1.逾期交房致守约方损失的赔偿范围包括因违约造成的实际损失以及合同履行后可以获得的利益损失——王璐等诉北京房开置业股份有限公司房屋拆迁安置补偿合同、商品房预售合同案

案号：（2010）一中民终字第15548号

来源：《中国审判案例要览》（2012年民事审判案例卷）

2.开发商主张逾期交房违约金过高的，由其承担举证责任——李春勤诉宏康公司商品房预售合同纠纷案

案号：（2013）渝一中法民终字第01501号 

来源：《人民法院报》2013年07月11日第6版

3.买受人在房屋存在不足以对其正常居住造成严重影响的质量问题时延迟入住的，出卖人不承担合同中约定的逾期交房的违约责任——樊克增诉北京市朝阳万科房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案

案号：（2012）二中民终字第17435号

来源：《中国审判案例要览》（2013年民事审判案例卷）

4.因房屋质量问题导致房屋迟延交付的，开发商应当承担违约责任——陈志光、王惠芬诉华丰置业有限公司商品房预售合同纠纷案

案号：（2012）浙甬民二终字第590号

来源：浙江省高级人民法院《案例指导》2013年第4期（总第28期）

5.开发商已取得商品房交付使用通知书，购房人有充分证据证明开发商交付的房屋不具备合同约定条件的，开发商应承担逾期交房责任——郭双琴诉金科集团苏州房地产开发公司延期交付商品房违约纠纷案

案号：（2014）苏中民终字第04475号

来源：《江苏省高级人民法院公报》2015年第2辑（总第38辑）；（2015）参阅案例19号

  专家观点

（1）购房人有权要求开发商支付违约金并继续履行交付房屋的义务根据《合同法》的规定，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

（2）购房人有权要求支付违约金并解除合同

b. 约定解除。《商品房买卖合同（示范文本）》第9条第2款规定，出卖人逾期超过一定期限，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起一定期限内退还全部房款，并按买受人累计已付款的一定比例支付违约金。

《合同法》第114条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

（韩延斌、王林清：《房地产纠纷裁判思路与规范指引（下）》，人民法院出版社2014年版，第655~656页）

2.合同当事人没有约定违约金数额，出卖人逾期交付房屋时违约金数额的确定

       租金标准根据不同的区分，可出现统一租金、协议租金和市场租金。统一租金是指国家或者地方政府有关房地产主管部门在一定时期统一规定的房屋租金指导标准，这一标准受国家政策和房地产市场行情影响会经常处于变化之中。协议租金是指租赁合同双方在平等、自愿基础上协商确定的租金额。市场租金是指在房屋租赁市场形成的租赁关系的租金，其标准随着市场行情的变化而波动。同样面积的房屋，因为所处的区域位置的不同、朝向的不同、周围的环境不同，往往使用价值相差很大，体现在价值上也差别较大。因此，人民法院在审理商品房买卖合同纠纷案件时，涉及确定违约行为应当承担的房屋租金标准时，按照平均价格予以确定，只是相对公平。目前，不少地方政府房地产主管部门会定期公布商品房或者经济适用住房的指导价，还会公布不同地段和种类房屋租赁价格标准；有的地方政府房地产主管部门没有公布此类房屋租赁价格标准。人民法院在审理此类纠纷案件时，涉及出卖人没有按照商品房买卖合同约定的期限向买受人交付使用房屋的，可以按照《民事诉讼法》的规定，在当事人申请的前提下，委托取得房地产评估资格的评估机构进行评估，确定所购买的房屋在商品房买卖合同约定的出卖人交付使用房屋期间以及所在地段同类房屋租金标准。考虑到每一个地方政府房地产主管部门向社会公布的房屋租金标准会有波动，在确定讼争纠纷涉及的房屋租金标准时，要以合同约定交付使用时的价格作为基准；在逾期交付使用房屋期间租金标准有变动的，按照这一期间的平均租金标准确定买受人应当得到的违约金数额或者损失赔偿额。

       在人民法院委托有资格的房地产评估机构进行评估时，首先要审查该评估机构的资格，一般情况下，各地都有公示，也可以在网上查找和核对。房地产评估，又称房地产估价，是指房地产专业机构的房地产专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，结合估价经验，通过对影响房地产价格因素的分析，对房地产最有可能实现的合理价格作出的推测和判断。

       按照有关规定，对房地产进行估价的主要程序是：

（2）评估机构受理后，进行现场勘测和综合作业评估专业人员在综合各种因素进行全面分析，作出估价报告。一般来说，估价内容应当包括标的物名称、面积、结构地理位置、环境条件、使用情况、所处区域城市规划及发展前景；房地产市场发展行情；标的物及其附着物质量等级评定；估价的原则、方法、分析过程和估价结果。房地产评估机构评估的房屋租金标准，作为对案件涉及的专门性和技术性问题进行鉴定评估的范畴，属于证据材料的一种，仍然需要在法庭上进行质证、经查证属实后，人民法院才可以作为定案的依据。

1.《中华人民共和国合同法》

经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

3.《商品房销售管理办法》

因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。

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