“烂尾楼房”按揭问题相关处理意见

一、根据现有法律、法规及相关司法解释的规定，当购房人遇到所购买的楼盘“烂尾”或极有可能烂尾的情形时，可以选择通过以下途径维护自身合法权益：

1.全面解除合同。即依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条的规定，即“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”选择与房地产开发企业解除商品房买卖合同，同时提出解除与银行签订的按揭贷款合同。购房首付款主张由房地产开发企业返还，按揭贷款由房地产开发企业直接返还给银行。

选择该途径，可以在现有法律、法规的范围内，及时断绝与房地产开发企业、按揭贷款银行之间的法律关系，“及时止损”。但可能面临房地产开发企业无力偿还应退还首付款而导致首付款损失的结果。

2.继续偿还按揭贷款。即继续按照原按揭贷款合同偿还按揭贷款并期待所购买的房屋修建完毕并实现交付。

选择该途径，可以在现有法律、法规的范围内，实现最终的“物权期待权”。只要所购买的房屋最终修建完毕，则购房人可获得该房屋最终的权利。但若所购买的房屋项目彻底“烂尾”，则可能面临“房、财两空”的结果。

三、最高人民法院（2019）最高法民再245号判决（即引起广泛关注的，阐述了“烂尾楼的风险不应全由购房者承担！”的判决）结果本身并没有突破原有的法律法规，即《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十至二十一条的规定，其本身内容并没有原则性的错误。但是，该判决在说理表述部分较为激进且值得推究，这才引发了普罗大众的广泛关注和讨论。

广东省高级人民法院作出的(2018)粤民申7516号判决（即“支持购房人从起诉之日起至案涉商品房具备交付条件之前无需向银行履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务”的判决）作出的前提，是银行在知晓商品房按揭款专款专用要求、开发商开设的商品房预售款专用账户以及违规发放贷款可能引发不良后果的情况下，仍将案涉贷款支付至商品房预售款专用账户之外的银行账户，并出具与实际付款行为不符的具结书，其作为专业金融机构在签订和履行合同过程中存在过错。该前提条件并不具有普遍的适用性。

因此，以上两份引起普遍关注的“判例”并不具有普适性价值。更何况，我国并非“判例法”国家，除非法律特别规定的情形外，后产生的纠纷并非可以直接引用在先判例的观点。作为普通老百姓和法律从业人员，不可被众多“营销号”“标题党”的观点所迷惑，需根据所涉事件的特殊性进行个案研究方可得出相应的处理思路。

四、最后，只有立法部门、政府机构、房地产开发企业、银行等相关主体共同从立法、制度创建、政策出台、交易结构重新设计等各方面进行突破方才能够彻底解决目前爆发的“强制停贷”问题。也相信在目前的“强制停贷”风波下，立法机关、司法机关、行政部门、律师等均可以贡献自己的力量，促进制度的创设和行业交易结构的再次升级。