民法典对抵押物流转规则的修订将如何影响二手房交易（无需解押即可过户）

    新旧法律对比，抵押财产流转规则发生的变化：

经过变革，我国终于在民法典时代放开了对抵押财产流转的限制。新出台的《民法典(物权编)》：“第四百零六条 抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”。修订前的《物权法》“第一百九十一条 抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”。据此，现在民法典已经完全推翻了之前的规则，抵押权作为一种负担，不再限制所有权人的处分权能，不再限制其实施物权行为。新法旧法对照，变化主要在于：（1）原物权法规定，抵押期间，未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押财产；民法典规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，不需征得抵押权人的同意，只需通知抵押权人即可。（2）原物权法规定，抵押人转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存；民法典规定，抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。在这点变化上还是很大的，就是说，抵押权人不能提供证据证明抵押财产的转让可能损害抵押权的，不能因为抵押人转让抵押财产而要求抵押人提前偿还债务。（3）当事人对抵押财产转让有约定的，从其约定。（4）抵押财产转让的，抵押权不受影响。

 民法典新规解读：

《民法典（物权编）》第406条在规定抵押期间转让抵押财产的规则上，改变了原《物权法》第191条比较严格的立场，设立了新规则。这些规则是：1.抵押人在抵押期间转让抵押财产的，并不加以严格限制，只是在转让时应当通知抵押权人。转让时未通知抵押权人的，应当是何后果，不得而知，但从民法典该条规定的立法意旨看，通知抵押权人的目的是让抵押权人能够考量抵押财产的转让是否可能损害抵押权，以便抵押权人提供证据证明，从而要求抵押人提前偿还债务。对此不能采取债权转让通知规则的做法，因为抵押财产的转让，抵押权随之转让，原则上不会损害抵押权人的利益。不应因未通知抵押权人，就确认其转让无效。2.如果当事人对此另有约定的，从其约定。3.抵押期间，抵押人将抵押财产转让的，抵押权不受影响。4.抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存①。原物权法规定的抵押权制度主要目的侧重保护抵押权人的利益，新的民法典出于鼓励交易，促进物尽其用的目的，侧重考虑物权优先，毕竟抵押权支配的是抵押物的价值，其目的是实现债权。新规则有利于所有权人对抵押财产的充分利用，充分发挥物的使用价值，提高物的利用效率。

民法典中抵押权的新规则，对二手房（存量房）交易将产生哪些影响：

（1）将简化二手房（存量房）的交易环节，降低买卖双方的交易成本，也降低买方的交易风险。按原来物权法规定，转让抵押财产必须征得抵押权人的同意，并且必须提前偿还债务。因此，转让房屋的，在办理权属过户前，必须提前偿还抵押银行的贷款，以涤除交易房屋上的抵押登记，而后才能办理权属过户手续。鉴于此，原来厦门地区的交易模式在涤除抵押登记上主要采用两种方式：1、让买方在交易房屋解押时支付首付款，用该首付款用于偿还抵押人的债务，以涤除抵押登记；2、找第三方垫付资金（或担保）用于偿还抵押人的债务，以涤除抵押登记，卖方或买方因此得支付垫资费用，总之，该笔费用不低。按照上述交易模式，一方面是增加了交易双方的成本，另一方面用买方的首付款作为解押款，也增加了买方的交易风险（如支付首款后房屋未过户前，房屋被冻结、查封等）。按民法典的新规定，交易房屋在过户前，无需涤除抵押登记，也就无需提前偿还抵押权人的债务，简化上述交易环节，提高了交易效率，降低了交易成本和交易风险。当然，这里得提示买方，因新法规定，抵押物转让后抵押权不受影响，抵押权具有追及效力。因此，买方在交易时应充分审查交易房屋上存在的抵押权及其债务负担，在抵押权涤除前，在抵押债务额度内的购房款应予先行扣留。

（2）房屋转让的登记规则随之发生的变化。根据与原《物权法》规定相配套的《不动产登记暂行条例实施细则》相关规定，登记机关办理房屋转让登记的，应先办理抵押权注销登记。依照《不动产登记操作规范（试行）》“9.3.4审查要点 第5款 设有抵押权的，是否已经办理抵押权注销登记”，登记机关在办理转让登记前，要审查是否已办理抵押权注销登记。现在民法典已经完全推翻了之前的规则。民法典此次明确强调了抵押权的追及效力：“抵押财产转让的，抵押权不受影响。”。依照《民法典》第三百九十三条担保物权灭失之规则，而该规则中并无因所有权转移导致抵押权灭失的情形。登记机关不能以相关登记操作细则未出台为理由拒绝办理设定了抵押权的所有权转移登记；因《民法典》是上位法，不管《不动产登记（暂行）条例》及其实施细则或者“操作规范”何时修订，均不能违反上位法，违反的条款亦无效。

（3）新规则提高了中介人审查注意义务。原《合同法》第四百二十五条　【居间人如实报告义务】“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”；修订后的《民法典》第九百六十二条“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。”。据此，中介方在提供中介服务过程中，应当对交易房屋的状况作必要的审查，并对交易房屋存在的权属情况及重要事实，如实告知委托人，若因中介方未尽审核义务，未如实告知委托人交易房屋权属情况及有关的重要事实，或提供虚假情况，损害委托人利益的，中介方不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。根据新的交易规则，抵押权具有追及效力，交易房屋上存在的抵押权及抵押债务数额等，均系有关交易的重要事实，中介人应作审查并告知委托人。如未作尽审查告知义务的，中介人的中介服务将产生重大的法律风险。

依照民法典抵押权新规则，对将来二手房交易模式的设想：

（1）买方一次性付款的交易模式。一次性付款的交易相对简单，交易双方在审查确认交易房屋上存在的抵押权及抵押债务数额后，双方在签订的买卖合同中对购房款的支付进行安排即可。买方在权属过户时支付总房款扣除抵押债务数额的部份，待过户后，再将剩余的购房款用于卖方偿还抵押债务，以涂销交易房屋上的抵押权即可。

（2）买方需要用按揭贷款来付款的交易模式。根据民法典的新规定，办理过户登记不需抵押权人同意，省去了提前还贷解押的环节。但买方办理过户后需要用交易房屋向银行贷款，此时，交易房屋上还存在抵押债务负担，向银行申请贷款是存在障碍的。笔者设想通过两个途径可以解决：1、若原出售方系银行抵押借款负债的。买方可以向原出售方的借款银行申请住房抵押贷款，买卖双方向银行签署书面文件确认，买方申请的贷款将优先偿还出售方欠银行的债务，剩余部分转给卖方用以支付买方的购房款。如此，原出售方的抵押债权人与现买方的抵押债权系同一人，可完全掌控向买方发放贷款后即可偿还原卖方所负的债务，以涤除原出售方的负债抵押，不会造成向买方发放贷款后抵押房屋还存在其他债权抵押而形成的房屋价值额度不足的问题。2、若原出售方系向个人借款抵押的。买方申请银行贷款时，买方、卖方、抵押权人一并到银行确认，买方所申请的贷款将优先用于偿还原抵押权人的债务，剩余部分转给卖方以支付买方的购房款。同样，贷款银行也能完全掌控将买方获得的贷款优先用于偿还原抵押权人，以涤除房屋上抵押权，同样不会造成向买方发放贷款后抵押房屋还存在其他债权抵押而形成的房屋价值额度不足的问题。当然，上述笔者的设想，从法律风险控制上是不存在问题的，但可能需要银行等金融机构从方便二手房交易融资出发，配合新法，在放贷审批制度上作出安排，方可实现。

①原自杨立新教授的解释