土地买卖买方支付定金后，卖方未按协议履行怎么办

律师观点分析

原告许XX与被告许XX、石屏县某某果蔬进出口有限公司（以下简称“某某公司”）定金合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许XX及其委托诉讼代理人易XX，被告许XX、某某公司的委托诉讼代理人龙XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

许XX向本院提出诉讼请求：1.判令二被告返还原告定金338000元及利息43940元(按月息5.2‰计算，自2018年6月13日起至2020年7月12日止，合计25个月)，本息合计381940元。2.判令从2020年7月l3日起按本金338000元每月利率为5.2‰计算利息至本息清偿之日为止；3.判令本案的诉讼费等因本案产生的一切费用由被告承担。事实与理由：2015年12月14日，原告与被告许XX签订了《土地买卖协议》，原告按照约定支付被告交易定金338000元，其中向被告许XX的账户转入88000元，向被告某某公司的账户转入250000元，合计转入338000元。因协议未能按约定履行，被告于2016年5月25日承诺退还定金338000元并承担利息。因被告未履行承诺，2018年5月16日原告向法院起诉，又因被告承诺还款，2018年6月12日，原告申请撤回起诉。后经原告多次催要，被告仅于2019年1月8日支付两年多利息44000元给原告。为了维护原告的合法权益，依据民事诉讼法第一百零七条的规定，特提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。

许XX、某某公司辩称，第一，原告将许XX列为被告系主体错误。因为合同双方是许XX与某某公司，许XX仅仅作为某某公司的代理人进行代理行为，不是个人，故不应当起诉自然人许XX，主体错误。第二，某某公司认可原告诉讼请求主张的合理请求，返还定金338000元，公司认可，原告主张的利息是否已经包含在被告已经支付的44000元中，希望原告方予以说明。第二项诉讼请求答辩人认可，第三项诉讼请求答辩人认可诉讼费，其余费用未约定，不予认可。综上，请查明事实，公正处理。

综合上述诉辩主张，原、被告争议的焦点：被告许XX是否应承担清偿责任；原告许XX计算的利息是否准确。

原告许XX针对自己的诉讼主张向本院提交了下列证据：

1.原告公民身份证复印件，欲证明：原告的主体资格。

2.被告某某公司工商登记信息，欲证明：被告主体资格。

3.《土地买卖协议》。欲证明：原告与被告签订的时间，交付定金价款的事实。

4.XX银行转账凭证复印件2份，被告许XX出具的《收条》复印件1份，欲证明：原告向被告转款338000元及被告许XX出具《收条》的事实。

5.还款承诺保证书复印件1份，欲证明：被告许XX承诺2016年11月25日前返还原告本金337824.9元。

6.民事起诉状、民事裁定书复印件各1份，欲证明：原告曾起诉，撤诉的事实。

7.《还款协议》复印件，欲证明：被告许XX承诺的还款期限及利息。

8．原告许XX的书写记录，欲证明：被告许XX向原告支付了两年的利息计44000元。

许XX、某某公司质证，对原告提交的原告身份证复印件、被告某某公司工商登记信息没有异议，对《土地买卖协议》的关联性有异议，协议更能说明原告起诉被告许XX是错误的。对XX银行转账凭证复印件、还款承诺保证书复印件、民事起诉状、民事裁定书复印件无异议。对《还款协议》复印件的证明目的不认可，许XX是代理签字，并非个人行为。对原告许XX书写记录没有异议，希望原告说明支付利息的具体时间。

被告许XX、某某公司未向本院提交证据。

本院认为，原告提交的证据，双方进行质证并发表了质证意见，对当事人无异议的证据，本院予以确认。对当事人有争议的证据，本院结合其他证据综合评判。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：某某公司的法定代表人是李XX，李XX在公司的持股比例为4.45%；许XX系某某公司的股东，其持股份额为95.45%。李XX与许XX系夫妻关系。某某公司有位于石屏县块，土地证号为石国用（2008）第347号，地号为532XXXX5001-0Ｊ-01-119。2015年12月14日，某某公司为甲方，与乙方许XX签订《土地买卖协议》，协议约定：土地转让价为693.17元／平方米，转让面积为7700.6平方米，总价款计XXX.9元。土地证号为石国用（2008）第347号，地号为532XXXX5001-0Ｊ-01-119。“于2015年12月14日，甲方支付乙方337824.9元作为交易定金”。协议上盖有某某公司的印章并有许XX签名。同日许XX通过其妻杨XX，按许XX指示向其个人账户转款88000元，向某某公司账户转款250000元。同日，许XX写下《收条》交许XX收执，收条载明“今收到购买土地预付定金337824.9元”。2016年5月25日许XX写下《还款承诺保证书》，其载明“本人许XX承诺保证位于石屏县地块不管因为任何原因玖拾天内未能完成和许XX之前协议的交易。时间从2016年5月25日至2016年8月25日，许XX承诺保证6个月内连本带息一次还给许XX，时间从2016年5月25日至2016年11月25日止。计息时间从2015年12月14日至2016年11月25日，本金337824.9元”“利息按银行正常利息计算。”2018年5月16日许XX以许XX为被告提起诉讼，要求许XX返还定金337824.9元及同期贷款利息。2016年6月12日许XX撤回了对许XX的诉讼。2018年6月12日许XX写下《还款协议》，协议载明：“经2018年6月12日早上9点30分，许XX与许XX协商，许XX承诺保证在一年内还清许XX土地买卖定金337824.9元，分三次还清”，前期利息从2015年12月14日至2018年6月12日许XX同意支付两年利息，按月息5.2厘计算，2年合计利息42000元，利息还款期限2018年7月10日。“定金第一次还款时间2018年10月25日还款110000元，第二次还款时间2019年2月28日还款110000元，第三次还款时间2019年6月10日还款117824.9元。如许XX不按以上时间承诺支付许XX款项，许XX必须支付从2018年6月12日以后的利息，按月利息5.2厘计算。”后许XX向许XX还款44000元，许XX书写下“2019年1月8日10时0分收到许XX委托许潇转账2015年12月14日至2018年6月12日两年利息款44000元正”记录。

本院认为，被告许XX是被告某某公司的股东，占股份95.45%。2015年12月14日，被告许XX持有公司印章与原告许XX签订《土地买卖协议》，协议上盖有被告某某公司印章，并由被告许XX签名，原告许XX有理由相信被告许XX具有代理权，故应确认《土地买卖协议》是被告某某公司与原告许XX签订的。按协议“于2015年12月14日，甲方支付乙方337824.9元作为交易定金”的约定，原告许XX按被告许XX指示，向被告许XX个人账户转款88000元，向被告某某公司账户转款250000元，完成了交付定金义务，被告许XX写下“今收到购买土地预付定金337824.9元”的《收条》交原告许XX收执，但被告许XX并未完全将代理后果归属被告某某公司，而是占有定金价款88000元。2016年5月25日被告许XX写下《还款承诺保证书》，承诺2016年8月25日前不能完成交易，被告许XX承诺保证6个月内连本带息一次还给原告许XX。该承诺保证是解除《土地买卖协议》的约定，被告仍未按《还款承诺保证书》约定的时限完成土地交易，被告某某公司根据《还款承诺保证书》约定向原告许XX支付了利息44000元，原告许XX与被告某某公司《土地买卖协议》已协议解除。被告某某公司应按《还款承诺保证书》的约定履行义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，原告许XX主张被告某某公司返还定金及利息的诉讼意见，有事实依据，符合法律规定，本院予以支持。

被告许XX占有被告某某公司的定金价款88000元，根据《中华人民共和国公司法》第二十条“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，被告许XX应对被告某某公司的88000元债务承担连带责任。但2018年6月12日被告许XX在《还款协议》上写下“许XX承诺保证在一年内还清许XX土地买卖定金337824.9元”的约定，宣示了被告许XX自愿成为返还原告许XX定金的义务人，该约定不损害第三人利益，被告许XX不承担返还定金义务的辩解意见，违反了《中华人民共和国民法总则》第七条“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”的规定，原告许XX主张被告许XX返还定金有事实依据，本院予以支持。《还款协议》确定“如许XX不按以上时间承诺支付许XX款项，许XX必须支付从2018年6月12日以后的利息，按月利息5.2厘计算”，故被告许XX负有支付利息义务。

综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：

被告石屏县某某果蔬进出口有限公司、许XX于本判决书生效之日起三十日内共同向原告许XX返还定金共计338000元及利息43940元（自2018年6月13日起至2020年7月12日止），并支付自2020年7月l3日起至本金还清之日止的利息（按月利率5.2‰计算）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费7026元，由被告石屏县某某果蔬进出口有限公司、许XX负担。