日前交付房屋，双方应于2021年9月1日前办理不动产转移登记手续。杨XX于2021年7月30日将首付款1,557,870元缴存至天津市房地产市场服务中心在天津市XX银行设立的专用账户内。中国XX出具《协助查询存款通知书（回执）》证明，杨XX的贷款于2021年8月16日即办理完毕贷款，由于未办理抵押登记，未放款。经杨XX多次向新城XX公司提出办理不动产转移登记手续，均被拒绝，后杨XX起诉至天津市津南区人民法院，要求新城XX公司办理过户手续，天津市津南区人民法院做出（2021）津0112民初11706号民事判决书判决新城XX公司于判决书生效后7日内协助杨XX办理过户登记手续，新城XX公司不服一审判决，上诉于天津市第二中级人民法院，二审法院判决维持一审判决。2022年6月10日经天津市津南区人民法院强制执行现已将诉争房产过户至杨XX名下。新城XX公司于2022年6月2日收到首付款1,564,821.99元，2022年6月9日收到贷款资金700,000元。

另查明，诉争房产已由新城XX公司租赁给第三人及王XX，租赁期自2020年11月9日至2023年11月8日止，新城XX公司按照日租金370.64元的计费方式，收到第三人缴纳的房屋租金至2022年11月8日。

本院认为，杨XX与新城XX公司签订的《天津市存量房屋买卖协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的规定，属于合法、有效的合同。双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。杨XX已履行了交纳首付的义务，并于合同约定的日期前成功办理贷款业务，新城XX公司应按照双方的约定时间配合杨XX进行房屋产权变更过户并同时办理银行抵押，以便银行贷款及时发放。新城XX公司因与案外人存在的纠纷为理由未能在双方合同约定的时间内办理房屋产权过户以及房屋抵押手续，导致银行贷款未予发放，因此新城XX公司才未能在合同约定的时间内收到全部售房款，新城XX公司不能就未收到全部房款为理由而拒绝向杨XX交付房产。根据双方合同约定，新城XX公司应于2021年8月20日前交付房屋，因此自2021年8月21日开始应由杨XX享有收取天津市津南区咸水沽镇坤元路与尚德路交口XX14,20-22号楼-110号房产租赁费的权利，因新城XX公司已收取2020年11月9日至2022年11月8日的第三人租赁费，因此本院对杨XX主张新城XX公司给付自2021年8月20日至2022年11月9日的租金的主张，本院予以支持，经本院计算为165,305.44元（370.64元/日×446日）。

对杨XX要求新城XX公司返还定金10,000元的诉讼请求，新城XX公司同意返还，不违反法律规定，本院予以准许。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十八条、第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十七条之规定，缺席判决如下：

一、被告天津XX公司于本判决生效后三日内给付原告杨XX房屋租金165,305.44元；

二、被告天津XX公司于本判决生效后三日内退还原告杨XX定金10,000元；

三、驳回原告杨XX其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取1,926元，由被告天津XX公司负担。