律师观点分析
湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2021）湘11民终2083号
上诉人（原审原告）：胡XX，男，1988年4月23日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人，住湖南省永州市零陵区。
委托诉讼代理人：罗XX，女，1988年8月28日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人，住湖南省永州市零陵区，系胡XX之妻。
上诉人（原审原告）：罗XX，女，1988年8月28日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人，住湖南省永州市零陵区，系胡XX之妻。
被上诉人（原审被告）：永州市XX公司，住所地湖南省永州市零陵区南津中XX。
法定代表人：何XX，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：阳X，湖南XX律师（特别授权）。
上诉人胡XX、罗XX因与被上诉人永州市XX公司（以下简称“XX公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2020）湘1102民初3160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月3日立案后，依法组成合议庭，进行了书面审理。本案现已审理终结。
胡XX、罗XX上诉请求：一、依法撤销湖南省永州市零陵区人民法院（2020）湘1102民初3160号民事判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；二、请求被上诉人完成11栋消防和其他房屋验收，履行交付房屋义务；三、请求被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金59627元（2019年9月1日至2021年2月18日共537天，每日按所交购房款的万分之二计算，此后违约金按相同标准计算至被上诉人交付房屋之日止）；四、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。其主要理由为：一、一审判决认定案涉房屋达到双方买卖合同约定交房条件，事实认定错误，案涉房屋并未达到交房条件。1、被上诉人以格式合同形式与上诉人签订《商品房买卖合同》，在双方签订合同时，被上诉人并未明确告知上诉人约定的交房条件，合同中约定被上诉人的交房条件过低，未达到法定交房条件（即三书一证一表），该约定违反了法律法规的强制性规定，应属于无效条款；2、被上诉人存在改变规划建设及违建情况，对此必须按规划进行整改与恢复，才能确定交房；3、被上诉人存在欺诈上诉人之嫌，被上诉人与上诉人实签商品房买卖合同与网签商品房买卖合同内容明显不相符合，应执行对上诉人有利的合同内容约定，被上诉人通知上诉人于2020年8月5日收房，并非上诉人无故拒绝收房，而是上诉人所购房屋未达到交房条件。二、一审判决认定被上诉人存在逾期交房的免责事由错误。1、被上诉人以格式合同形式与上诉人签订《商品房买卖合同》时，未明确告知上诉人相关免责事由，且该免责条款约定主要是被上诉人免责的情形，与上诉人没有直接关系，这完全是被上诉人为降低责任标准、逃避自己承担责任之需；2、政府对阳明大道道路进行提质改建的行为不属于政府发布命令或者政策行为，而《商品房买卖合同》约定的交房时间为2019年8月31日之前，新冠疫情发生在2020年初，该不可抗力因素发生在被上诉人迟延履行交房义务后，上述两种都不符合《商品房买卖合同》第八条第2项第（1）点、第（5）点约定的免责情形。
被上诉人XX公司答辩称：一、上诉所涉房屋已达交房条件，被答辩人的上诉理由没有事实根据。1、上诉人作为完全民事行为能力人，应对自身民事行为负责，买卖房屋不是普通商品买卖，涉及上诉人重大利益，在签订合同前，应全面阅读商品房买卖合同，且商品房是买卖双方协商一致签订的，因此上诉人对合同内容是明知的，上诉人以未明确告知交房条件为由不收房，没有事实依据；2、合同自由、意思自治是合同基本原则，即合同的当事人有权利在法律允许的范围内自由确定合同内容，合同成立并生效后，即对双方当事人具有法律约束力，本案合同约定的交房条件，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用，而《建设工程质量管理条例》第十六条规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程经验收合格的，方可交付使用，答辩人方一审提交的建筑工程竣工验收会议纪要已证明房屋符合交房条件；3、既已竣工验收，说明符合交房条件，且是否改变规划，应由具有审批、监管的规划部门作出认定，而不是由被答辩人单方作出认定；4、网签合同不是双方真实意思表示，也不是实际履行的合同，不是经双方协商一致的合同，网签合同是行政管理行为要求，不论是否愿意都要备案，开发商没有选择权。二、逾期交房系答辩人不可控制的因素所致，属于不可抗力。阳明大道提质改建工程是政府主导的民生工程，非政府行为不可为，提质改建对相应的电力部分也要进行改建，而电力设施是商品房不可分割的组成部分，是整个二期项目不可缺少的重要配套，是二期项目整体竣工验收的必备条件，提质改建工程影响了电力设施的配套进度，完成整个电力配套工程中又遇疫情，双方签订的合同附件3中明确约定了“遇到行政主管机关变更规划、采用新型配套设施等出卖人不能控制的原因，遇到为配合政府发布的命令及其他影响项目进展的政策要求而影响工程进展，遇到政府行为等影响到本合同的情况，均属不可抗力，不作出卖人违约”，阳明大道提质改建及2018年、2019年两年降水量明显偏多、2020年初新冠疫情、部分业主违章搭建等出卖人不可预见的情况都属于合同约定的不可抗力，因此，逾期交房属于不可抗力，符合合同免责条件。综上，案涉房屋已符合交房条件，答辩人逾期交房免责事由成立，请人民法院依法驳回被答辩人的上诉请求。
胡XX、罗XX向一审法院起诉请求：1、判令被告立即交房；2、判令被告支付逾期交房违约金37198元；3、判令被告承担本案的诉讼费用。
一审法院查明，2016年12月31日，胡XX、罗XX（乙方）与XX公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，合同约定了“……第三条乙方所购商品房的基本情况……该商品房为第一条规定项目中的第XX栋第XX层XXXXX号房。……第四条计价方式与价款：按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3831.26元（人民币），金额为（人民币）伍拾伍万伍仟壹佰玖拾壹元整（小写：555191元）。……第八条交付期限：1、出卖人应当在2019年8月31日前，将本合同约定的住宅商品房交付给买受人。具体交付时间以出卖人采取电话、短信、报纸、永州电视台飞播通知、张贴告示、信件邮寄等方式通知为准。2、如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期，不作违约处理。（1）遭遇不可抗力的因素；（2）买受人未能按时付款（含应支付给出卖人的违约金及应交清的相关费用）等买受人原因或未按时办理入伙手续；（3）因买受人原因致使按揭手续不能完成；（4）行政主管机关强制性变更规划、采用新型配套设施等出卖人不能控制的原因；（5）合同签订后为配合政府发布的命令及其他直接影响项目进展的政策要求而影响工程进展的；（6）其他法律、法规的变化及政府行为等影响到本合同的情况；（7）本条款内的不可抗力包括但不限于人力不可抗拒的自然灾害和其他事故及出卖人所不能控制的其他原因。3、如买受人有提前装修需求，可在2017年12月31日之后向出卖人提出书面申请，在出卖人工程许可的情况下，买受人在交清所有款项后可以进场装修，在进行装修前到物业管理公司办理相关手续并交纳相关费用后方可装修。买受人办理完提前装修手续后，视为出卖人已经向买受人交付此房屋。第九条房屋交接及出卖人逾期交房的违约责任：1、商品房达到本合同附件三约定的交付条件后，出卖人应当以电话、短信、公告、信件等方式通知买受人在规定的时间内办理交付手续。买受人应当在出卖人通知的期限内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，签署房屋交接单。……4、除本合同第八条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同第八条约定的期限将该商品房交付给买受人使用，按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内，自本合同第八条约定的交付期限届满之次日其至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当至退房书面通知送达之日起30日内退还买受人已付款，并按照买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之日次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。合同签订后，原告于2017年1月17日按合同约定交清了首付款325191元，余款230000元通过银行按揭贷款方式支付。2020年1月16日，由建设单位组织勘察、设计、监理、施工单位、市质监站五方就涉案红星XX6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#、13#、15#、16#楼及地下室工程进行竣工验收，上述部门一致认为工程质量满足设计及相关规范要求，评定为合格。永州市建设工程质量安全监督站于2020年3月25日就涉案红星XX各栋出具了《建设工程质量监督报告》，该栋楼工程质量合格。受阳明大道道路提质改建施工和2020年年初新冠肺炎疫情的影响，原定于2019年6月完成的鑫龙城上城二期配电工程直至2020年4月23日才完工送电。2020年7月24日，永州市零陵区住房和城乡建设局出具了《建设工程消防验收意见书》，涉案红星XX6#、7#、8#、9#、10#、12#栋及地下室建设工程进行了消防验收，综合评定消防验收合格。因11#栋03户型存在业主在防烟楼梯间私自增加隔墙的情况，11#栋的楼房至今未能通过消防验收。2020年8月8日，被告通过电话、短信方式通知原告等业主于2020年8月10日收房，原告以未达到商品房买卖合同附件三所约定的交付条件为由，至今拒绝收房。
一审法院另查明，涉案房屋达到了《商品房买卖合同》附件三约定的交房条件。永州市XX公司系红星XX的物业管理公司，该公司自2019年8月5日开始办理各栋楼房部分业主收房手续，并收取物业管理费。
一审法院认为：涉案房屋已经勘察、设计、监理、施工单位、市质监站五方验收房屋质量合格，同小区二期除11栋房屋外的其他涉案房屋均已通过消防验收。虽然原告购买的位于11栋的房屋尚未通过消防验收，但涉案房屋无法通过消防验收是部分业主未经被告同意擅自改变建筑结构，增加隔墙并安装防盗门使消防前室面积减少、消防通风排烟受阻导致，且被告经多次要求整改拆除无效后，于2020年7月27日向政府相关职能部门申请处理，经相关职能部门处理违规建筑仍未得到拆除，因此涉案11栋房屋不能通过消防验收不能归责于被告，被告对此无过错。原告等业主以该房屋不符合交房条件为由拒绝收房无事实依据，该院不予支持。被告依据《商品房买卖合同》的约定，以电话、短信方式通知原告等业主于2020年8月10日收房，其履行了合同约定的通知义务，通知收房的时间视为被告交房时间，此后原告等业主无权再向被告主张逾期交房的违约责任。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条第1项约定，被告XX公司应当在2019年8月31日前交付房屋。但是，《商品房买卖合同》第八条第2项就延期交房免责事由进行了约定，其中第（1）点、第（5）点约定“遭遇不可抗力的因素”、“合同签订后，为配合政府发布的命令及其他直接影响项目进展的政策要求而影响工程进程的”的，被告可据实予以延期，不作违约处理。本案中，原定于2019年6月完成的鑫龙城上城二期配电工程受阳明大道道路提质改建施工和2020年年初新冠肺炎疫情的影响，直至2020年4月23日才完工送电。案涉小区建设工程无法进行正常施工，客观上导致工期延后，该情形可适用《商品房买卖合同》第八条第2项第（1）和第（5）点，被告在此之前的延期交房，不作为违约处理。被告应当在案涉小区配电设施完工后及时交房，但是其在2020年8月8日才以电话、短信方式通知原告于2020年8月10日收房，被告的该行为属于违约行为，应当按照《商品房买卖合同》第九条第4项第（1）点的约定，承担逾期交房违约责任即“如果逾期交房在180日内，被告应在90日内按已交购房款每日万分之一支付逾期交房违约金，合同继续履行。”因此，对原告要求被告承担逾期交房违约责任，支付违约金的诉请，该院予以部分支持。对原告要求被告为其办理所购房屋不动产权证的诉讼请求，由于原、被告之间约定的交付不动产权证的期限尚未届满，因此该院对该诉讼请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：
一、被告永州市XX公司在本判决生效后十日内向原告胡XX、罗XX支付逾期交房违约金5996元（以555191元为基数、按照每日万分之一的标准，自2020年4月24日起计算至2020年8月10日）；
二、驳回原告胡XX、罗XX的其他诉讼请求。案件受理费730元，减半收取365元，由被告永州市XX公司负担200元，原告胡XX、罗XX负担165元。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。
二审另查明，双方合同约定，商品房达到本合同附件三约定的交付条件后，出卖人即可以通知买受人办理交付手续。合同附件三交房标准：一、建筑主体：1.外墙，贴外墙面砖和外墙涂料；2.内墙，粗粉刷；3.顶棚，原结构版面，有模结处磨平，不再粉刷，也不刮涂料；4.地面，现浇基层；5.门窗，入户门为品牌防盗门，室内均预留门洞，窗户采用品牌铝合金、不带纱窗；6.厨卫，预留排水管道接口，设排烟井口；7.阳台，锌钢栏杆；8.屋面，现浇钢筋混凝土屋面，挤塑聚苯板隔热层，电梯机房坡屋顶。二、公共部分：1.电梯，西奥电梯；2.内墙面，涂料或瓷砖；3.踏步装修，水泥磨面；4.楼梯栏杆，不锈钢栏杆；5.单元入口门，不锈钢门；6.安防，楼宇对讲系统、整个小区及地下车库设监控系统；7.电梯前室，地面安装地板砖、不锈钢电梯门套。三、设施设备。1.入户大堂设可视对讲门禁系统；2.电，每户安装电表，电源接至入户配电箱，电开户费由出卖人承担；3.供水，给水采用PP-R管，每户安装水表，表后管道安装入户，预留一个接水点，水开户费由出卖人承担；4.弱电，电话、电视、网络、多媒体线管（不包括线）预埋至室内弱电箱内，由买受人承担开户费用；5.燃气，根据政府政策许可和燃气公司供气能力，出卖人决定是否开户，无论交房时和交房之后是否开户，买受人均无异议。在具备开户条件的情况下，由出卖人负责统一开户，燃气开户费用由出卖人承担（出卖人未开户时，不支付买受人燃气开户费或相关补偿，也不影响交房）。上诉人及其他起诉业主二审上诉及开庭审理时提出，案涉房屋除实签合同外，还有网签合同，但上诉人胡XX、罗XX未向本院提交网签合同；被上诉人XX公司认为案涉房屋已经竣工验收合格，具备《商品房买卖合同》附件三约定的条件，即符合交房条件。案涉小区11栋1单元03户型部分业主在防烟楼梯间增加隔墙并加装防盗门，存在楼层消防前室面积减少、消防通风排烟受阻，影响消防救援等安全隐患。被上诉人XX公司知晓情况后，向相关职能部门反映，零陵区城市管理和综合执法局于2019年11月7日向相关业主发出《限期改正违法行为通知书》，限令于2019年11月17日15时前自行拆除，但11栋相关业主未在规定期限内履行。2020年6月9日，零陵区住房和城乡建设局向被上诉人XX公司发出《建设工程消防问题整改通知书》，因小区业主私自增加隔墙违反《高层民用建筑设计防火规范》8.3.1规定，不满足自然排烟的要求，将影响防烟的使用功能，责令XX公司督促业主整改到位。被上诉人XX公司遂向住建局、城管执法局、社区提出强制拆除申请，经职能部门联合执法，11栋1单元03户型违规建筑未能强制拆除。整个11栋的消防验收均未予合格通过。二审查明的其他事实与一审认定的其他事实一致，对一审认定的事实，本院予以确认。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，双方的争议焦点是：一、案涉房屋未经消防验收合格是否应认定为被上诉人的违约行为；二、原审判决认定2019年8月31日至2020年4月23日期间不作违约处理是否合理、合法。具体分析如下：
（一）双方当事人于2016年12月31日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，应当遵照执行。被上诉人通知上诉人等相关业主于2020年8月10日收房时，案涉房屋除符合《商品房买卖合同》第九条和附件三约定的交付条件外，还经建设、施工、监理等五方验收，房屋主体工程验收合格，且全部提请消防验收，除11栋外，其他楼栋消防验收亦合格。被上诉人XX公司已经根据合同约定履行通知交房的义务，11栋消防验收未通过不应归责于被上诉人XX公司，上诉人胡XX、罗XX等购房业主不能因此拒收房屋。首先，该栋消防验收未通过的原因是，11栋1单元03户型部分业主增加隔墙并安装防盗门，存在消防前室面积减少、消防通风排烟受阻，影响消防救援等安全隐患。其次，被上诉人XX公司知道违建情况后，已积极主动多次向政府职能部门反映，并提出强制拆除申请，经住建局、城管执法局、社区、派出所等部门联合执法，违规建筑未能强制拆除。第三，上诉人没有提供证据证实，11栋1单元03户型业主搭建违章系被上诉人允许所为。故未能通过消防验收是部分业主的违法行为所致，被上诉人XX公司没有此项违约的意思表示，案涉房屋未经消防验收合格不应认定为被上诉人的违约行为。
（二）一审判决认定2019年8月31日至2020年4月23日期间不作违约处理是否合理、合法。案涉合同第八条约定，为配合政府发布的命令及其他直接影响项目进展的政策要求而影响工程进程等原因造成逾期交房，出卖人可据实予以延期，不作违约处理。案涉小区毗邻阳明大道，被上诉人向一审法院提供的证据证实，阳明大道道路提质改建施工影响了案涉小区二期配电工程，后又遇2020年年初新冠肺炎疫情影响，直至2020年4月23日才完工送电的事实。虽然道路提质改建施工对小区二期配电工程的影响不属法律意义上的不可抗力范畴，但是确系开发商自身不能控制的情形，符合合同第八条不作违约处理的情形，故上诉人提出“阳明大道提质改建不属于免责情形”的上诉理由，与客观事实不符，本院不予采信。道路提质改建施工影响小区二期配电工程早就发生，且延续至合同履行期限届满之后，又遇新冠肺炎疫情，故一审法院同时适用不可抗力而扣减违约时间，没有违反《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定。上诉人提出“当事人迟延履行后发生不可抗力不能免除责任”的上诉理由，本院不予采信。综上，一审法院认定2019年8月31日至2020年4月23日期间不作违约处理符合双方合同约定，涉案房屋交房时间可予以顺延。
案涉房屋消防未通过验收的违约责任不宜归责于被上诉人，并不意味着作为开发商的被上诉人XX公司不再需要履行办理消防验收的义务，双方当事人应共同向政府职能部门要求依法拆除违章建筑，以便11栋房屋早日通过消防验收。同时，包括上诉人胡XX、罗XX在内的11栋未收房的业主，不同意于2020年8月10日接收房屋属事出有因，并及时对诉争事项提出诉讼，至本案二审判决确定止期间的物业费，被上诉人及其委托的前期物业公司亦不应苛责11栋未违章未收房的业主，双方应当采取更公平、合理的收费方式。
综上所述，上诉人胡XX、罗XX的上诉理由不成立，本院依法不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1291元，由上诉人胡XX、罗XX负担。
本判决为终审判决。
审判长 屈XX
审判员 李XX
审判员 廉丽萍
二〇二一年八月三十一日
书记员 唐XX
