城镇居民购买农民房屋买卖合同案例：因购买农村宅基地上的民房，合同被判无效。日前，北京城镇户口的王先生起诉房主，索要房屋当年购房款、装修损失等费用。

近日，门头沟法院作出判决，王先生获赔当年购房款及利息、新盖房屋价值、装修损失和税费损失等共计132万。

1996年4月，门头沟区村民徐女士将自家4间房屋，以4万元卖给了王先生。

2010年3月，因涉及拆迁，徐女士起诉王先生称，王先生购买此房违反国家规定，要求法院确认双方买卖协议无效。

门头沟法院认为，房屋所在宅基地系农村集体土地，双方转让房屋行为无效，王先生应腾房。

判决生效后，徐女士申请强制执行。

王先生称，自己在原房基础上自建几间房，“腾房”判决给自己造成巨大损失。于是起诉徐女士，索要当初的购房款等损失。

日前，法院判决徐女士赔偿王先生各项损失132万。

近日，王先生拿到132万元的补偿款，自行腾退房屋，徐女士重新收回了自家民房。

北京房产专业律师点评：卖家起诉无效后，买房人可以要求追回房屋当年购房款、装修损失等费用，并且可以追要房屋增值损失。

农村房屋买卖的出售方一般为农村集体组织的村民，而购买方存在两种情况：一是集体组织内部成员，二是集体组织以外的成员。

而集体组织内部成员又可以分为三种具体情况：

一、是本身已有宅基地，且符合国家规定的宅基地标准;

二、是本身虽已有宅基地，但尚未达到国家规定的标准;

三、是已在集体组织落户，但尚没有被分到宅基地。

根据一户村民只能拥有一处宅基地的规定，对已有符合国家标准的宅基地的村民，再申请宅基地是不可能得到批准的。对第二种情况的村民，尽管其已有一处宅基地，但如无法定的理由，也很难再申请到第二处宅基地。对第三种情况，申请宅基地必须经过法律、法规规定的程序。因此，即使是售房行为发生在村民集体组织内部成员之间，也将难以进行。售房者首先要审查购房者的具体情况，这无疑是不现实的。

如果是村民集体组织外部成员申请宅基地建房，条件则更为严格。如果将这些规定适用于售房行为，购房者的资格待定，村民出售房屋将难上加难。通过前述提到的法律、法规规定，不难看出，国家对宅基地申请是严格控制的，而上述规定并不涉及村民已按规定申请到宅基地并按审批手续建造房屋，但关系到在出售房屋问题上发生争议如何认定。看待这一问题，究其实质是如何认定宅基地的权利性质，以及宅基地上的权利与地上建筑物的权利关系。

我国土地所有权的主体分为国家和集体两种。宅基地所有权属农村集体经济组织所有，其使用权由集体组织按法律规定的条件和程序划拨给村民使用。作为宅基地使用权人，有权在取得的土地上享有占有、使用的权利，可以在该土地上建造住房以及其他附着物。作为使用权人无权单独转让宅基地，但如果使用权人在宅基地上已建造了房屋，房屋的所有权的完整权能属于宅基地使用权人。此时，房屋所有权与土地的所有权分属不同的权利主体，双方在权利行使方面必然相互牵制。而房屋与土地紧密结合的特点决定了二者必有一方要妥协，或者房随地走或者地随房走。