编者按：签订独家代理协议后，就在中介公司积极对外宣传推介之际，房主余女士却以其丈夫不同意为由不肯卖了。为此，中介公司将余女士诉至法院，要求返还限时出售定金2000元并支付违约金22840元。

近日，南通市中级法院对这起居间合同纠纷案作出维持一审的终审判决，被告余女士返还中介公司限时出售定金2000元并支付违约金11420元。

委托中介公司独家销售

2018年5月28日，余女士夫妇作为甲方与南通某中介公司作为乙方签订了一份“独家销售”合同，约定甲方委托乙方独家代理出售其所有的一套三居室，委托房价款为114.2万元，委托期限从2018年5月28日至2018年9月28日。双方约定，乙方先行向甲方支付限时出售定金人民币2000元，在签订《房地产买卖居间协议》《房屋买卖合同》当日甲方应向乙方支付推广费，数额为房地产成交总价的1%。

双方在违约责任中还约定，如果乙方未能在协议约定的期限内找到实际买受方的，乙方不得收取推广费，同时甲方可不返还乙方已支付的限时出售定金。如甲方违约，甲方应返还乙方已经支付的2000元限时出售定金，并向乙方支付委托房价款2%的违约金。该合同上应由余女士丈夫签名的地方均由余女士代签。
收订金后房主不卖了

合同签订当日，中介公司将2000元定金汇入余女士的银行卡内。

此后，中介公司重点推介该房源并积极联系买受人。2018年8月6日，余女士以其丈夫不同意出卖房屋为由通知中介公司不再卖房。后双方为后续问题，不能达成一致意见，中介公司遂将余女士诉至一审法院，要求返还限时出售定金2000元并支付违约金22840元。

法庭上，余女士辩称，因其丈夫未在合同中签名，故该合同未发生效力，只肯退回中介公司已经支付的2000元限时出售定金。

法院判卖房人赔偿11420元

一审法院经审理认为，根据双方约定的内容看，系中介公司向余女士提供订立出售房屋合同的媒介服务，余女士支付推广费作为报酬，应认定为居间合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，应当按照约定全面履行自己的义务，否则应承担相应的违约责任。

余女士签订合同未取得丈夫的授权，且事后也未经丈夫追认，该合同对余女士的丈夫不发生效力，但余女士作为合同一方当事人，合同在余女士与中介公司双方签字、盖章后即成立并发生法律效力，故余女士辩称因其丈夫未在合同中签名，致该合同效力未定的理由不能成立。中介公司作为专业的房屋中介，在审查发现余女士欲出售的房屋归余女士夫妇共同共有，仍同意余女士代其丈夫签名，导致存在其丈夫将来不同意卖房的风险，故不能以全部中介服务费确定其将来的损失。余女士在中介公司寻找到实际买房人前已撤销委托，致中介合同无法继续履行，余女士应退还收取的2000元定金，中介公司在客观上并未提供协助签订房屋买卖合同、办理交房手续等后续服务，且未能提供证据证明为从事居间活动所支出的费用，故对于余女士应支付居间服务佣金的具体数额，酌情确定房款1%即11420作为余女士承担的违约金。

据此，一审法院判决余女士返还中介公司限时出售定金2000元并支付违约金11420元。

中介公司不服，向二审法院提起上诉。南通中院经审理维持了原判。
法官说法

——签订委托卖房合同要慎之又慎

该案二审承办法官戴志霞介绍说，签订独家销售委托合同后，中介公司从信息发布、看房、到谈判、签约等方面会比普通的房源投入更多的人力和物力，比如通过刊登广告、派发单等多种方式对外推介宣传，以尽快打开销售渠道，同时销售人员也会在第一时间尽心尽力地向购房者推荐，以提高该套房源的成交机会。因此，在房屋销售过程中，如果委托人不想卖了，这时中介公司已经付出了一定的劳动，除了有先前所作宣传推介的损失，还会丧失其通过居间服务获取相应佣金的权利，故委托人应承担相应的违约责任，同时因为中介公司在客观上尚未提供协助签订房屋买卖合同、办理交房手续等后续服务，故对委托人应支付居间服务佣金的具体数额，应根据实际情况酌定考虑。

法官提醒，卖房人在签订委托卖房合同前，一定要慎之又慎，因为一旦签字，合同生效后，只要违约就要承担违约责任，同时卖房人在签订委托协议时，还要仔细看清合同条款的每一项，特别是签订独家委托时，要特别注意违约条款，以免因疏忽而违约。


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