杜某与太原市迎泽区郝庄镇人民政府房屋租赁合同纠纷案

律师观点分析

??案件情况：原告下属单位以自己的名义与被告签订《场地、房屋租赁合同》，被告在签订合同后,经过原告同意并协商后投资130多万元,用了近两年时间建起1800平方米的厂房车间,至此被告已经依据合同履行13.2万元的租金义务，且原告同意被告扩建，并说明同意用新修盖的厂房折抵租金，但在被告新修建的房屋在2012年太行路拆迁时被拆除400多平方米,2015年王家峰整村拆迁时又被拆除了300多平方米,还剩1200多平方米,以上两次拆除不仅未得到任何补偿,还被多个部门通知,属于违法建筑,致使被告无法使用,根本没有正常使用过,给被告造成了将近上百万元的经济损失。被告与原告多个领导(镇长及相关人员)沟通,要求解除合同,赔偿损失,没有结果。直至2018年初剩余厂房因双塔景区改造全部拆除,被告遭受了巨大损失,但未获得任何补偿。

?  案件胜诉依据：原告作为政府并非签约主体，直接诉讼要求被告支付租金，违背合同的相对性，且经过一审查明原告没有涉案建筑的合法产权，涉案合同自始无效；被告在一审中提出了反诉，要求赔偿缔约过失造成的损失，但是由于房屋被拆，无法实际鉴定价值，一审判决驳回双方请求。原告上诉后，二审法院认为本案事实不清发回重审。后经一审法院审理人，事实上，涉案建筑物因为合同无效，以及多次拆迁，致使被告合同目的无法实现，原告无权要求支付租金，且应该依法承担损害赔偿责任。

 律师建议：

1、合同的相对性，适格诉讼主体的确定，法院实践鉴定的程序和资料要求

2、以违法建筑物签订的房屋租赁合同无效，签约主体依法不再受协议权利义务内容约束，且依法应当承担缔约过失责任，赔偿因合理信赖造成的损失?

     3、因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。

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