二手房交易卖方故意违约，是否影响守约方赔偿房屋涨价损失？

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第28条规定，“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的总额不应高于因违约造成的损失”。依据该条司法解释，认为守约方主张一定数额的房屋溢价损失应予得到支持，一方面违约方的违约行为导致房屋交付并居住进行过户的目的不能实现；另一方面客观上房价的上涨也让原告丧失了不能再用同等支付对价购买同等条件房屋的机会，守约方主张的涨价损失本质上是重新购置条件相当的一套房屋需要与之前多出的购置成本。

关于房屋涨价的损失如何起算及确认，一般应以卖方违约的时间为准，也就是拒绝履约的节点，这个时间段已作为原告主张涨价损失确定房价。如果不能确定明确的违约时间，房屋涨价可以参照法庭辩论终结前的房价。

在二手房买卖当中，经常会出现户口迁移纠纷，所引发的违约责任及违约金认定等问题。实践中合同约定的出卖人承担协助迁移户口是否仅指出卖人家庭户口？笔者认为原有户口的字面理解不应仅包括出卖人家庭户口，而应涵盖交易房屋处全部登记户口。我们在二手房买卖合同中可对家庭户口特别约定为交易房屋处全部登记户口，避免出现理解纠纷。

出卖人按照约定应当承担户口迁移的义务，实际上没有履行，应承担违约责任。但此类案件往往存在违约方抗辩下调违约金的情况，司法实践中，法院判决酌情下调违约金也比较普遍，但购房人一般无法证明实际损失。对此笔者认为，在违约方提出违约金过高的举证责任的分配上，首先由违约方基于酌减违约金的抗辩意见完成其应承担的足以使法官采信违约金明显过高的初步举证责任，才发生举证责任的转移，后由买受人承担其存在显见已发生之具体损失的进一步举证。

实践当中还会出现学区房购买的问题，如果出卖人的户口迟迟未迁移导致购买者够买学区房获得优质学区教育的目的无法实现，此时交易价值严重受损，上述损失可以作为买受人的实际损失获得赔偿。司法实践中，还出现了对就学指标进行保全的判例，法官提示如买受人出现出卖人的违约行为可能导致其购房落户获得就学指标的合同目的显见受损，可申请人民法院作出诉讼行为保全，禁止出卖人擅自使用所售房屋处的就学指标。