律师观点分析

上诉人（原审被告、反诉原告）：贺XX，女，1938年3月10日出生，汉族，住重庆市开州区。

委托诉讼代理人：余X，男，系贺XX之子，1971年10月17日出生，汉族，住址同上。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈XX，男，1988年1月23日出生，汉族，住重庆市开州区。

委托诉讼代理人：王XX，重庆XX律师。

上诉人贺XX与被上诉人陈XX房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市开州区人民法院(2020)渝0154民初3213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

贺XX上诉请求：1.改判(2020)渝0154民初3213号民事判决；2.判决房屋尾款1万元给上诉人；3.认定安置（迁建）销号合同可以抵扣税费12544元；4.认定没有写入《房屋买卖合同》中的口头协议“属于卖房人的所有利益由卖房人享有”是有效的；5.认定是被上诉人故意拖着不办理房屋过户手续，而不是上诉人；6.认定2014年12月为房屋过户的时间，此时《房屋买卖合同》第四条3款及时生效，即在2014年12月底房屋尾款1万元应该给付上诉人；7.认定上诉人的税费优惠分2部分，一份是“曾经”没有争议的部分6272元与有争议的部分6272元都应该由上诉人享有；8.认定税费优惠政策的曾经没有争议的部分钱款6272元，与有争议的部分钱款6272元，六年来的利益损失都是6272元÷3631元/平方米×4869元/平方米=8410元；9.认定不管税费优惠到底该谁享有，上诉人没有及时收到房屋尾款1万元的经济利益六年来的损失是16874元的70%等于11812元赔付给上诉人；10.在房屋买卖过程中，上诉人也有责任，没有及时制止侵害行为，上诉人愿意承担经济利益损失的30%，请求判决被上诉人承担70%责任，即16874元×70%+（8410元+8410元）×70%=23586元；合计10000元+6272元+6272元+23568元=46130元；11.被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。

事实和理由:一、根据上诉人在一审中提供的证据，证明安置（迁建）销号合同是可以抵扣税费的。这一事实的确认，直接关系到税费优惠12544元的钱款存在不存在的问题，以及由谁享有和上诉人利益损失的问题，也是被上诉人拖延不办理过户的原因之一。二、双方是否存在“属于卖房人的所有利益由卖房人享有”的口头协议是问题的焦点，我方补充提交《开县企业职工建房分户结算表》和《开企迁[2006]50号》文件第十一条规定作为证据，可以进一步证明口头协议的存在。三、本案中的房屋一直没有办理过户，究竟是谁有主观故意拖延不办，直接关系纠纷的责任人是谁的问题，谁该为上诉人的经济利益损失承担责任的问题，应该认定是被上诉人故意拖延不办，责任在于被上诉人。

陈XX辩称，一、除签订书面《房屋买卖合同》之外，双方当事人并无其他的口头协议，应根据书面合同内容确定各自的权利义务。二、《房屋买卖合同》的约定清楚明确，我方的义务就是支付约定的价款，尾款1万元在办理过户时付清，上诉人不协助办理过户，我方有权拒付尾款。三、关于安置（迁建）销号合同可以享受税费优惠的问题，我方认为上诉人是将其房屋和享有的优惠权利整体一并转让。综上，请求驳回上诉，维持原判。

陈XX向一审法院提出诉讼请求：1.判决贺XX将坐落在安康XX的房屋过户至陈XX名下;2.诉讼费由贺XX承担。

贺XX向一审法院提出反诉请求：1.判令陈XX将剩余房款10000元支付给贺XX；2.要求陈XX支付贺XX应得的国家给予的买卖房屋税费之优待5.6%的利益12544元；3.要求陈XX支付货币贬值损失30236元；4.诉讼费用由陈XX承担。

一审法院认定事实：2012年2月5日，贺XX作为卖方（甲方），余X作为贺XX的代理人，陈XX作为买方（乙方），丙方诚信房产，三方签订《房屋买卖合同》，合同约定：“…第一条甲方将自己的房屋及房屋占用范围内的土地使用权转让给乙方，房屋具体状况如下：房屋坐落在安康花苑，房屋为清水房一套，房屋在Ｂ区5栋／幢2单元6层3号，面积为60平方米，结构为混合。备注：以产权证明为准（销号合同）。第二条房屋配套附属设施水电气，有线电视，乙方经丙方介绍对甲方上述的房地产具体情况已充分了解且确认无误，自愿购买上述房地产。第三条甲、乙双方经协商达成一致，同意上述房地产转让价格为人民币￥224000元（大写：贰拾贰万肆仟元整），此款为固定价格，若房产证没办之前成交，房屋面积大小双方互不补差价。第四条付款约定：1.甲、乙双方同意，于2012年2月5日乙方向甲方交付￥10000（大写：壹万元）作为购房定金。2.甲、乙双方在签订本协议当场，乙方应向甲方交付￥204000元（大写：贰拾万零肆仟元整）作为第二部分房款。当日办理房屋交接。3.剩余房款￥10000元（大写：壹万元）待甲方把该房屋房地产权变更到乙方时，房交所出具过户回执单当场乙方向甲方交付剩余房款壹万元。第五条：本合同签订生效后，办理该房屋产权登记时所需相关费用由甲方承担。该房屋产权变更时所产生的相关费用由乙方承担（税费标准以产权过户当日国家政策为准），水、电、气、有线电视、电话等五通过户费用由乙方承担。…第九条：本合同自甲、乙、丙三方签订之日起生效。甲、乙、丙三方在签署本合同时，具有完全民事行为能力，对各自权利、义务清楚明白，并按本合同规定履行。第十条：违约责任：本合同适用于中华人民共和国法律、法规。甲、乙双方应履行本合同条款，若有违约，违约方必须付给守约方房屋总价的20%违约金。如甲、乙双方任何一方违约或自行解除本协议书，丙方（经纪方）所收中介费均不予退还。…”贺XX、余X在甲方处签字捺印，陈XX在乙方处签字捺印，余XX等在丙方处签字捺印。2012年2月6日陈XX向贺XX支付了购房款214000元，并由贺XX和余X向陈XX出具《收条》一份，还剩房屋尾款10000元未支付。2014年11月30日贺XX取得涉案房屋的产权证，权利人为贺XX，坐落在原开县，产权证号为312房地证2014字第××号。贺XX取得房产证后通知陈XX办理过户手续，但双方因涉及移民优惠政策的相关费用发生争议。

一审法院认为，陈XX与贺XX是完全民事行为能力人，在自愿、平等的基础上签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，且并无法定无效情形，合法有效。陈XX要求贺XX将位于安康XX的房屋（登记地址为原开县）过户至陈XX名下，陈XX同意过户时支付房屋尾款10000元，并承担过户相关费用，贺XX同意过户。因此对于陈XX要求贺XX将位于安康XX的房屋过户至陈XX名下的诉讼请求予以支持。过户的相关费用由陈XX承担，过户当日由陈XX支付贺XX房屋尾款10000元。本案争议焦点为，一、陈XX是否应当支付贺XX买卖房屋之优待5.6%的利益12544元；二、陈XX是否应当赔偿贺XX货币贬值的损失30236元。

关于陈XX是否应当支付贺XX买卖房屋之优待5.6%的利益12544元的问题。根据贺XX提交的《重庆市地方税务局重庆市财政局关于促进城乡统筹发展有关地方税收政策的通知》第十条的规定，只要是用于安置移民(有安置销号合同)的住房，该套房屋的销售收入都免征销售不动产营业税及附加税费。根据贺XX提交的《个人住房交易资料》显示，税务机关对于个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征5.6%的增值税及附加。虽然以上税收优惠是税务机关对卖房人应当承担部分的税收优惠，但根据双方签订的《房屋买卖合同》中关于相关税费承担的约定，房屋产权变更时产生的相关税费由陈XX承担，税费标准以产权过户当日国家政策为准，此条关于税费的约定，应当理解为陈XX根据国家税收相关政策承担因房屋买卖交易买方和卖方应当向国家缴纳的相关税费，如根据相关政策卖方享有的相关税收优惠，陈XX作为代缴人，应当可以按照卖方享有的优惠政策代卖方缴纳相关税费。陈XX代卖方贺XX少缴纳的税收部分，并无相关政策规定该部分应当由陈XX补给贺XX，双方对此在合同中也未约定。故对于贺XX要求陈XX支付买卖房屋之优待5.6%的利益12544元的诉讼请求不予支持。

关于陈XX是否应当赔偿贺XX货币贬值的损失30236元的问题。双方未办理过户登记的原因是双方对涉及移民优惠政策的相关费用发生争议。双方签订的房屋买卖合同第3条约定“剩余房款￥10000元(大写：壹万元)待甲方把该房屋房地产权变更到乙方时，房交所出具过户回执单当场乙方向甲方交付剩余房款壹万元。”合同约定的房屋尾款支付条件尚未成就。因此，对贺XX要求陈XX赔偿货币贬值损失的诉讼请求不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、本诉被告贺XX在判决生效后七日内协助本诉原告陈XX将位于原开县房屋产权［产权证号：312房地证2014字第××号］转移登记至陈XX名下，产权转移登记的相关税费由本诉原告陈XX负担。二、反诉被告陈XX在办理产权转移登记当日支付反诉原告贺XX房屋尾款10000元，三、驳回反诉原告贺XX其他诉讼请求。本诉案件受理费4660元，减半收取2330元，由陈XX负担1165元，贺XX承担1165元；反诉案件受理费1119.6元，减半收取559.8元，由贺XX负担359.80元，陈XX负担200元。

本院二审期间，上诉人贺XX围绕其诉讼请求提供了以下两份证据：

1.《开县企业职工建房分户结算表》；

2.《开企迁[2006]50号》文件。

拟证明双方当事人之间存在“属于卖房人的所有利益由卖房人享有”的口头协议，陈XX应将享受的税费优惠12554元补给贺XX。

经质证，被上诉人陈XX对两份证据的真实性认可，对其关联性和证明目的不认可。

本院审查认为，上诉人贺XX提供的两份证据真实，但不能证明其主张的待证事实。

经本院二审查明的基本事实与一审查明事实一致。

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，否则应承担不利的法律后果。本案中，双方当事人就房屋买卖事宜签订有合法有效的书面《房屋买卖合同》，内容明确无歧义，双方当事人的权利义务应据此确定。现贺XX主张与陈XX之间还存在所谓的口头协议，并据此主张陈XX支付其买卖房屋税费优待5.6%的利益12544元，而陈XX明确予以否认，在此情况下则应由贺XX对其事实主张承担举证证明责任。根据贺XX的举证情况，其一、二审程序中提供的证据均不足以证明其待证事实，依法应由其承担不利的法律后果。基于此，除购房尾款10000元之外，贺XX提出的其他诉讼请求均不能成立。

综上所述，贺XX的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。