律师观点分析

上诉人（原审被告）：王XX，现住长春市九台区。
委托诉讼代理人：司XX，北京XX律师。
被上诉人（原审原告）：于XX，现住长春市九台区。
委托诉讼代理人：许XX，吉林XX律师。
被上诉人（原审原告）：于X，现住长春市九台区。
委托诉讼代理人：许XX，吉林XX律师。
上诉人王XX因与被上诉人于XX、于X房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市九台区人民法院（2017）吉0113民初3102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
王XX上诉请求：撤销一审判决，依法双方签订的《房屋买卖协议》合法有效，一二审案件诉讼费用由于X、于XX负担。事实和理由：1.案涉两处房屋所占范围的土地性质应当认定为国有。2.国有土地上的房屋买卖是合法有效的。3.于X、于XX均不是新XX农业户口，其自建房屋不具备申请宅基地的条件。
于X、于XX辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。案涉两处房屋所占范围的土地位于新XX行政区域内，属于农村或者城市郊区的土地，依据《土地管理法》第2条、第8条的规定未经征收不能改变土地性质，且案涉房屋所占土地被登记为“宅基地”，应当认定土地性质为集体所有。因王XX并非新XX村民，其取得宅基地使用权违反《土地管理法》的规定，案涉房屋买卖协议应当认定无效。
于X、于XX向一审法院起诉请求：确认原、被告2016年8月12日签订的《房屋买卖协议》无效，案件受理费由被告承担。
一审法院认定事实：2016年8月12日于XX、于X与王XX签订房屋买卖协议，双方约定将于XX、于X所有位于九台区九郊乡新XX一社二处房屋以20万元的价格卖给王XX，房屋已于协议签订后五日内交付，房屋价款已如约履行完毕。二处房屋均坐落在九台区九郊乡新XX一社。于X所有房屋产权证号为九房权证字第XXXX号，产权来源为自建，于X现户等籍所在地长春市九台区工农XX向德委20组。于XX所有房屋产权证号为九房权证字第XXXX号，产权来源自建，于XX现户籍所有地长春市九台区工农XX技校委6组。王XX现户籍所在地长春市九台区XX。
一审法院认为，本案的焦点是争议的房屋是否属于法律规定限制买卖的房屋。争议的房屋坐落在长春市九台区九郊办事处新XX一社（原九台市九郊乡新XX一社）。二原告取得争议房屋产权的来源都是自建，即二原告人是通过申请宅基地自建房屋而取得产权。本案争议的两处房屋土地登记内容相互矛盾,土地档案对两处土地性质标示既有集体字样又有国有字样,经向九台区国有土地管理局地籍科咨询,地籍科的答复是此种登记是当时由于土地登记不规范造成的,要确定土地性质需看是否有土地征收手续或土地征收文件的文号,如没有则应按土地所在地村民委员会确定的土地性质去确定。无论两宗土地是什么性质的土地，土地用途登记是明确一致的是“宅基地”，而宅基地买卖是我国法律、法规所限制的。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：一、原告于XX、于X与被告王XX于2016年8月12日签订的房屋买卖协议无效；二、原告于XX、于X于本判决生效之日返还被告王XX购房款20万元，并给付被告王XX在争议房屋上修复添附的费用8万元；三、被告王XX于本判决生效之日返还原告于XX、于X与王XX于2016年8月12日签订的房屋买卖协议中约定的二处房屋给原告于XX、于X；四、驳回原告于XX、于X的其它诉讼请求。案件受理费4300元，减半收取2150元，由被告王XX承担。
本院二审查明事实与一审查明事实相同。另查明，1.1989年12月26日《土地登记申请书》载明于XX所有的住宅土地所有权性质为国有，土地权属来源为征用。1990年4月1日《建设占地补办审批表》载明于XX位于新XX住宅占地时间为1981年4月20日，土地性质为集体。1989年12月26日《土地登记审批表》载明于XX位于新XX八社的住宅土地所有权性质为国有，土地权属来源为征用。该审批表于1990年4月1日加盖了九台市土地管理局公章、九台市人民政府土地利用管理专用章。
2.1990年5月14日《土地登记申请书》载明于X所有的住宅土地所有权性质为国有，土地权属来源为征用。1990年4月1日《建设占地补办审批表》载明于X位于新XX住宅占地时间为1978年8月20日，土地性质为集体。1990年5月14日《土地登记审批表》载明于X位于新XX八社的住宅土地所有权性质为国有，土地权属来源为征用。该审批表于1990年5月31日加盖了九台市土地管理局公章、九台市人民政府土地利用管理专用章。
3.2017年4月28日长春市九台区九郊街道办事处新XX民委员会出具《介绍信》，内容为：兹介绍我处于XX、于X同志等贰人前往你处，以上二人各有一处住房，坐落于新XX一社，情况属实，特此证明（此房是集体土地）。
4.于X、于XX在长春市九台区九郊街道办事处新XX各有一套住房。
本院认为：两份《建设占地补办审批表》虽载明于X、于XX位于新XX的住宅土地性质为集体，占地时间分别为1978年8月20日、1981年4月20日，而1990年加盖了九台市土地管理局公章、九台市人民政府土地利用管理专用章的两份《土地登记审批表》载明于X、于XX位于新XX八社的住宅土地所有权性质为国有，土地权属来源为征用。依据上述记载应当认定于X、于XX位于新XX的两套住宅，占地时土地性质为集体，而1990年办理土地审批时，土地已经经过征用，土地性质已经变更为国有。于X、于XX虽以长春市九台区九郊街道办事处新XX民委员会出具《介绍信》载明此房是集体土地为由主张案涉两套房屋土地性质为集体所有。但依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条的规定，不动产权属应当以不动产登记簿为准，长春市九台区九郊街道办事处新XX民委员会并非登记机关，就案涉房屋土地性质，村委会出具的《介绍信》的证明效力不能对抗加盖九台市土地管理局公章、九台市人民政府土地利用管理专用章的两份《土地登记审批表》，故于X、于XX此主张本院不予支持。鉴于案涉两套房屋所占土地性质已为国有，于X、于XX将两套房屋出卖给王XX并不违反法律法规的禁止性规定，应当认定合法有效。于X、于XX请求确认两份《房屋买卖协议》无效，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，依法应予改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销长春市九台区人民法院（2017）吉0113民初3102号民事判决；
二、驳回被上诉人于X、于XX的诉讼请求。
一、二审案件受理费共计6450元，由被上诉人于X、于XX负担。
本判决为终审判决。