房屋买卖合同纠纷

律师观点分析

律师观点分析

针对原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本律师作为原告的代理律师，做了如下分析：

一、         原告与被告之间的房屋买卖合同依法成立，原告已履行了交付房款等义务，而作为出卖人的被告未依约将符合交付条件的房屋交付给原告的行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任，并将系争房屋腾空交付给原告。

     2015年6月4日，原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》，双方约定被告将位于凉城路1201弄XX号101室房屋出售给原告，原告通过现金及公积金贷款的方式将房屋总价款全部支付给被告。在双方签订的《上海市房地产买卖合同》第四条中约定“甲方应于2015年9月1日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接”。原告翘首以盼的等着被告将验收合格的房屋交付给原告，但是等来的却是被告一次次的延期，一次次的敷衍。时至今日，系争房屋仍然没有进行验收交付。原告所购买的房屋因被告迟迟不予以交付的行为，导致原告一家无法搬进去居住，给原告造成了巨大的损失。因此，根据合同法及双方签订的《上海市房地产买卖合同》的相关规定，被告应当承担逾期交房的违约责任，并将系争房屋腾空交付给原告。 

1. 二、         被告应按已交房款每日万分之五的标准支付违约金。

在原告与被告双方于2015年6月4日签订的《上海市房地产买卖合同》补充条款（一）第七条第2款约定“甲乙双方任何一方有任何违约，每逾期一日，违约方应向守约方支付房款万分之五的违约金（按每日600元计算）。”但是，因为被告的原因，导致房屋无法按时交付。被告一再向原告承诺交付期限，但从未兑现。故被告应按已交房款每日万分之五的标准支付违约金。 

综上，原被双方所签合同不存在违约金约定过高的情况，合同履行亦未受不可抗力影响，被告不按照约定的期限和条件交房的行为已经构成严重违约，应当按照合同约定承担违约责任，按照约定标准支付违约金。原被双方既已签订合同，则原告对如约收房抱有合理之期待，但原告因为被告的违约行为长期处于有房难住、住房不安、有房无产的状态。该案事实清楚，法理简单，

最终法院采纳了本律师的大部分代理意见，判决让被告和第三人搬出系争房屋，酌定了违约金。