实践中可能会遇到这样一种情形：债务人因为涉嫌诈骗、非吸被判刑，需要对刑事案件的受害人退赔，但是在刑事案件之外债务人可能还基于正常的借款有债务，这时面对债务人名下仅存的房产拍卖款，是先退赔给受害人还是先还给债权人呢？这在实践中存在一定争议，同时也是各地债权人在得知自己的债务人判刑入狱后丧失追款信心的原因之一。目前来看，如果相关房产设立了抵押，并且抵押属于善意的，那么有抵押的债权人优先受偿，待债权人拿回本金和利息后，剩余的房屋拍卖价款再按比例退还给刑事案件受害人。

上述理论内容比较复杂，本文结合《中国法院2022年度案例》收录的（2020）京02民终6144号案例进行详细介绍。

2013年11月，吕某与某银行签订贷款协议，在某银行贷款445万元，并以自己名下的房产一做抵押，2014年9月办理了相关房屋抵押登记手续。2017年吕某与陈某签订协议书，表明房产一实际买房人是陈某，相关债务与吕某无关。2018年，北京市丰台区人民法院判决陈某涉嫌非吸罪，判刑两年半并处罚金，并且查封房产一进行拍卖退赔给刑事案件受害人。某银行得知后自然就起诉吕某要求还款，并且明确要求就房产一的拍卖价款优先受偿，而不是等卖房款先还完受害人再分给自己。

据此，一二审法院的判决完全不同，一审法院认为某银行没有优先受偿权，二审法院则支持了银行的优先受偿权请求。这还是北京的法院，从而也就折射出各个法院对于刑名交差案件处理的差异化。北京市二中院之所以会改判，是因为本案中银行取得房屋抵押权的时间远在陈某触及犯罪领域之前，并且虽然陈某与吕某签有相关协议表明房屋实际产权属于陈某，但是在外显示的登记仍然是吕某，银行有道理相信吕某才是房屋的产权人，即本案中银行的抵押权属于“善意取得”。

“善意取得”的抵押权可以对抗刑事案件受害人的受偿，对于房屋、车辆、轮船、大宗商品、股权等等，经登记的抵押权、质押权根据《民法典》规定债权人享有优先受偿权。在日常案件中，当事人以房屋为抵押并登记的借款，和其他没有抵押的借款，同时在法院申请强制执行时，房屋拍卖的借款会优先偿还有抵押登记一方的债务，剩余部分再清偿无抵押的债务。本案以实际案例并且载入最高院相关年度司法案例文集中，表明对于善意取得的抵押权在法律上的保护程度甚至高于刑事案件受害人的退赔。

       以此表明两点，一是债务人就算涉及刑事案件也不代表其名下所有财产都要优先退赔给刑事案件受害人，债权人的利益还是可以得到保护，二是基于抵押权的保护程度，实践中借款给他人时还是要优先考虑办理一定的抵押。