律师观点分析

上诉人丁*兰、盛*想因与被上诉人常*予、胡*岩、原审第三人沈阳市和平区威*房产信息咨询服务部（以下简称“威*房产信息部”）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初6988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

丁*兰、盛*想向一审法院起诉请求：1.判令常*予、胡*岩继续履行双方签订的房屋买卖合同，并办理更名过户手续；2.判令常*予、胡*岩支付违约金17,450元（按交易价格日1‰计算，暂计至2017年5月20日，要求给付至房屋过户止，）；3.判令常*予、胡*岩承担诉争房屋买卖中介费26,175元；4.判令威*房产信息部继续协助办理房产过户手续；5.由常*予、胡*岩承担本案的诉讼费用。

一审法院认定事实:诉争房屋位于沈阳市和平区南***街7-**号11-*，建筑面积为166.83平方米，房屋所有权人为常*予。2017年1月18日，胡*岩代理常*予（出卖方、甲方）与丁*兰（买受方、乙方）在沈阳市和平区威*房产信息咨询服务部（居间方、丙方）签订房屋买卖合同书一份，约定交易房产坐落于沈阳市和平区南***街7-**号1单元**楼*室（新*界*园*景），建筑面积166.83平方米。双方约定上述房屋售价合计1,745,000元，房产交易涉及的税费由乙方全部承担。经甲乙双方商定，共分4次付款。乙方在签订本合同之日起当日内，向甲方支付购房定金30,000元，在乙方支付甲方第一笔购房款时，该定金直接转化为购房款；乙方在2017年2月6日再付甲方定金15,000元整；甲方同意乙方商业贷款，贷款额度约为1,200,000元，最终以银行审批为准；房产局产权变更当日，乙方须付甲方500,000元，同时根据房产局流程进行资金监管。在签订本合同当日，乙方应即时支付丙方中介费26,175元。在本合同签订后，除在本合同中另有约定外，中介费概不退还。在履行合同过程中如乙方违约，中介费不予返还；如甲方违约，由乙方自行向甲方追偿。其中第八条违约责任约定，乙方如未按本合同约定的时间付款，视为乙方违约，应向甲方支付违约金，每逾期一天，违约金按逾期未付款的1‰计算。逾期未付超过15天，甲方有权收取违约金后继续履行合同或单方解除合同；甲方应在合同解除后三日内，将购房首付款在扣除违约金后还给乙方，逾期未退，每逾期一天，甲方应退金额的1‰支付乙方违约金。甲方不按约定办理产权过户或不按约定时间交付房屋，视为甲方违约，甲方应向乙方支付违约金，每逾期一天，违约金按交易价格的1‰计算。逾期超过15天，乙方有权选择收取违约金后继续履行合同或单方解除合同，如解除合同，甲方应将乙方的已付款和利息一并返还乙方，并由甲方承担此次交易中双方已发生的必要费用。第九条关于产权办理及贷款手续的其他约定，甲乙双方必须遵守本合同所有条款，如有任何一方违约，需赔偿对方双倍定金及中介费；甲乙双方须无条件配合丙方办理更名过户手续，如恶意拖延，视为违约；甲乙双方约定于最晚乙方不得超过2017年5月1日去银行办理面签，否则视为乙方违约。第十条其他约定，甲乙双方商定，甲方同意乙方提前入住，约2017年1月20日，乙方提前搬进去，起租日期于2017年2月3日，乙方以每月租金5000元付给甲方，直至甲方收到该房屋所有房款，乙方不再给甲方房租；如开发商因建筑导致该房屋挡光所给予的补偿，归甲方所有，不受时间限制；甲方代理人和甲方具有同等法律责任，如有任何法律责任，甲方代理人全权承担。合同签订当日被告胡*岩出具收条一份，载明“今收到丁*兰购买沈阳市和平区三好街7-11号11-1房屋的定金，金额为30,000元整”。原告当日向第三人支付中介费26,175元。合同签订后，原告以租赁的形式入住诉争房屋。2017年2月3日，丁*兰、盛*想向常*予、胡*岩支付购房款15,000元，租金5000元。

一审法院另查明，2017年4月19日，常*予与盛*想签订存量房买卖合同，约定房屋坐落沈阳市和平区南***街7-**号11-*，建筑面积166.83平方米，双方申报房屋成交总价款1,600,000元。该合同注明买受人盛*想单独所有。同日，双方在契税接件通知单签字。

一审法院再查明，在盛*想办理银行贷款审批过程中，2017年4月20日的贷款审批表中显示因“离婚协议有误”“房屋买卖合同中买方人员非借款人”等原因退回。2017年5月初，常*予、胡*岩因丁*兰、盛*想签订房屋买卖合同的买房人与借款人不一致、以及丁*兰、盛*想的婚姻状态、贷款审批等问题，中止与丁*兰、盛*想办理更名过户手续，双方协商不成，丁*兰、盛*想诉至法院，要求常*予、胡*岩继续履行合同并承担违约责任。

一审法院认为，丁*兰、盛*想、常*予、胡*岩签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，故合法有效，双方均应恪守履行。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形的，可以中止履行。《中华人民共和国合同法》第六十九条规定，当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。本案常*予、胡*岩在合同履行过程中，因得知丁*兰、盛*想在办理贷款手续中出现问题，而对丁*兰、盛*想的债务履行能力产生合理怀疑，故中止与常*予、胡*岩办理房屋更名过户手续。常*予、胡*岩中止履行合同后，丁*兰、盛*想未能提供适当担保促使双方继续履行合同。虽丁*兰、盛*想在第二次庭审中表示可以全款购房要求继续履行合同，但常*予、胡*岩明确表示不同意继续履行合同，而且涉诉合同的大部分合同义务尚未履行，故对于丁*兰、盛*想要求继续履行合同的诉求不予支持。关于违约责任的承担，一审法院曾向丁*兰、盛*想释明是否一并主张解除合同后的违约责任，丁*兰、盛*想表示另行主张,故本案不予处理。

一审法院判决：驳回原告丁*兰、盛*想的诉讼请求。案件受理费20506元（原告已预交），保全费5000元，由原告丁*兰、盛*想负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。丁*兰、盛*想提交了证据一，2017年5月18日威*房产信息部工作人员于林与胡*岩手机通话录音，用以证明丁*兰、盛*想可以全款购买诉争房屋，不存在常*予、胡*岩行使不安抗辩权的条件。证据二，存款证明，用以证明其可以随时全额支付交易房屋的房款。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院另查明，一审审理期间丁*兰、盛*想提供了华夏银行股份有限公司**分行营业部的银行贷款流程审批单，该审批单载明：2017年4月24日同意为盛*想办理个人住房按揭贷款（二手）业务，金额为120万元人民币，贷款用途为购房。贷款期限20年……。此次购买的位于沈阳市和平区南***街7-11号（11-1），建筑面积为166.83平方米的住宅为抵押物，抵押率为68.59%。贷款资金采取受托支付方式，支付对象：常*予，支付账号：110590000*******，开户行：华夏银行**分行营业部。

关于被上诉人提出的在丁*兰与胡*岩代常*予签订的房屋买卖合同中约定对于开发商因建筑导致该房屋挡光所给予的补偿费归常*予所有，而将来争议房屋房证办理到盛*想名下，且单独所有，故将来挡光补偿费无法主张的问题，在本院审理期间，盛*想已明确将来挡光费领取后会支付给被上诉人，并且可以出具承诺，故该问题亦不足以够成双方合同无法继续履行的因素。

综上所述，上诉人与被上诉人的房屋买卖合同应予继续履行。一审判决驳回上诉人诉讼请求不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：

一、撤销沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初69**号民事判决；

二、丁*兰、盛*想于本判决发生法律效力之日起五日内一次性向常*予、胡*岩支付购房款1,700,000元；

三、常*予、胡*岩于丁*兰、盛*想支付完毕第二项购房款之日起十日内协助常*予、胡*岩办理位于沈阳市和平区南***街7-**号11-*房屋更名过户手续（办理房屋更名手续发生的费用由丁*兰、盛*想负担）；

四、驳回双方其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

一审案件受理费20,506元，由常*予、胡*岩负担19,616元。丁*兰、盛*想负担890元。保全费5000元，由常*予、胡*岩负担。二审案件受理费20,506元，由常*予、胡*岩负担19,616元。丁*兰、盛*想负担890元。