律师观点分析

2019年夏，委托人找到本律师，声称要与某地产公司打官司。

委托人介绍，2014年1月24日,委托人与某地产公司签订了《商品房买卖合同》,合同约定,委托人购买由某地产公司开发建设的商品房一套,合同总价款150多万元。委托人分三期支付房款,2014年11月30日前全部付款完毕;同时约定地产公司应当于2015年12月31日前交付经验收合格的房屋,交付同时应向委托人出具经验收合格的证明文件。合同签订后,委托人如期足额履行完付款义务,但交付房屋时，地产公司未按约定向委托人交付符合合同约定的房屋及相关证明材料。委托人多次与地产公司交涉均无果而终。

委托人认为,地产公司在交付房屋时没有按约定向委托人出示合同约定的证明文件,无法证明所交房屋系验收合格的房屋;交付房屋亦存在质量问题，希望解除合同，退回购房款，赔偿相应损失。

接受委托后，本律师分析论证后认为：委托人所提质量问题只是属于一些瑕疵问题，房屋未达到法律规定的重大质量问题或无法正常使用的程度，不构成根本违约，解除较困难；证明所交房屋系验收合格的证明文件肯定会有，但交房时不同步交证明，只能说是交付程序中的瑕疵问题，也不能构成根本性违约。此外，该纠纷发生在2015年底，距今已近三年，没有有利的中止中断的证据，时效上可能也存在较大障碍。地产公司在交付过程中的行为，虽达不到解除合同的条件，但违约应无疑异。且合同约定的违约金计算后较高，接近甚至达到房屋总价款的三分之一，在委托人接受范围内。

经陈述利弊，耐心详细解释说明后，委托人接受本律师的建议，不解除合同，只追究地产公司的违约责任。考虑到诉讼风险和仲裁费用问题，向仲裁机关提出要求对方承担40余万元的违约金请求。

正如歌词描述的一样“没有人能随随便便成功”。虽然我们的思路方向是正确的，但这个案件取得最后理想的结果也并不轻松。

开庭后，双方围绕地产公司是否逾期交房，是否属于违约以及应当承担多少违约金等问题展开了针锋相对而又激烈的辩论。期间本律师又根据庭审情况，尤其是地产抗辩我方请求时提出的竣工验收报告这一关键证据申请暂时休庭，马上调查补充了本案胜诉的关键证据，并根据调查的证据情况，申请增加违约金至65万余元的请求。

最后仲裁庭认为，地产公司属于逾期交房，未按合同约定履行交房程序，违反合同约定的进行验收交接时,地产公司应当出示第八条规定的“经验收合格”证明文件,并签署房屋交接单。地产公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全,委托人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由地产公司承担。据此认定房地产公司没有按照合同约定完成交房义务，构成违约。最后仲裁庭根据庭审情况裁决地产公司应当承担64万余元的违约金。

我方取得了非常理想的诉讼结果，委托人也非常满意。

最后想与大家说一说，诉讼真的是一项非常专业的事，需要凭借专业知识、实践经验和审判过程中的具体情况灵活处理。就如本案，如果按照委托人的思路要求，那么本案很可能是另外一种结果！有些会认为我在夸大律师的作用，确实，有很多因素影响案件结果，任何一个案件都不是随随便便打赢的。但聘请律师，对于原告，胜诉的希望会大很多，对于被告不会输的太惨，亦能规避很多风险。就如本案。