【案件详情】：

柳某某、莫某系夫妻，双方前几年来到湘潭自主创业，因小孩读书问题，2019年打算在湘潭买房定居，最终全家人选中了位于湘潭市岳塘区的某套商品房。因房屋尚未建设完工，同年8月16日柳某某、莫某与开发商宝安鸿基公司签订了《商品房买卖合同》，合同中约定房屋总价款为741222元，买受人通过首付+贷款的方式支付购房款。

合同签订当日，柳某某、莫某向开发商交付购房首付款41222元，办证费800元，另开发商通过置业助力的方式为柳某某、莫某提供了15万元的借款以用于支付首付款。同日，柳某某、莫某通过与开发商指定的某物业公司签订《借款协议》）的形式借支15万元，《借款协议》约定该15万元，由柳某某、莫某分四期偿还至某物业公司，并由开发商代收。

开发商向柳某某、莫某出具了房款发票（其中自付首付款41222元，借款15万元的发票，协议约定由开发商开具并提交给银行做贷款审查）。随后，柳某某、莫某按照合同约定将申请贷款需要的各项材料提交给开发商，由开发商向银行申请贷款，并办理相关手续。

此后，柳某某、莫某按照《借款协议》约定按时归还每期借款，并不时向开发商了解按揭贷款的办理进度，但开发商总是敷衍了事，每次面对柳某某、莫某询问时总是回复“快了”，也不告诉柳某某、莫某按揭贷款的实际办理情况。根据合同约定，开发商应于2019年9月30日前为柳某某、莫某办理银行按揭贷款，但因贷款迟迟办不下来，柳某某、莫某不得已只好于2020年8月16日中止向开发商归还最后一期借款37500元。

另，根据合同约定，开发商应于2020年12月31日前向柳某某、莫某交付房屋，但到了交房时间，开发商也未通知柳某某、莫某办理交房手续，且交房时间已严重逾期。柳某某、莫某自行前往房屋所在楼盘现场查看房屋完工程度，但肉眼所见之处杂草丛生，完全不具备交付条件。

无奈之下，柳某某、莫某找到律师寻求帮助。律师接手本案后，向法院申请调查取证，持调查令前往贷款银行了解贷款不予发放的真正原因，银行工作人员告知，柳某某、莫某提交的材料均符合要求，但因开发商宝安鸿基公司将该房屋土地进行了抵押导致银行不予发放商业贷款，并出具书面情况说明一份，证实其未向柳某某、莫某发放银行贷款系因开发商宝安鸿基公司一方无法向银行提供房屋预告抵押登记证书所导致。

律师认为，贷款不能办理属于开发商的原因，开发商已构成违约，另开发商逾期交房，也已构成违约，应承担违约责任。柳某某、莫某可以请求解除合同，要求开发商退还已付首付款，并要求开发商支付逾期交房违约金。2021年11月，柳某某、莫某将开发商宝安鸿基公司告上法庭。

【法院判决】：

湘潭市岳塘区人民法院经过审理后作出一审判决：解除柳某某、莫某与开发商宝安鸿基公司于2019年8月16日签订的《商品房买卖合同》;开发商于判决生效之日后15日内向柳某某、莫某返还购房首付款153722元，并支付违约金3074.44元；并要求开发商宝安鸿基公司配合柳某某、莫某向湘潭市物业专项维修资金管理部门办理物业专项维修资金的退缴手续。

一审判决后，开发商宝安鸿基公司不服，向湘潭市中级人民法院提起上诉，以柳某某、莫某最后一期借款未归、未足额支付首付款为由，认为柳某某、莫某违约在先。湘潭中院经审理后作出二审判决：驳回上诉，维持原判。

【律师点评】：

本案中买卖双方已经签订了《商品房买卖合同》 ，且该合同不违反国家法律法规的规定，合同真实有效。合同签订后柳某某、莫某已经按照合同约定履行了支付首付款及提交办理贷款资料的义务。柳某某、莫某最后一期借款未予归还，系柳某某、莫某为维护自身资金安全而采取的一种自我救济手段，因开发商原因导致柳某某、莫某申请的银行按揭贷款未予审批发放，柳某某、莫某享有先履行抗辩权。

因开发商一方无法向银行提供房屋预告抵押登记证书导致柳某某、莫某无法从银行办理贷款，不能支付后期的房款，柳某某、莫某通过贷款买房的合同目的已无法实现，开发商对柳某某、莫某无法办理贷款负有不可推卸的责任。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。”本案系因开发商宝安鸿基公司原因导致柳某某、莫某无法办理按揭贷款，致使双方签订的《商品房买卖合同》已无法继续履行，柳某某、莫某有权要求解除合同。

同时，依据《民法典》第五百六十六条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”因此，本案柳某某、莫某有权要求开发商退还已付首付款并赔偿损失。

另外，本案中开发商宝安鸿基公司逾期交房，根据合同约定，开发商逾期交房时，柳某某、莫某有权解除合同并要求开发商宝安鸿基公司支付违约金。

《民法典》第五百六十二条规定，“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”第五百八十五条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中开发商宝安鸿基公司逾期交房已远远超过合同约定的天数，柳某某、莫某有权根据合同约定要求解除合同，并要求开发商退还已付房款和支付违约金。

这里需要特别指出的是，解除权行使的合理期限在性质上属于除斥期间，不存在中止、中断和延长的情形。我国《民法典》第五百六十四条明确规定，“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。

本案中，存在两个合同解除的事由，一个法定事由：即因开发商原因导致无法办理按揭贷款所产生的法定解除合同事由；一个合同约定事由：即因逾期交房所产生的约定解除合同事由。

第一个法定解除权的行使期间为当事人自知道或应当知道无法办理按揭贷款系开发商原因所导致之日起一年内，超过该期间，该解除权消灭。第二个约定解除权，因当事人在合同中约定，逾期交房超过90日，买受人有权解除合同，因此该解除权的行使期间为自开发商逾期交房90日届满后开始起算的一年内，经过该期间当事人未行使的，则该权利消灭。