游*平、徐*丽房屋买卖合同纠纷

律师观点分析

1、游X于2017年5月4日向XX公司交纳20万元，XX公司出具的收据上注明为购买电影院店铺定金和预收电影院定金。2017年5月11日游X向XX公司交纳80万元，XX公司出具的收据上注明为预收购买电影院店铺定金。2017年9月20日游X向XX公司交纳200万元，XX公司出具的收据上注明为购1#3楼电影院预付款。2017年11月16日游国平向XX公司交纳200万元，XX公司出具的收据上注明为购1#3楼电影院店铺款。2018年7月21日，游X、徐X与XX公司分别签订7份《商品房买卖合同》（以下简称合同），合同约定：XX公司将坐落于乐安县城西片新XX地块上，幢号为1#A,店铺号分别为305、306、307、308、309、310、311共7间店铺售卖给游X、徐X。该地块国有土地使用权证号为201XXXX3255,土地使用面积为20000平方米。在该地块上建设的商品房项目核准名称为锦都宾XX及附属商业综合体，建设工程规划许证号为201XXXX2006，建筑工程施工许可证号为3XXX，7间店铺总价为XXX元，其中305店铺XXX元，306店铺XXX元，307店铺XXX元，308店铺XXX元，309店铺243360元，310店铺106314元，311店铺302796元。合同第七条约定的付款方式及期限：（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金，该定金于【交付首付款】时商品房价款。（二）买受人采取第3种方式付款：1、…。2、…。3、贷款方式付款：【商业贷款】。买受人应当于2018年7月21日前支付首期房价款XXX元。余款XXX元，向上饶XX（贷款机构）申请贷款支付。合同第十一条（一）约定：出卖人应当在2018-05-31前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】。（1）逾期90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金（该违约金比率应当不低于第八第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人并配合办理合同解除相关手续。出卖人应当自解除合同通知之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.001％（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。至今，游X、徐X按合同约定的期限向XX公司支付了首付款XXX元（合同约定的首付款为XXX元），由于未得到上饶XX贷款支持，游X、徐X尚未向XX公司支付七间店铺的余款XXX元，XX公司也尚未向游X、徐X交付七间店铺。

2、律师点评：游X及其合伙人购买包括案涉七间店铺在内的大量店铺，不同于一般投资者，故不能按照普通消费者来看待。另外对方未及时支付购房款项，具有过错，从其故意不支付购房款时，应当免除开发商的责任