导言：《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》（自然资发〔2020〕84号）中已经明确规定，对合法宅基地上房屋没有符合规划或建设相关材料的，地方已出台相关规定，按其规定办理。对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。对于前述情况中的房屋，建房人/购房人无法办理产权登记，其房屋权利也将无法得到相应的法律保护。
《中华人民共和国土地管理法》第三十七条规定，非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。京言提示：违法占用耕地建房将改变土地性质，且一旦破坏了耕地土壤，将难以恢复原状，所以国家明令禁止违法使用耕地建房。但耕地上不是一概不能建设房屋，农村居民需要清楚及明确的是，占用耕地建房有前提且需依法办理相关的手续，即经过正常审批，且建房符合用地规划，并取得相应的建设用地许可证、规划许可证、农用地转用审批等手续后，方可在耕地上建设房屋。未经审批，擅自占用耕地建造房屋的行为违法，可能会被当地土地行政管理部门查处并进行处罚，故农村居民建房需依法依规，在经有关部门批准的土地上建造的房屋，才能依法申请确权登记。此外，违法占用耕地建房将可能承担相应的法律责任和不利后果，遇到征收时也可能无法获取相应的征收补偿款。生态保护红线是指生态空间范围内具有特殊的生态功能，必须强制性严格保护的区域，是保障和维护生态环境的底线和生命线。也是指在自然生态服务功能、环境质量安全、自然资源利用等方面，需要实行严格保护的空间边界与管理限值，以维护国家和区域生态安全及经济社会可持续发展，保障人民群众健康。京言提示：近些年来，由于全国经济发展速度较快，人地矛盾日益突出，各地都出现不少挑战生态保护红线破坏基本农田或占用耕地建房、突破法律规定及审批标准实施用地而建房的情况。这些土地资源的不合法不合理的利用情况，不但威胁到了国家的粮食及生态安全，且在一定程度上更加激化了用地矛盾。京言在此提醒，农村居民建房不要抱有侥幸心理，认为只要地方偏远，盖了房子就是合法的。现实情况中，因为违反用地标准、违法使用土地建房、违反生态保护红线在重要保护区域或禁止区域内建设的房屋有极大可能被认定为是违法建筑，从而导致在征收过程中该房屋的全部或部分建筑将无法得到征收补偿。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）规定，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。京言提示：农村宅基地是具有农村居民此种特殊身份的人才能享有的土地权益，该权益是城镇居民所不享有的，国家法律规定严禁城镇居民非法购买宅基地建房，是为了保障农村居民的合法权益，此外，更是为了保护农村土地资源的合理使用。若城镇居民想要在农村购买宅基地建房，需要先办理相关手续享有村民身份及村民资格，成为该村村民后向村委会及有权机关申请批准宅基地建房；或者可通过向有权机关提交用地申请并经相关部门审批同意后再使用宅基地建设房屋。根据相关法律规定，农村宅基地不可在非本村集体成员之间进行买卖或转让，即便买卖方双签署了相应的合同，该合同一般也会因违反法律规定而被法院认定为无效。合同无效后，法院可能判决买卖双方按照自身过错比例对现有的损失进行担责。此外，根据法律规定，当事人非法购买宅基地建房，其占有的宅基地及地上建筑物是无法通过登记等形式合法化的。如此一来，当事人的权利得不到登记确认，其权利也无法得到相应的保护。具体到征收程序中，虽然当事人是其所购买的宅基地上房屋的实际出资人或建造人，但由于其非该村村民，故征收方极有可能以其不具有村民资格而拒绝对其进行合理补偿，或者将其已建造好的房屋认定为是违法建筑而直接拆除来避免补偿；此外，由于该当事人不具有村民资格，故其与相关征收方签署的补偿协议也可能会因主体不适格而被认定为无效。法律实践中，对于前述情况下征收补偿款的分配，法官可能会综合衡量买卖双方的利益及损失，来处理案涉房屋合同价款的返还与补偿问题。综上，城镇居民购买宅基地建房的风险极大，当事人应依法通过正规途径来购买房屋，从而满足自身的居住需求或其他使用目的，方能避免遭受相应的损失。小产权房是指在农民集体土地上建设的，未依法定流程缴纳土地出让金，且无法办理由国家房管部门颁发的房屋产权证书的房屋统称。小产权房的产权证通常由乡政府或村颁发，但小产权房的购房合同不会在房管局备案，更无法办理产权登记，故小产权房屋无法受到相应的法律保护。此外，因小产权房安全隐患较大、容易发生纠纷及扰乱房地产市场稳定等相关问题而屡次被国家相关法律规定及政策文件明令禁止。京言提示：不少当事人图便宜或轻信他人传言认为小产权房迟早能转正，成为大产权房。但现实情况是，国家正在加大力度整治小产权房的市场，并明确了态度要纠正目前存在的小产权房破坏房地产市场经济及秩序的相关违法行为。根据法律实践，在本集体组织成员之间买卖小产权房的合同一般可以认为是有效的，或虽然集体经济组织成员将房屋出卖给非本集体经济组织成员，但出卖行为取得了有关部门或组织的批准，则买卖合同一般也会被认定为是有效的。除此之外，本集体与其他集体组织成员之间、集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房的合同一般会被认定为无效。小产权房买卖合同被确认为无效后，法院一般会综合考虑买卖双方的过错程度及因此产生的收益或损失，并平衡买卖双方的利益对小产权房的返还及补偿问题进行处理。具体到征收过程中，当小产权房在集体组织内部进行流转、或在外部流转但购房人已获得有关部门的批准，则购房人在该小产权房屋拆迁时可获得征收补偿款。若该小产权房属于未经批准且向村集体经济组织外的购房人出售的情况，则相关拆迁安置补偿权益只能由该集体经济组织及其成员享有，购房人只能要求返还购房款或要求出卖人就购房款的对价进行合理的补偿。若该小产权房被有关部门认定为违法建筑，且在无其他客观历史原因及有效证据的情况下，购房人可能将面临征收方不予补偿或房屋被强制拆除的法律风险。综上，购买小产权房风险较大、问题较多，但不能认为只要是小产权房就一概无法获得征收补偿，是否能够获得补偿，还需结合国家法律规定及当地相关政策来判断，小产权房的购买人最好从源头上避免风险，即只购买符合法律规定的、产权清晰的大产权房。此外，即便已经购买了小产权房也要尽快咨询或委托专业律师对该房产进行有效的处理，以此降低自身可能遭受的法律风险及相关财产损失。
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