买房后，上家不迁户口怎么办？

2015年5月1日，李甲、李乙（买方）夫妇为购买徐汇区天平路某处房屋，与王甲、王乙、王丙（卖方）签订《房屋买卖合同》，房屋总价款500万元。合同补充条款约定，卖方于合同签订后30天内，应办理完毕原有户口迁出手续，否则逾期一日，按总房价万分之五支付违约金直至原有户口迁出时止。

       上述合同签订后，买方按约付清了购房款，卖方亦配合将房屋过户至买方名下。

       2016年底，买方办理户口迁入时发现，房屋内有王甲及其妻子和女儿共3个户口未迁出。买方遂与卖方沟通，要求其立即迁出原有户口，卖方称其出售房屋后购买的期房尚未交房，无法办理户口迁出手续。多次协商未果，买方向徐汇法院起诉，要求卖方按照合同约定支付未迁出户口的违约金。

       日前，徐汇法院作出判决，判令卖方支付买方逾期迁户口违约金25万元。

    法院判决理由：卖方未按约迁出房屋内原有所有户口，应当但相应的违约责任，故支持买方要求支付违约金的请求。鉴于买方提出的违约金标准过高，考虑到买方至今未提供卖方预期迁户口造成实际损失的证据，法院根据公平和诚实信用原则，兼顾合同履行情况、当事人过错程度、预期利益损失等因素作出上述判决。

    律师观点，法院认定卖方违约并应承担违约责任与事实相符也符合法律规定，但仍存在不足之处，难以全面保护买方的合法权益。买卖合同明确约定“支付违约金直至原有户口迁出时止”，买方在起诉时亦明确请求卖方承担违约责任至“原有户口迁出时止”，法院在判决时仅支持一次性违约金25万元。该判决结果容易留下隐患，如果卖方赌气不迁户口，买方仅能就25万元申请强制执行，对于原有户口却不再有任何约束，买方也不再有救济途径，不利于保护买方的合法权益。

    本案中，买方和卖方在合同中明确迁户口违约金的计算标准，使得买方在请求违约金时有据可循，但实践中仍有些房屋买卖合同仅约定卖方如未按约迁出原有户口，需承担违约责任，至于违约责任如何计算却未约定，这种情况即使买方起诉，法院很难支持违约金的请求。