海淀法院：注意房屋连环买卖换房的风险

近日，海淀法院审结了因一起连环房屋买卖引出的三个纠纷，牵涉到四方主体，其中有出卖人违约导致合同解除被诉赔偿，有买卖双方协商解除合同互不赔偿，还有中介公司因未充分履行中介服务被判决赔偿客户的损失。

张先生为其中一起案件的被告及另外两起案件的原告，他名下有一套经济适用房，房本已满五年，位于六楼，没有电梯。其想租一套一层的楼房或平房，在跟某中介公司咨询时，店长告诉他说，在附近的小区里，正好有一套一层的房子在出售，标价170万元，他自己的房子可以卖220万元，有人想买。张先生一听，觉得还可以，就是心里在犯嘀咕，自己想买的房子是经济适用房，办理产权证后还没有满五年，听说不能买卖。店长说没事，可以卖。张先生遂在2016年的12月份，同时与卖给他房的王老太，与买他房的李女士签订了房屋买卖合同，李女士先将70万元购房款给了王老太，张先生就其购房交纳了中介费4.25万元。后来因了解到王老太名下的房屋系经济适用房，取得产权证后未满五年，确实不可上市交易，故双方协商解除了房屋买卖合同，王老太将已收取的70万元购房款退还给李女士。李女士在已另行支付张先生购房款、办理网签、办妥房屋贷款手续、补交房屋土地收益后，多次预约张先生办理房屋过户手续，但张先生一直未予办理。后李女士将张先生诉至法院，要求解除双方的房屋买卖合同，要求张先生退还全部已付购房款、赔偿中介费损失、违约金20余万元。法院经审理后认为张先生未配合办理过户手续构成违约，判决解除双方的房屋买卖合同，张先生退还已收取的购房款，赔偿李女士中介费损失5.5万元，并另行赔偿违约损失8万元。

在张先生与李女士纠纷诉讼过程中，张先生另行起诉该中介公司，要求退还其交纳的中介费4.25万元。法院经审理后认为，经济适用房系具有社会保障性质的政策性住房，已购经济适用住房取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年，不得按市场价格出售。中介机构明知王老太房屋不符合上市交易条件，仍促成买卖双方合同的签订，导致合同无效，无权要求当事人支付报酬，故判决该中介机构退还张先生居间报酬4.25万元。

在张先生履行了其应向李女士承担的判决义务后，张先生再次将该中介机构诉至法院，要求赔偿其损失共计14余万元。法院经审理后认为，房屋买卖中的居间人不仅应向交易双方报告订立合同的机会，同时还应对房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并据实报告的义务，因王老太所有的房屋属于未满五年的经济适用房，导致张先生连环买卖房屋的关系中断，其因换房目的不能实现对李女士违约；张先生买卖房屋系通过被告中介公司进行居间，该公司未能将经济适用房上市交易的相应风险特别提示告知张先生，应承担相应责任；而张先生未充分了解相关政策，也应承担相应责任。最终法院综合考虑双方过错，酌情判定被告中介公司赔偿张先生损失6万元。

一起连环房屋买卖，引出了三个纠纷，牵涉了四方主体。张先生想换房的目的没有实现，因向李女士赔偿，虽法院判决中介公司赔偿其因此导致的部分损失，其自己也损失了将近7万余元；李女士购房的目的没有实现，花费了大量的时间、精力开展网签、贷款等事项；王老太出售房屋的目的亦没有实现；中介机构当初促成了两单交易，最终除了需全部退还两笔中介费外，仍需支出一定的赔偿金。 

对此，法官建议，出售及购买经济适用房时，因国家政策对房屋上市交易条件的限制，在看房及签约之时，一定要了解清楚房屋产权情况，不做违反国家法律的交易，选择社会信誉高、提供中介服务有保障的中介机构。海淀法院