【案情】

　　2017年，某县对一大型棚户区进行改造，卢某原居住平房也被拆迁。根据安置协议，卢某将在某小区获得一套新房。因卢某早年已在县区购买商品房，遂将未完成动工的安置房协议卖给李先生，后卢某反悔拒绝将房屋卖给李某。

　　【分歧】

　　对于安置房买卖合同是否有效存在以下两种意见：

　　第一种意见认为，安置房买卖合同无效。《城市房地产管理法》规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，故还没有取得权属证书的安置房买卖是无效的。

　　第二种意见认为，安置房买卖合同有效。《合同法》第44条规定，依法成立的合同，自成立时生效。合同法还规定了导致合同无效的各种情形.在这些情形中，并没有不动产物权未依法登记的规定。

　　【评析】

　　笔者同意第二种意见。理由如下：

　　首先，《城市房地产管理法》第38条第6项"未依法登记领取权属证书"的房屋不得转让的规定，系对房屋交易过程中为维护交易安全而制定的一种原则意义上的管理性规定，旨在规范房屋交易中的行政管理，而非禁止交易关系。这一规定在性质上不属于最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第14条规定中的"效力性强制性规定"，而属于取缔型的禁止规范。故违反上述规定并不必然导致交易行为及缔约合同的无效。

　　其次，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九条第一款规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前的当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。而《城市房地产管理法》第三十九条并未规定合同必须在报批、登记后才生效，因此，上述拆迁安置房屋买卖合同订立后虽暂时没有履行报批、登记手续，但并不影响合同的效力，只是交易房屋的所有权暂时不能发生转移。 

　　最后，新物权法规定物权效力和合同效力是相分离的，不动产登记只是物权变动的生效要件，而非买卖合同的生效要件。《合同法》第44条规定，依法成立的合同，自成立时生效。合同法还规定了导致合同无效的各种情形.在这些情形中，并没有不动产物权未依法登记的规定。

　　综上，拆迁安置房的买卖合同有效。

作者：宜黄县人民法院 赵瑶、胥喆聪