作者：魏济民
广东华瑞兴律师事务所 主任
广州律师协会建筑与招投标法律委员会 主任
广州仲裁委员会建筑工程房地产专长 仲裁员
据新闻报道获悉，2010年11月25日广州今年新地王位于荔湾区黄沙大道广铁南站地块，受益于广州“三旧改造”政策的广铁集团联合珠光地产，在毫无悬念的公开拍卖竞争下，最终将新地王广铁南站地块“完璧归赵”，纵观整个拍卖过程却值得考究，先是222轮的激烈争夺，86亿元的土地拍卖成交价，还有17276元/平方米的楼面地价，均创下今年广州土地拍卖市场之最高记录。作为一名长期从事建筑房地产行业的专业律师，我想对这场没有硝烟的“地王拍卖战”提出法律观点如下：
一、 “地王拍卖战”中竞买人的竞买前提条件明显失衡
根据网上的拍卖公告可知，该地位于荔湾区黄沙大道广铁南站地块，用地性质为居住用地、城市公共建筑用地、城市公共绿地，地块占地面积用地为261507平方米，地块容积率为3.2，其招标起始价为479227万元，用地原归属单位为广州广铁路集团羊城铁路实业发展总公司。根据广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》和广州市政府《关于推进市区产业“退二进三”工作的意见》（穗府[2008]8号）精神，广铁南站地块作为“三旧”改造旧厂房，得益于广州市人民政府《关于广州市旧厂房改造土地处置实施意见》（简称实施意见）中第一条国有土地处置之第一点处置方式第2项按“公开出让，收益支持”规定进行收益补偿。该《实施意见》中规定，原土地使用权人可选择的规划（毛）容积率在3.5以内（包括3.5）的，按土地出让成交价的60%计算补偿款。另外还规定，广铁南站地块旧厂房在2010年底前完成搬迁、拆除的，按成交价10%追加补偿比例。因此，与其他竞买人万科地产、越秀城建、保利地产、金地集团、中海地产这几家地产巨鳄们比较，广铁集团已经占尽“地主方”在“三旧改造”的绝对优势，按照“三旧”改造规定广铁集团只需用土地成交价30%的资金，即可以将该地块重新收入囊中，花落谁家并无太大悬念。但作为大多数竞买人在明显处于绝对劣势的情况下，仍然在拍卖中的举牌竞价如此激烈，真让外行者看热闹，但也看出广铁南站地块旧厂房对地产巨鳄们的高度吸引力。因此，按照《招标拍卖招牌出让国有建设用地使用权规定》的第三条规定，招标、拍卖或出让国有建设用地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚信的原则，而作为政府组织的公开出让土地使用权时，需要重视考虑到对所用竞买人的公平待遇原则，否则无法达到降低土地成本，平抑市场房价的目标。
二、“地王拍卖战”中委托人（用地方）与竞得者可能存在关联交易
什么是关联交易？按照《公司法》第217条第四项规定，“关联关系”是指公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员与其直接或间接控制的企业之间的关系，以及可能导致公司利益转移的其他关系。
根据荔湾黄沙广铁南站地块详略情况资料可知，“三旧改造”中广铁南站地块的用地方（委托人）是广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司（简称广铁集团羊城公司），但竞买人（竞得人）又是广州铁路集团，即是用地方（委托方）广铁集团羊城公司的“老豆”，这种“老豆”与“儿子”的关联交易形式，涉嫌变相违反了《中华人民共和国拍卖法》第三十条规定，委托人不得参与竞买，也不得委托他人代为竞买。但作为用地方（委托人）的广铁集团羊城公司本身享受了广州市政府“三旧”改造的70%巨额土地补偿款，当然其国有控股的广铁集团公司显然可以运用关联子公司的权力，控制用地方（委托人）广铁集团羊城公司的一切人财物等资源，最终以志在必得的“实力”，从左手放出竞拍的土地又重新放回到其右手，这种左手交右手的关联交易严重损害了其他竞买人的市场拍卖主体上的平等地位，其他竞买人须一次性支付86亿土地拍卖款，同时也对用地方（委托人）的利益有影响，至少用地方（委托人）广铁集团羊城公司无法直接得到60.2亿现金土地补偿款。作为拍卖市场的监督主体的政府应当尽量减少可能造成不公拍卖的事件发生，并且对竞买人的身份进行严格审核，让涉嫌关联交易或关系利害人无法进入拍卖市场，对恶性竞争等违反拍卖法规定的竞买人应当依法作出相应处罚，并追究其法律责任。
三、“地王拍卖战”中各方利弊得失及对房价产生影响
通过这一场岁末轰轰烈烈的“地王拍卖战”，创下了广州土地市场的新地王，就连当时拍卖战的主持人都忍不住多次提示竞买人“未来广州仍有三旧改造地块出让，请注意投资风险”，“地王拍卖战”确实要慎重出手，广铁南站地块通过拍卖形式成就了新地王，无疑是一个天价拍卖土地的典范，对竞得者广铁集团作为用地方（地主方）的“老豆”自己搞开发建设有其地利的优势，特别对承担广铁博物馆和詹天佑纪念馆的建设来讲，广铁集团是十分专业且颇具实力的开发集团。从政府来看，可以讲是继猎德改造及海珠区“TIT”工厂纺织服装创意园改造项目后，又一项巨大的“三旧”改造项目，符合“三旧”改造中鼓励土地使用权人及相关权利人自我改造的精神，吸引社会各方广泛参与，实现多方共赢，确保国有、集体资产的保值、增值。
在充分肯定“三旧”改造项目中圆满完成了广铁南站新地王拍卖的前提下，作为法律人的笔者来看，有如下几点值得商榷之处：
① 从竞买人来看，广州市国土房管局推出的“公开出让，收益返还”方式改造旧厂房用地，本身是广州土地政府创新的新尝试并有合法依据，但收益返还针对是“原地主”，关键是原用地方又取得了该块土地，实质上的土地使用权人没变，却能获得征地补偿，这是对其他竞买人明显不公平的原因，导致投资人对政府“三旧”改造中土地拍卖程序公正性、合法性产生质疑。
② 从政府来看，通过土地拍卖活动中，打造了多个地王，但“三旧”改造中的地王，真正竞得者需要支付的是土地拍卖成交价的30%，对政府来讲是减轻支付“三旧”改造的70%巨额土地补偿款的压力，但实际财政收入中并未直接获得土地巨额拍卖价款。
③ 对竟得者来讲，由于本身并无须直接支付86亿巨额的开发费用及实力，可能产生“三旧”改造中项目中资金不足的开发风险，同时对即将开发的“三旧”改造用地方（地主方）因未真正获得拍卖成交价的60，2亿的土地现金价款，也可能会影响将来拆迁安置的顺利进行。
④ 从普通购房老百姓来看，政府目前抑制房价过快上涨主要包括降低地价和调控供求关系两种方式。今年国务院先后发布国十一条（2010年1月10日）、新国十条（2010年4月12日）、新国五条（2010年9月29日）三条政策已对房地产供求关系上取得良好效果，但对土地供应方面，地价一直居涨不下。该广铁南站地块经过222轮争夺，创造今年广州楼面价17276元/平方米的新地王，无形中增加了竞得开发商的开发房地产的成本，同时也抬高了荔湾区白鹅潭地段的房地产价格，对目前政府出台打压房价的政策起了一个副面的效果，似乎给国人一个印象，广州楼面价都将近二万了，房价不可能降下来，这无疑对本身过热的房地产市场产生火上浇油、推波助长的通涨作用，让更多中低收入家庭望房兴叹，要么选择做“房奴”，要么还是过“蜗居”的命运吧！
