一、唯一住房不能拍卖的依据

唯一住房不能被拍卖，是指唯一住房作为保障基本生活的依据，不得被执行，以保障被执行人和家属的基本权益。

最早的法律规定见2004年10月26日最高院出台的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条，“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”。

但是这一规定导致实践中有很多的执行阻碍，于是最高院在后来的执行规定中进行了修改：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条打破了这一僵局，规定符合条件的唯一住房可以被拍卖。最后最高院也一直在对此进行修改、完善。

最新有效的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条：对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。

第五条：对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。

二、唯一的住房满足条件就可以被拍卖

从上述法律规定可以看出，法院确定唯一住房能不能被拍卖的重要依据，是唯一住房是否超过了“生活所必需”。

一般法院参考的条件有以下三项：

一是只要对方子女、配偶名下有房产那么可以被拍卖； 

二是对方恶意转移自己名下的房产，造成只有一套住房的现状；

三是拍卖后可以留下廉租房、基本租房用资金。

满足以上三项条件之一，就可以被拍卖。

三、以案释法——别墅作为唯一住房可以被拍卖

A因欠款不还，被法院判决败诉。在未履行还款义务后，A作为被执行人被法院强制执行，法院查封了其名下别墅一套并已裁定拍卖。

A得知后向法院提起执行异议并提交相应证据，认为该别墅是自己的唯一住房，为保障其合法居住权法院应该撤销拍卖。

法院受理后查明，该别墅超过了A的生活必需，且申请执行人已同意从房屋变卖价款中给予A及其所扶养家属必要的住房安置费用，驳回了其异议请求。

虽然别墅确属A的唯一住房，但是需要综合衡量房屋与被执行人及其所扶养家属之间是否存在“必需”的关系，才能决定是否可以启动执行程序。

如果被执行人住房与最低生活标准之间存有明显差异，那么即使作为唯一住房，法院也有理由予以执行。【咨询请私信或搜索“秦嘉泽律师”】